Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 23 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 JANVIER 2024

(n° 33 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09376 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHV2M



Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 12 Avril 2023 - JCP du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 22/04580





APPELANTS



M. [W] [O], en qualité de propriétaire indivis de l'appartement sis [Adresse 6] [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]



M. [N] [O], en qualité de propriétaire indivis de l'appartement sis [Adresse 6] [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]



M. [V] [O], en qualité de propriétaire indivis de l'appartement sis [Adresse 6] [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Ayant pour avocat postulant Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Représenté à l'audience par Me Sylvie LACROIX, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE



Mme [T] [C]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Ayant pour avocat postulant Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Représentée à l'audience par Me Stéphane DAYAN, substitué par Me Delphine ANTOINE, membres de l'AARPI ARKARA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Valérie GEORGET, Conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******** 



Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2019, M. [W] [O] a donné à bail à M. et Mme [C] un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 6] [Localité 7] moyennant un loyer mensuel principal de 2 600 euros.



M. [C] est décédé le 4 février 2022. 



Par acte extra-judiciaire en date du 25 février 2022, MM. [W], [N] et [V] [O] ont fait délivrer à Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail portant sur la somme principale de 5 760,86 euros correspondant à l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 21 février 2022. 



Par acte extra-judiciaire du 17 mai 2022, MM. [O] ont fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin de voir ordonner aux conditions d'usage son expulsion et obtenir une provision sur sa créance locative.



Par ordonnance contradictoire du 12 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 

- rejeté les pièces produites en cours de délibéré et non autorisées ; 

- dit n'y avoir lieu à référé en urgence sur l'ensemble des demandes présentées par MM. [O] ;

- renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; 

- rappelé que sa décision est de droit exécutoire par provision ; 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. 



Le 24 mai 2023, MM. [O] ont relevé appel de cette décision et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, ils demandent à la cour, au visa des articles 31, 549 et suivants du code de procédure civile, de déclarer leur appel recevable et bien fondé, d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau de :

- constater la validité de la procédure initiée par eux ; 

- constater leur qualité à agir ;

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 10 mai 2019 à leur profit ;

- en conséquence, prononcer l'expulsion de Mme [C] et celle de tous occupants de son chef de l'appartement qu'elle occupe à [Localité 7], [Adresse 6], avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

- autoriser les bailleurs à faire transporter les objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de Mme [C] ;

- dire que faute par celle-ci de régler régulièrement les frais de garde-meubles, et passé un délai de deux mois, les bailleurs seront autorisés à faire vendre lesdits objets mobiliers par tel commissaire-priseur de leur choix ;

- condamner Mme [C] au paiement de la somme de 54 833,75 euros, sauf à parfaire, à titre d'arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2022 ;

- condamner Mme [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros, charges en sus, à compter de la délivrance de l'assignation du 17 mai 2022 jusqu'à libération effective des lieux loués ;

- dire n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ou de délais pour quitter les lieux ;

- débouter Mme [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mme [C] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer du 25 février 2022. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mme [C] soutient au visa des articles 1217, 1343-5 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la confirmation de l'ordonnance entreprise. 

En cas de réformation, elle sollicite à titre principal, que les consorts [O] soient déboutés de leurs demandes et à titre subsidiaire, que le montant de sa dette locative soit réduit, compte tenu des graves troubles de jouissance subis et elle réclame des délais de deux années, d'une part pour s'acquitter de sa dette locative et d'autre part, pour quitter les lieux, ainsi que la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel. 

En tout état de cause, elle réclame la condamnation des appelants à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



 

Sur ce,



A hauteur d'appel, les consorts [O] prouvent qu'ils sont propriétaires indivis de l'immeuble des [Adresse 5] et [Adresse 6], en vertu d'une donation de Mme [U] [R] veuve [O] du 8 février 2005 (leur pièce n°2). Ils justifient de leur qualité et par conséquent, de leur intérêt à agir. L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu en référé, au motif que les demandeurs ne justifiaient pas de leur intérêt à agir. 

*



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 énonce :

I - toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...)

V- le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative' (...)

VII- pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail deux mois après commandement de payer à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer. Le commandement de payer du 25 février 2022 reproduit intégralement cette clause résolutoire et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.



Mme [C] prétend que les demandes des bailleurs se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors qu'elle fait valoir une exception d'inexécution pour manquement à l'obligation de délivrance.



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations."



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce : Le bailleur est tenu de remettre au

locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter

atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et

parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."



Le locataire ne peut toutefois refuser de payer le loyer en invoquant l'exception d'inexécution que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux, qui n'est ni démontrée ni même alléguée en l'espèce. En effet, Mme [C] invoque une insuffisance d'isolation dénoncée dans un courrier d'octobre 2021, à laquelle, ainsi qu'elle l'admet, il a été partiellement remédié. Elle évoque également d'autres désordres (infiltration et divers dysfonctionnements) dont elle ne justifie pas ainsi que l'infestation de l'immeuble par des souris, dont il est justifié qu'elle a fait l'objet d'interventions d'entreprises spécialisées.



Enfin, les problèmes d'intrusion malveillante rencontrés ne sauraient, en tout état de cause, donner le droit à la locataire de se soustraire au paiement du loyer.



 L'exception d'inexécution invoquée ne saurait, dans ces conditions, constituer un obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire en raison de l'absence de suite donnée au commandement de payer du 25 février 2022 dans les deux mois de sa délivrance.



En conséquence, il sera fait droit à la demande des bailleurs de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

*



Mme [C] sollicite, en application des articles L412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de deux années pour quitter les lieux ; elle invoque sa situation financière dégradée depuis le décès de son époux, le 4 février 2022, ses propres revenus ne lui permettant pas, d'autant qu'elle a trois enfants à charge, de s'acquitter du loyer, alors que les consorts [O], propriétaires de l'immeuble en son entier, disposent d'une source de revenus locatifs considérable ; elle prétend justifier de sa recherche d'un nouveau logement, moins onéreux et dit souhaiter dans l'attente, que ses trois enfants, tous scolarisés au sein d'établissements proches de leur domicile restent dans leur établissement scolaire. Elle ajoute que pour démontrer sa bonne foi, elle s'acquitte, chaque mois, de la somme de 500 euros au titre du loyer.





L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution énonce : 

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. 



L'article L412-4 du même code précise : La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 



Aucune démonstration n'est faite que le relogement de Mme [C] et de ses enfants ne pourrait pas se faire dans des conditions normales, eu égard aux revenus dont elle fait état (entre 3000 et 3600 euros par mois entre avril et juillet 2023) et en l'absence d'une recherche de logement, Mme [C] ne produisant que des éléments se rapportant à une recherche ancienne dans un périmètre géographique limité et incompatible avec le budget envisagé. La demande fondée sur l'article L412-3 précité n'est pas justifiée, Mme [C] en sera déboutée et il sera ordonné son expulsion et statué sur le sort de ses meubles.



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En revanche, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes pécuniaires des bailleurs. En effet, ceux-ci sollicitent la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 54.833,75 euros, sauf à parfaire, à titre d'arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2022 ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation 

mensuelle de 3 000 euros, charges en sus, à compter de la délivrance de l'assignation 

du 17 mai 2022 jusqu'à libération effective des lieux loués, soit leurs créances elles-mêmes, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. 



La demande de délai pour s'acquitter de la dette locative, en l'absence de condamnation, est sans objet.

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Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Mme [C] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer, à hauteur d'appel, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance rendue le 12 avril 2023 sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;



Constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 avril 2022 ;



Ordonne l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef de l'appartement donné à bail situé [Adresse 6] à [Localité 7], dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, étant précisé que faute de le faire spontanément, elle y sera contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique ;



Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux conformément aux dispositions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne Mme [C] à payer à MM. [W], [N] et [V] [O] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 février 2022.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT