Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/05685 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTCI
N° de MINUTE : 24/00118

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN - GTB, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0242

C/

DEFENDEURS

Monsieur [W] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

Madame [K] [B] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] sont propriétaires des lots n°3, 4 et 15 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).
 
Par actes de commissaire de justice du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN - GTB, a fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, conclut qu'il plaise au tribunal judiciaire de BOBIGNY de le déclarer tant recevable que bien fondé en l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Et y faisant droit,
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, la somme en principal de 22.944,96 € au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 14 mars 2019, et sur le surplus à compter de l'assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, une somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [O] [W] aux dépens de l'instance.
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] ont constitué avocat. Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, ils ont demandé au tribunal de :
- DIRE et JUGER que les époux [O] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions




- DEBOUTER le Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] Agissant par son syndic en exercice la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 393150552 dont le siège social se situe [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- RESERVER les dépens
- DEBOUTER la demanderesse au titre de l’article 700 du CPC

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- les pièces émanant de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O];
- l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 25 janvier 2023 ;



- les procès-verbaux des assemblées générales des 04 février 2021, 30 septembre 2021 et 11 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- la mise en demeure du 30 août 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [O] à la somme de 22.944,96 euros au titre de l'arriéré de charges et d'appels de fonds travaux arrêté au 28 mars 2023. Cependant, il ne justifie en pièce n°8 que d'un extrait de compte arrêté au 25 janvier 2023 et qui fait apparaître un solde débiteur de 22.255,68 euros. Le versement au dossier de plaidoirie d'extraits de compte consolidés au 14 septembre 2023 et 08 novembre 2023 ne peut être pris en compte puisqu'il n'est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que ces pièces ont été portées à la connaissance des époux [O].

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 48 euros au titre de « mise en demeure » du 30 août 2022, la somme de 96 euros au titre de « mise en demeure avocat » du 03 novembre 2022 ainsi que la somme de 180 au titre de « Weizmann [O] » du 14 novembre 2022.

Il ressort des pièces de la procédure que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.931,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 mars 2019, date du commandement de payer notifiée à Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] sur la somme de 5.386,07 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 





En l'espèce, s'il n'est pas formulé de demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en tant que tel, il n'en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires sollicite, au travers de son assignation et de l'extrait de compte versé en pièce n°8, la somme de 324 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 30 août 2022, d'un coût de 48 euros.

Cependant, en l'absence de versement du contrat de syndic en vigueur au 30 août 2022, il ne peut être vérifié la concordance du coût de 48 euros de ladite mise en demeure avec la tarification fixée par ledit contrat de syndic. La demande formulée à ce titre sera en conséquence rejetée.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 96 euros, le 03 novembre 2022, ainsi que des frais « Weizmann [O] » à hauteur de 180 euros du 14 novembre 2022 correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter ces deux demandes.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. Il est ainsi établi qu'outre les appels de charges générales, ils n'ont pas non plus réglé les appels relatifs aux travaux de ravalement et de couverture ainsi que ceux de mise en sécurité de l'immeuble. Or, du fait de l'état alarmant de la structure du bâtiment, la copropriété a fait l'objet de l'ouverture d'une procédure d'urgence de mise en sécurité par le maire de [Localité 4] le 12 août 2022. Les défaillances des époux [O] occasionnent de ce fait un préjudice certain à la copropriété en mettant en péril la réalisation des travaux de rénovation et de mise aux normes.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.






PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN - GTB, la somme de 21.931,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2019 sur la somme de 5.386,07 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN - GTB, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires , la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [K] [B] épouse [O] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT