Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05744 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XHEL
N° de MINUTE : 24/00120

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE NEO PARC ILOT 2 SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic la société HOMELAND SAS, pris en la personne de son Président, domicilié audit siège en cete qualité.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

C/

DEFENDEURS

Monsieur [X] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Non représenté

Madame [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] sont propriétaires des lots n°34, 77, 37, 115 et 174 de la résidence NEO PARC ILOT 2 sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93).
 
Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, a fait assigner Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Déclarer le Syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société HOMELAND recevable et bien fondé en ses demandes;
Condamner solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 12.023,66€ arrêtée au 2 décembre 2022 portant intérêt à taux légal à compter de la sommation de payer du 8 janvier 2021 ;
Dire que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil;
Condamner solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, les frais de recouvrement de sa créance outre la somme 352,63 euros au titre des frais d'huissier, ces sommes étant d'ores et déjà comprises dans le décompte;
Condamner in solidum Madame [C] [R] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts;
Condamner in solidum Madame [C] [R] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût de délivrance de l'assignation

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Bien que régulièrement cités, Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] n’ont pas constitué avocat.







L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 26 février 2021, 30 septembre 2021 et du 26 septembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 et le budget prévisionnel de l'année 2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la sommation de payer du 08 janvier 2021,
- le contrat de syndic en vigueur du 26 septembre 2022 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.






Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 389 euros au titre des lots n°37,115 et 174, correspondant aux frais « contentieux » à hauteur de 120 euros chacun des 16 mars 2021, 20 juin 2021 et 1er juillet 2021 ainsi que les frais de mise en demeure, d'un coût de 29 euros, du 08 juin 2022. Sera également déduite la somme de 1.221,63 euros au titre des lots 34 et 177, correspondant aux frais « contentieux » de 480 euros du 16 décembre 2020, de signification du commandement de payer à hauteur de 174,85 euros du 31 décembre 2020, de la sommation de payer d'un coût de 177,78 euros du 08 janvier 2021, des frais « contentieux » à hauteur de 120 euros chacun des 16 mars 2021, 20 juin 2021 et 1er juillet 2021 ainsi que les frais de mise en demeure, d'un coût de 29 euros, du 08 juin 2022.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article D du V la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.413,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 décembre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 08 janvier 2021, date de la sommation de payer signifiée à Monsieur [F] et Madame [R], dont il est justifié en procédure, sur la somme de 5.320,67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 






En l'espèce, s'il n'est pas formulé de demande au titre de ces frais en tant que tel, le syndicat des copropriétaires ne mentionnant que les frais liés aux commandement et sommation de payer signifiés aux défendeurs, tout en précisant avoir incorporé ceux-ci à son décompte de charge, il n'en demeure pas moins qu'il sollicite aux termes de ses conclusions et des extraits de compte transmis la condamnation des défendeurs au paiement de la somme totale de 1.610,63 euros au titre de ces frais.

Il ne justifie toutefois d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 08 janvier 2021, valant mise en demeure.

Dès lors, il est mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette sommation de payer. Seront donc écartés les frais « contentieux » de 480 euros du 16 décembre 2020 et de signification du commandement de payer à hauteur de 174,85 euros du 31 décembre 2020.

Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 08 janvier 2021 susvisée, à hauteur de 177,78 euros, dont il est justifié.

En revanche, il y est également imputé des frais de « contentieux » correspondant à des frais de « suivi dossier avocat » qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles ; étant de surcroît relevé que le ou les contrats de syndic en vigueur aux dates d'engagement de ces frais ne sont pas transmis, empêchant dès lors de vérifier les frais prévus auxdits contrats au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront donc écartés.

Il ne peut de surcroît être vérifié la concordance de la somme de 29 euros réclamée au titre de la relance établie le 08 juin 2022 avec la tarification fixée au contrat de syndic en vigueur à cette date. Cette somme sera dès lors également déduite.

Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 177,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 04 décembre 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.







Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, la somme de 10.413,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 décembre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2021 sur la somme de 5.320,67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, la somme de 177,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NEO PARC ILOT 2 sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [C] [R] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT