Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 9 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 09 JANVIER 2024



Enrôlement : N° RG 22/00050 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZOWI

AFFAIRE : [Adresse 8] (Me SOULAS)
C/ Mme [S] [C] ép. [V], Mme [K] [E], M.[Z] [E], M. [G] [E], M. [N] [E] (l’ASSOCIATION EIGLIER - FRANZIS TAXIL ASSOCIATION D’AVOCATS)



A l'audience Publique du 26 octobre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 janvier 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 6 novembre 2023



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEUR

Syndicat secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 8]
représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES
immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 423 719 178 00018
dont le siège social est sis [Adresse 1] 
prise en son établissement sis [Adresse 5]
prise en la personne de son représentant légal 

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale N°2021/024909 du 20 octobre 2021 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Marseille

représenté par Maître Dorothée SOULAS, avocate au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEURS

Madame [S] [C] épouse [V]
née le 23 janvier 1938 en TUNISIE 
demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [E]
née le 26 janvier 1958 
demeurant [Adresse 9]

Monsieur [G] [E]
né le 26 septembre 1959 
demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Z] [E]
né le 18 janvier 1967 
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [N] [E]
né le 28 novembre 1969 
demeurant [Adresse 7]

tous représentés par Maître Martin EIGLIER de l’ASSOCIATION EIGLIER - FRANZIS TAXIL ASSOCIATION D AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :

Madame [V] née [C] est propriétaire des lots n°101 et 108 au sein de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Ses quatre enfants, Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] sont les nus-propriétaires.

Le Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3] est placé sous administration judiciaire depuis la 13 janvier 2017, date à laquelle Maître [F] [W] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire.

Maitre [F] [W] a été remplacé en ses fonctions par la SELARL AJASSOCIES suivant ordonnance en date du 31 août 2018.

Par acte d'huissier des 8 et 29 décembre 2021, le Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, a fait citer Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir leur condamnation au paiement des charges de copropriété.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/00050.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, du Syndicat des copropriétaires aux fins de voir : 

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 700 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 696 et suivants du Code de procédure civile, 

CONDAMNER solidairement Madame [S] [C] épouse [V], Madame [K] [E], Monsieur [Z] [E], Monsieur [G] [E] et Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 9 646,43 € ;

DIRE que la somme de 9 646,43 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 01/06/2021 ;

DEBOUTER Madame [S] [C] épouse [V], Madame [K] [E], Monsieur [Z] [E], Monsieur [G] [E] et Monsieur [N] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, y compris leur demande de restitution à hauteur de la somme de 19 141,03 € et de leur demande de délais ;

CONDAMNER solidairement Madame [S] [C] épouse [V], Madame [K] [E], Monsieur [Z] [E], Monsieur [G] [E] et Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 5 000 € pour la réparation du préjudice subi par la Concluant du fait de leur résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement Madame [S] [C] épouse [V], madame [K] [E], Monsieur [Z] [E], Monsieur [G] [E] et Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens. 

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires soutient : 
- Que les sommes réclamées ont toutes été justifiées ;
- Que les défendeurs ont reconnu leur dette suite à la transaction chez le Notaire.

Vu les conclusions n°3 responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, de Madame [S] [C] épouse [V], Madame [K] [E], Monsieur [Z] [E], Monsieur [G] [E] et Monsieur [N] [E] aux fins de voir : 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier [Adresse 8] de sa demande en paiement des charges de copropriété ;

Le DEBOUTER de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Le DEBOUTER de sa demande en paiement de l’article 700 et des dépens ;

Le CONDAMNER à restituer aux concluants la somme de 19 141,03 € ;

Le CONDAMNER au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire ;

A titre infiniment subsidiaire, les concluants sollicitent 24 mois de délai de paiement, soit 100 € par mois et le solde au 24e mois ou, dès la réalisation de la vente amiable des lots des concluants.

En réponse aux arguments adverses, les défendeurs soutiennent : 
- Qu’ils ne sont pas redevables des sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires et qu’ils sont créditeurs de la somme de 19 141,03 €.

***

La clôture de la procédure est intervenue le 26 octobre 2023. Une procédure sans audience a été proposée aux parties qui l’ont acceptée et ont déposé leurs dossiers le 02 novembre 2023 pour le demandeur, et le 28 novembre 2023 pour les défendeurs. 
L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2024 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.



MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande de condamnation solidaire : 

Le Syndicat des copropriétaires demande à ce que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété. 

En l’espèce, Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] possédaient les deux lots en indivision.

De jurisprudence constante, la solidarité n’est pas présumée en présence de coindivisaires sauf clause contraire insérée dans le règlement de copropriété. 

Il convient de constater, à la lecture du règlement de copropriété produit par le Syndicat des copropriétaires, qu’il n’existe pas de clause imposant la solidarité entre coindivisaires concernant le paiement des charges de copropriété. 

Par conséquent, Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] qu’à hauteur de leur quote-part.

Sur la demande au titre des charges impayées :

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande notamment, la fiche cadastrale, le relevé de compte de charges individuel, la reddition des comptes de copropriété pour les exercices concernés, les ordonnances de désignation d’administrateur provisoire, les procès-verbaux d’approbation des comptes et des budgets prévisionnels, les procès-verbaux de d’approbation des comptes et des budgets prévisionnels le jugement du 24 mai 2016 et la mise en demeure du 1er juin 2021.

Il convient tout d’abord de constater qu’aucune somme postérieure à la vente des deux lots n’est comptabilisée dans le relevé de compte produit par le Syndicat des copropriétaires.

En outre, le relevé de compte produit commence au 31 décembre 2015 et ne comprend donc pas les sommes pour lesquelles le Syndicat des copropriétaires est déjà titré en vertu du jugement du 24 mai 2016.

De plus, il y a eu une régularisation suite à ce jugement de la part du Syndicat des copropriétaires qui a porté au crédit la somme de 3 742,52 €.

Sur la reprise du solde antérieur, le Syndicat des copropriétaires a déjà déduit la somme visée par le jugement du 24 mai 2016.

En définitive, il apparait que la Syndicat des copropriétaires ne réclame aucune des sommes concernant le jugement rendu le 24 mai 2016.

Concernant les sommes postérieures au 31 décembre 2015, un certain nombre des sommes contestées sont recréditées, il n’y a donc pas lieu d’examiner leur recevabilité.

Concernant les sommes comptabilisées deux fois, comme l’indique le Syndicat des copropriétaires, les lots appartenant à une indivision il convient d’indiquer les montants réclamés en fonction la quote-part de chacun des indivisaires sur le relevé de compte.

Par ailleurs, les appels de fonds étant répartis entre les deux indivisaires connus du syndic, il y avait donc lieu de faire apparaitre cette différence sur le relevé de compte également.

Ainsi, il n’a pas été commis de faute concernant ces sommes.

Enfin, il est acquis que les défendeurs ont vendu leurs lots par acte du 21 octobre 2022.

Un état daté a été transmis au notaire pour un montant total de 34 561,77 €.

Cet état comprenait le montant de la condamnation du 24 mai 2016.

Le Notaire a procédé à un règlement de 22 834,34 € qui n’a pas été contesté par les défendeurs.

La dette n’a donc pas été soldée dans son intégralité et les défendeurs ne sont donc créditeurs d’aucune somme.

En conséquence, il apparait que la somme de 9 646,43 € demandée par le Syndicat des copropriétaires est parfaitement justifiée.

L'article 10-1 permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de suivi de procédure, pour un montant total de 450 €.

En conséquence, Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] restent redevables, au titre des charges impayées au 1er janvier 2023 de la somme de 9 196,43 €.

Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] seront donc condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 9 196,43 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021 date de la mise en demeure sur la somme de 36 386,19 € et à compter du 8 décembre 2021 pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3] sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.





Sur la demande de restitution de la somme de 19 141,03 € : 

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Au regard de ce qui a été démontré plus haut, la créance du Syndicat des copropriétaires est justifiée.

Les défendeurs ne sont donc pas créditeurs de la somme de 19 141,03 €.

Par conséquent, la demande de restitution est rejetée.

Sur la demande de délai de paiement : 

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues compte tenue de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. La carence d’un des copropriétaires entrainant une surcharge des autres, les délais de grâce ne doivent être accordés que de façon très exceptionnelle. Le copropriétaire défaillant doit ainsi justifier de circonstances particulières expliquant sa carence. 

En l’espèce, Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] ne produisent aucun document indiquant qu’ils seraient dans l’impossibilité de régler leur dette en une seule fois.

Par conséquent, la demande de délai de paiement est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion. L’inertie de Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] ayant déjà conduit à une précédente condamnation en date du 24 mai 2016 est un facteur aggravant.

Le Syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts à hauteur de la quote-part de chacun des coindivisaires.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée solidairement au paiement de la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, en premier ressort, après application de la procédure sans audience par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à hauteur de leur quote-part indivise respective au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 9 196,43 € au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021 date de la mise en demeure.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, du surplus de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 2 000 € au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] née [C], Madame [K] [E], Monsieur [G] [E], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE