Tribunal Judiciaire · Adjudications — 9 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 




 JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES 

JUGEMENT D’ORIENTATION


Enrôlement : 

N° RG 23/00060 
N° Portalis DBW3-W-B7H-3K35

AFFAIRE : CAISSE D’EPARGNE CEPAC
C/ M. [V] [J]


DÉBATS : A l'audience Publique du 28 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président
 
Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 9 Janvier 2024


PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 9 Janvier 2024


Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de Mme GIL, F/F greffier


NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort




EN LA CAUSE DE

La société CAISSE D’EPARGNE CEPAC, anciennement dénommé CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE, société anonyme au capital de 1 100 000 000 euros, ayant son siège social Place Estrangin Pastré - BP 108 - 13254 MARSEILLE CEDEX 06, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 775 559 404, agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire domicilié ès qualités audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Mathieu JACQUIER pour avocat


CONTRE


Monsieur [V] [J] né le 19 juin 1986 à FREJUS (83), célibataire, domicilié et demeurant Parc Sévigné - entrée 20 - 20, avenue de la Magalone à MARSEILLE (13009),

Ayant Me Julien AYOUN pour avocat

DEBITEUR SAISI



ET ENCORE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC SEVIGNE - 20 Avenue Magalone - 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA Marseille, Société par actions simplifiée à associé unique au capital de 600 000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n°067 803 916 dont le siège social est rue Edouard Alexander à MARSEILLE (13010), prise en la personne de son Président Directeur Général y domicilié en cette qualité,
- hypothèque légale publiée le 5 septembre 2019 2019 V n°4372
- hypothèque légale publiée le 18 mai 2021 2021 V n°2477, 

Ayant Me Christiane CANOVAS-ALONSO pour avocat

CREANCIER INSCRIT


La société CAISSE D’EPARGNE CEPAC poursuit à l’encontre de Monsieur [V] [J] , suivant commandement de payer en date du 13 décembre 2022, signifié par Me [P] , Commissaire de Justice associé à Marseille et publié le 10 février 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n°32, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- la propriété divise d’un appartement de type F4 dans le bâtiment I escalier bloc C au 20ème étage à gauche (lot n°970), la propriété divise d’une cave n°39 dans le bâtiment I escalier bloc C au premier sous-sol (lot n°1016), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Parc Sévigné”, situé 20 avenue Magalone à MARSEILLE (13009), cadastré quartier Sainte Marguerite, section 853 R n°106 et 107 (anciennement section R n°58), lieudit rue Aviateur Le Brix, 

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 7 avril 2023 signifié à sa personne, le poursuivant a fait assigner Monsieur [J] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 30 mai 2023.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 avril 2023.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 7 avril 2023 au syndicat des copropriétaires du Parc Sévigné 13009 Marseille, au Trésor Public - SIP Marseille), et à l’URSSAF.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance par acte du 11 mai 2023 pour un montant total de 28 913,01 euros au titre d’un jugement rendu le 11 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille.

Monsieur [J], par la voix de son Conseil, a contesté la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires du Parc Sévigné faut d’avoir déclaré sa créance dans le délai de deux mois à compter de la dénonciation du commandement de payer et sans avoir été autorisé à la déclarer postérieurement. Il ajoute :
-que le syndicat n’a pas été autorisé par l’assemblée générale du 2 mai 2022 pour déclarer la créance, L’autorisation ayant été votée sur un numéro de lot erroné,
-que le syndic actuellement en charge de la copropriété ne justifie pas représenter valablement le syndicat de copropriétaire.

Il conteste également la validité de la déchéance du terme au motif que le délai accordé au débiteur pour régulariser ses paiements serait trop court, d’autant que la date de présentation des courriers n’est pas précisée et que le compte de Monsieur [J] étant bloqué dès le 1er août et son conseiller injoignable, il n’a pas pu régler la créance.

Subsidiairement, il sollicite l’autorisation de vendre son bien à l’amiable.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il a déclaré sa créance dans le délai prescrit, qu’il y a été autorisé par l’Assemblée Générale du 2 mai 2023, que l’erreur quant au numéro de lot n’est qu’une erreur matérielle qui a été corrigée par un avenant au procès-verbal d’assemblée générale et que le mandat du cabinet Foncia a été reconduit jusqu’au 30 septembre 2024.

La Caisse d’Epargne CEPAC conclut au débouté de Monsieur [J], rappelant, au soutien deu syndicat des copropriétaires, que la déclaration de créance dans le cadre d’une saisie immobilière initiée par un autre créancier ne nécessite pas l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires, que s’agissant de la créance de la banque, deux lettres de mise en demeure afférentes aux deux prêts ont été adressées au débiteur et que le défaut de réception de la lettre n’affecte pas la validité de la déchéance du terme, que le délai de quinze jours accordé pour régulariser les échéances était suffisant et qu’un retard de plus de 30 jours dans le paiement du prêt peut justifier une procédure d’exécution telle que la saisie immobilière. Elle ajoute que le débiteur ne justifie d’aucune démarche pour régler la créance et que les discussions postérieures avec son conseil n’ont pas abouties. 

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien telle qu’elle est prévue.

Il sollicite la condamnation de Monsieur [J] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


SUR CE,

Sur la validité de la déclaration de créance du syndicat de copropriété

Il apparaît des pièces versées au débat que la procédure de saisie immobilière a été dénoncée au syndicat des copropriétaires le 7 avril 2023 et que le syndicat a déclaré sa créance le 11 mai 2023, soit dans le délai de deux mois prescrit par l’article R 322-12 du code de procédure civile d’exécution qui dispose : “Le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.”

C’est par ailleurs à bon droit que le créancier poursuivant rappelle qu’un syndicat de copropriétaires n’a pas besoin d’être autorisé par les copropriétaires réunis en assemblée générale pour déclarer sa créance. 

Surabondamment, si l’assemblée générale du 2 mai 2022 avait autorisé le syndicat des copropriétaires à initier une procédure immobilière à l’encontre de Monsieur [J] en visant un lot erroné, un avenant au procès-verbal,, en date du 20 mars 2023, a rectifié cette erreur. 

Enfin est versé aux débats le contrat de syndic en date du 15 mai 2023 conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Foncia, qui maintient Foncia en qualité de syndic jusqu’au 30 septembre 2024, suite au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

La déclaration de créance du syndicat des copropriétaires est donc valide.

Sur la régularité de la déchéance du terme 

- sur l’absence de mise en demeure :

Il ressort des pièces que deux lettres de mise en demeure ont été adressées à Monsieur [J] , une pour chacun des deux prêts, le 1er août 2022. L’accusé réception porte mention “pli avisé et non réclamé”.

Il est donc démontré que Monsieur [J] a reçu les mises en demeure préalables à la déchéance du terme.

- sur le délai raisonnable laissé au débiteur :

Dans ces mises en demeure, il était demandé de régler avant le 16 août 2022 les sommes de 157,89 euros et 2 610,16 euros au titre de trois échéances impayées.


Il convient de rappeler que Monsieur [J] ne réglait plus ses échéances depuis début mai 2022, soit trois mois avant l’envoi des mises en demeure, ce qu’il ne pouvait ignorer. Le délai de quinze jours laissé pour régler les arriérés est donc un délai raisonnable, et le fait que le prêt ait été d’un montant total de 127 782 euros et régulièrement payé depuis huit ans ne peut empêcher la banque de demander le règlement des échéances, après trois mois d’impayés, d’autant que la déchéance du terme a été prononcée le 28 septembre 2022, soit huit semaines après l’envoi des mises en demeure. 

- sur l’exécution déloyale du contrat de prêt par la banque :
 
Monsieur [J] soutient qu’il a tenté de régler les échéances impayées après avoir reçu les mises en demeure, mais que son compte était bloqué. 

Il verse au débat un mail écrit à son conseiller bancaire le 1er août 2022 lui demandant de débloquer son compte afin de faire un virement de son compte professionnel à son compte personnel. Aucun mail n’est versé avant celui du conseiller le 1er octobre 2022 qui lui indique que le compte est bloqué et qu’il faut l’appeler pour qu’il soit débloqué le temps du virement. Monsieur [J] écrit ensuite qu’il n’arrive pas à le contacter. 

C’est à bon droit que la banque relève qu’au moment de l’envoi des mises en demeure et dans le délai qui lui avait été donné pour régler les échéances impayées, Monsieur [J] ne démontre par aucune pièce, telle un relevé de son compte professionnel, qu’il lui était possible de régler les sommes demandées, et ce alors qu’il ressort d’un mail émanant du Conseil de la Banque le 4 janvier 2023 que cette dernière n’était pas opposée à revenir sur la déchéance du terme sous réserve du paiement des sommes dues à cette date avant le 1er février 2023. Un relevé de compte du 9 février 2023 révèle que le virement de 7 000 euros a bien été effectué le 18 janvier en vue de régler la somme. Cependant, cette somme est obérée six jours plus tard par des saisie à tiers détenteur. 

Aucun autre élément n’est produit quant à la possibilité pour Monsieur [J] de régler les échéances impayées et la réticence de la banque à recevoir ces paiements. 

De ce fait, il n’est pas démontré que la banque a été déloyale envers Monsieur [J].

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

- un acte notarié passé le 1er août 2014 devant Me [H], notaire associé à Marseille et portant :
 - prêt à taux zéro pour un montant de 15 000 euros,
 - prêt à taux de 3,30 % pour un montant de 127 782 euros,

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 28 septembre 2022 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de :
- 11 179,13 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux zéro majoré de 3%
- 106 617,84 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,30 % majoré de 3%.

Sur la vente amiable 

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Monsieur [J] verse au débat une promesse d’achat notariée pour un montant de 160 000 euros net vendeur.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 160 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les dépens seront considérés comme frais privilégiés de vente.


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE les contestations ; 

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de société CAISSE D’EPARGNE CEPAC pour :

 - 11 179,13 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux zéro majoré de 3%
- 106 617,84 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,30 % majoré de 3%,
le tout jusqu’à parfait paiement,
- les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en : 

- la propriété divise d’un appartement de type F4 dans le bâtiment I escalier bloc C au 20ème étage à gauche (lot n°970), la propriété divise d’une cave n°39 dans le bâtiment I escalier bloc C au premier sous-sol (lot n°1016), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Parc Sévigné”, situé 20 avenue Magalone à MARSEILLE (13009), cadastré quartier Sainte Marguerite, section 853 R n°106 et 107 (anciennement section R n°58), lieudit rue Aviateur Le Brix, 

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 160 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 7 mai 2024 à 9H30, Pôle Civil, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ; 

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente 
forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE LE PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 9 JANVIER 2024.


F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION