Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 24 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me FIEHL 


■


18° chambre 
2ème section
 
N° RG 22/11091 

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZPS

N° MINUTE : 3


Assignation du :
08 Septembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 24 Janvier 2024 
DEMANDERESSES

S.C.I. REJA (RCS Paris 333 074 169)
[Adresse 5]
[Adresse 5]

S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE (RCS Paris 582 098 026)
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentées par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1294



DÉFENDEURS

S.A.S. NIIO (RCS Paris 901 601 211)
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Monsieur [M] [X] 
[Adresse 2]
[Adresse 2]

défaillants



Décision du 24 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/11091 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZPS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 Novembre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. REJA est propriétaire d'un local situé au 1er étage composé d'un ensemble de bureaux dans l'immeuble sis [Adresse 1].

Le 8 octobre 2020, elle a donné mandat de recherche d'un locataire pour ce local à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE, en son établissement FONCIA BUREAUX COMMERCES.

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, la S.C.I. REJA, représentée par la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE, a donné à bail commercial à la S.A.S. NIIO (ci-après la société NIIO) les locaux susvisés, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2021, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 35.910 euros, payable mensuellement et d'avance le 1er de chaque mois, TVA en sus.

Par acte séparé, Monsieur [M] [X], président de la société NIIO, s'est porté caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, pour le règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d'occupation, tous dommages-intérêts pouvant être dus par la locataire, à concurrence d'une somme maximale de 35.910 euros correspondant à 12 mois de loyers hors taxes et hors charges, et ce pour la durée du bail.

L'état des lieux d'entrée avec remise des clefs a été réalisé le 3 novembre 2021.

Par actes extrajudiciaires des 1er et 7 décembre 2021, la S.C.I. REJA a fait signifier une sommation de payer à la société NIIO à hauteur de 10.200 euros, outre les frais de l'acte, correspondant aux honoraires de commercialisation impayés.


Par acte extrajudiciaire en date du 7 février 2022, la S.C.I. REJA a fait signifier à la société NIIO un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 17.215,22 euros au titre du solde restant dû sur les loyer et charges de novembre 2021, les frais d'état des lieux, les honoraires de rédaction du bail commercial, le montant du dépôt de garantie, intégrant en sus le loyer de février 2022, outre les frais de l'acte.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [X] en sa qualité de caution le 10 février 2022.

Par exploit en date des 12 et 15 avril 2022, la S.C.I. REJA et la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE ont assigné la société NIIO et Monsieur [X] en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la société NIIO et tous occupants de son chef des locaux loués, condamner solidairement la société NIIO et Monsieur [X] à titre provisionnel au paiement de la somme de 17.215,22 euros au titre d'un solde sur les loyers et charges de novembre 2021, du montant du dépôt de garantie, des frais d'état des lieux, des frais de rédaction d'actes et des loyers et charges d'avril 2022, avec intérêts, au paiement de la clause pénale, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, voir condamner la société NIIO à payer à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 10.200 euros TTC au titre des honoraires de commercialisation avec intérêts, et voir condamner in solidum la société NIIO et Monsieur [X] à payer la somme de 1.200 euros à la S.A.S.FONCIA PARIS RIVE DROITE et la somme de 1.800 euros à la S.C.I. REJA au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2022, le juge des référés a condamné la société NIIO à payer à la S.C.I. REJA la somme provisionnelle de 8.237,72 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er avril 2022, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et a dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Par actes d'huissier délivrés les 8 et 13 septembre 2022, la S.C.I. REJA et la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE ont fait assigner devant ce tribunal la société NIIO et Monsieur [M] [X] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2022 et signifiées le 15 décembre 2022 aux défendeurs défaillants, la S.C.I. REJA et la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE demandent au tribunal de :

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu le contrat de bail commercial du 29 octobre 2021,
Vu l'acte de caution solidaire du 29 octobre 2021,
Vu le commandement de payer du 7 février 2022 et sa dénonciation du 10 février 2022,
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972,
Vu les articles 1103 et 1359 et suivants du code civil,
Vu le mandat de recherche du 8 octobre 2020,
Vu les lettres d'accord des 13 et 18 octobre 2021,

- Condamner solidairement la société NIIO et Monsieur [M] [X] au paiement de la somme de 33.328,27 euros au titre d'un solde sur les loyer et charges de novembre 2021, des loyers, charges et indemnité d'occupation d'août 2022 à décembre 2022, du dépôt de garantie, des frais d'état des lieux et des frais de rédaction d'acte, avec intérêts au taux légal pour la société NIIO à compter du commandement de payer du 7 février 2022 et pour Monsieur [X] de la dénonciation du 10 février 2022 à hauteur de la somme de 13.415,89 euros, à compter de l'assignation à hauteur de la somme de 21.013,88 euros, et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus ;
- Condamner solidairement la société NIIO et Monsieur [M] [X] à payer à la S.C.I. REJA la somme de 3.332,82 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;
- A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, faute de règlement de la totalité des causes du commandement de payer du 7 février 2022 dans le mois de sa délivrance ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements commis par la société NIIO dès le début de la location ;

En tout état de cause,

- Ordonner l'expulsion de la société NIIO et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], au 1er étage, dès signification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Déclarer le dépôt de garantie acquis à la bailleresse ;
- Condamner solidairement la société NIIO et Monsieur [M] [X] à payer à la S.C.I. REJA une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à titre principal à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 7 mars 2022, à titre subsidiaire à compter du jugement à intervenir, et jusqu'à complète libération des lieux loués,
- Condamner la société NIIO à payer à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 10.200 euros TTC au titre des honoraires de commercialisation, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation des 1er et 7 décembre 2021 ;
- Réitérer la condamnation prononcée par l'ordonnance de référé du 8 juillet 2022 de la société NIIO à payer à la S.C.I. REJA la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu'elle a dû engager dans la procédure de référé, ainsi que les dépens du référé, comprenant le coût du commandement de payer ;
- Condamner in solidum la société NIIO et Monsieur [M] [X] à payer la somme de 1.200 euros à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE et la somme de 1.800 euros à la S.C.I. REJA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner in solidum aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer des 1er et 7 décembre 2021 et de la dénonciation du commandement du 10 février 2022.

* * *

La société NIIO et Monsieur [M] [X] n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties demanderesses pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 6 février 2023. L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge unique le 15 novembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que les pièces 4 bis, 13 bis et 26 bis ne figurent pas dans le dossier remis par les parties demanderesses au tribunal.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de la S.C.I. REJA

- Sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d'apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d'avoir manqué tandis qu'il incombe à celui-ci de démontrer qu'il les a exécutées.

En l'espèce, le bail du 29 octobre 2021 liant les parties comporte en son article 25, une clause résolutoire stipulant qu'"à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou d'indemnité d'occupation ou accessoires à l'échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation ou de toutes sommes dont le Preneur pourrait être tenu débiteur envers le Bailleur (notamment, pénalité de retard contractuelle, intérêts, complément de dépôt de garantie, frais de commandement ou autre frais et honoraires de poursuite...), qu'elles trouvent leur source dans le présent contrat, ses avenants, une décision judiciaire ou la Loi, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent contrat, un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d'huissier, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai d'un mois de la signification d'huissier".

Le commandement signifié à la société NIIO le 7 février 2022 vise la clause résolutoire du contrat de bail commercial et mentionne le délai d'un mois précité.
Il porte sur un arriéré locatif de 17.215,22 euros outre les frais de l'acte de 200,42 euros.

Pour être valable, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu'il s'agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d'exigibilité de la somme réclamée.

En l'espèce, le commandement de payer signifié à la société NIIO comporte, en annexe, un extrait du compte arrêté au 3 février 2022 dont il ressort que la somme de 17.215,22 euros correspond au dépôt de garantie, aux frais de rédaction des actes et aux échéances de loyers, taxes et de provisions sur charges des mois de novembre 2021 à février 2022 inclus.

Le bail met à la charge du preneur les frais d'état des lieux de 180 euros (article 2). Il stipule en outre que :
- le loyer annuel en principal de 35.910 euros est payable d'avance en douze termes mensuels et "le premier paiement aura lieu le jour de la prise d'effet du bail, le 1er novembre 2021, et sera calculé prorata temporis sur la période allant de l'entrée en jouissance jusqu'à la fin du terme civil en cours". Le preneur donne son accord à l'assujettissement des locaux loués à la TVA (article 5) ; 
- le preneur est redevable d'un dépôt de garantie d'un montant de 8.977,50 euros correspondant à trois mois de loyer et "cette somme est versée au jour de la signature des présentes (DONT QUITTANCE)" (article 7.1) ;
- pour la première année, la provision sur charges est fixée à 2.500 euros HT par an (article 9.2.2), soit 208,33 euros par mois ;
- les frais de rédaction du contrat de bail de 1.500 euros HT, soit 1.800 euros TTC, sont à la charge du preneur (article 29) ;
- "tous les frais, droits et honoraires résultant du présent bail ou qui en seraient la suite, sont à la charge du PRENEUR".

Le constat d'état des lieux entrant est en date du 3 novembre 2021.

Il apparaît que la mise en fonctionnement du chauffage a été effectuée le 12 novembre 2021, la société NIIO expliquant n'avoir pu exploiter les lieux qu'à compter du 15 novembre 2021 ; que le bailleur a appliqué une franchise de 10 jours pour 1.197 euros apparaissant dans le décompte joint au commandement.
En outre, il résulte des pièces produites au débat que le dépôt de garantie n'a pas été versé malgré la mention "DONT QUITTANCE" figurant dans le contrat de bail, Monsieur [X], président de la société NIIO, le reconnaissant implicitement dans un courrier électronique du 19 mars 2022 en écrivant : "Pour le dépôt de garantie nous allons vous transmettre une caution bancaire", modification contractuelle à laquelle la bailleresse s'est opposée.

Dès lors, le commandement apparaît justifié à hauteur des sommes qu'il concerne.

Il appartient au débiteur de rapporter la preuve des paiements qu'il prétend avoir effectués dans le délai imparti. Or, en l'espèce, la société NIIO est défaillante.

Il ressort du décompte locatif communiqué par la bailleresse arrêté au 31 mars 2022 que la société NIIO n'a pas régularisé l'intégralité des sommes dues dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 7 mars 2022 à minuit.

Les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l'expulsion de la société NIIO ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Le tribunal ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, cette demande est sans objet.


- Sur les sommes dues par la locataire

La S.C.I. REJA sollicite la condamnation de la société NIIO à lui verser la somme de 33.328,27 euros, se décomposant ainsi :

- 22.370,77 euros au titre des échéances de loyers et charges impayées au mois de décembre 2022 inclus,
- 8.977,50 euros au titre du dépôt de garantie prévu au contrat de bail et non versé,
- 1.800 euros TTC au titre des frais de rédaction d'actes prévus dans le contrat de bail (article 29) et les frais d'état des lieux de 180 euros, indiqués au contrat de bail (article 2).

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d'indemnités d'occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de l'obligation du locataire, l'exactitude des sommes réclamées. Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d'imposition) des sommes réclamées.

En l'espèce, au regard des développements qui précèdent, du contrat de bail, du commandement de payer et des décomptes arrêtés au 3 février, 31 mars et 8 décembre 2022 communiqués par la bailleresse, il est justifié d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges avant l'échéance de décembre 2022 de 17.655,04 euros. Il est également justifié que les frais d'actes sont dus pour un montant de 1.980 euros et que le dépôt de garantie de 8.977,50 euros n'a pas été versé.

En revanche, il n'est fourni aucun justificatif :
- de la régularisation des charges pour l'année 2021 d'un montant de 50,82 euros,
- de la révision du loyer, de la provision sur charges et du dépôt de garantie opérée en décembre 2022, de sorte qu'il convient de déduire du solde du décompte une somme de 4.715,73 euros et d'ajouter la somme de 3.799,33 euros correspondant au montant des échéances précédentes.

En conséquence, il est justifié d'un arriéré au 8 décembre 2022 de 32.411,87 euros (33.328,27 - 4.715,73 + 3.799,33).

La société NIIO sera en conséquence condamnée à payer à la S.C.I. REJA la somme de 32.411,87 euros au titre du dépôt de garantie, des frais d'actes (contrat et état des lieux), des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 8 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2022 sur la somme de 17.215,22 euros, à compter de l'assignation du 13 septembre 2022 pour le surplus jusqu'à la somme de 21.013,88 euros et à compter de la signification des dernières conclusions de la SCI REJA en date du 15 décembre 2022 pour le surplus.

La société NIIO doit par ailleurs payer une indemnité au titre de son occupation des lieux malgré la résiliation du bail.

La bailleresse demande que l'indemnité d'occupation soit fixée au double du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes.

Il est d'usage en matière de baux ou d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

La bailleresse ne produisant aucun élément probant à l'appui de sa demande, il y a lieu en conséquence de condamner la société NIIO à payer, à compter du 1er janvier 2023, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer contractuel indexé qu'elle aurait réglé si le bail s'était poursuivi, majorés des charges prévues au bail, jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

La bailleresse sollicite la condamnation de la société NIIO à lui verser la somme de 3.332,82 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail et demande également de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts en application de l'article 26.2 du bail.

En l'espèce, l'article 26.5 du contrat de bail stipule qu'"à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent contrat, le Preneur sera redevable immédiatement d'une pénalité contractuelle de 10 %".

L'article 26.2 du contrat de bail liant les parties prévoit qu'"en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance, et le dépôt de garantie, resteront acquis au Bailleur, à titre de premiers dommages-intérêts".

Ces clauses s'analysent en des clauses pénales.

En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le contrat étant la loi des parties et le débiteur étant en l'espèce défaillant, il convient de faire droit aux demandes de la bailleresse de conservation du dépôt de garantie et d'application de la clause pénale stipulée par l'article 26.5 du contrat de bail, étant précisé que celle-ci ne peut prospérer compte tenu de la rédaction de la clause que sur les échéances de loyers, indemnités d'occupation et charges impayées, soit 10 % de (17.655,04 + 3.799,33) = 2.145,43 euros. Dès lors, la société NIIO sera condamnée à verser à la S.C.I. REJA la somme de 2.145,43 euros au titre de la pénalité contractuelle.

- Sur la demande de condamnation de Monsieur [X] en qualité de caution

La S.C.I. REJA demande la condamnation solidaire de Monsieur [X] au paiement de la somme de 33.328,27 euros au titre du solde sur les loyers et charges de novembre 2021, des loyers, charges et indemnités d'occupation d'août à décembre 2022, du dépôt de garantie, et des frais d'état des lieux et de rédaction d'acte, avec intérêts au taux légal.

Il est également demandé la condamnation solidaire de Monsieur [X] au paiement de la somme de 3.332,82 euros au titre de la pénalité contractuelle. Enfin, la bailleresse sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [X] au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à complète libération des lieux par la société NIIO.

Elle soutient que contrairement à ce que le juge des référés a retenu, l'acte de cautionnement est valable ; que l'article 2297 du code civil visé par le juge n'est entré en vigueur que le 1er janvier 2022 et ne s'appliquait donc pas au cautionnement signé le 29 octobre 2021 ; qu'à cette date aucune mention manuscrite n'était exigée pour le cautionnement consenti par une personne physique envers un créancier non professionnel, en dehors de celui consenti dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que les mentions dactylographiées de l'acte de caution sont de nature à attirer l'attention de Monsieur [X] sur les engagements pris, leur nature et leurs conséquences et qu'en outre, l'engagement est pris dans la limite d'un certain montant et de la durée du bail commercial.

En l'espèce, selon un acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, Monsieur [M] [X], en sa qualité de président de la société NIIO, s'est porté caution solidaire "sans bénéfice de discussion ni division du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d'occupation, tous dommages-intérêts pouvant être dus par SAS NIIO, en vertu du bail commercial signé en date du 25/10/2021 consenti par S.C.I REJA (...) à concurrence d'une somme maximum de 35 910.00 Euros correspondant à 12 mois de loyer hors taxes et hors charges, valable pendant toute la durée du bail".

Cet acte de cautionnement ne comporte aucune mention manuscrite de Monsieur [X].

Or, contrairement à ce qu'affirme la SCI REJA qui met dans les débats la régularité du cautionnement, il ressort de l'article 1376 du code civil qu'un engagement de caution qui ne comporte aucune mention manuscrite par la caution manifestant la connaissance de l'étendue de son engagement est nul si le créancier ne complète pas cet engagement, qui ne vaut que comme commencement de preuve par écrit, par des éléments extrinsèques manifestant la volonté d'engagement de la caution en toute connaissance de cause.

Force est de constater qu'aucun élément extrinsèque ne corrobore l'engagement de Monsieur [X]. De plus, s'agissant de l'étendue du cautionnement, l'acte comporte des mentions contradictoires puisque si le début du document mentionne que la caution concerne le "règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d'occupation, tous dommages-intérêts pouvant être dus par SAS NIIO" en vertu du bail commercial, il comporte ensuite la mention dactylographiée suivante : "en me portant caution de SAS NIIO, dans la limite de la somme de 35910.00 Euros couvrant le paiement du loyer principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour toute la durée du bail et ses éventuels renouvellements, je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si SAS NIIO n'y satisfait pas lui même".

La rédaction de l’acte ne permet pas de connaître clairement l’étendue de l’engagement.

Par conséquent, l'acte de cautionnement est irrégulier et les demandes formées à l'encontre de Monsieur [X] seront rejetées.





Sur la demande de la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE

La S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE sollicite la condamnation de la société NIIO à lui payer la somme de 10.200 euros TTC au titre des honoraires de commercialisation, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation des 1er et 7 décembre 2021.

L'article 1359 du code civil exige que l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1.500 euros soit prouvé par écrit, sous signature privée ou authentique.

L'article 1361 du même code dispose qu'il peut être suppléé à l'écrit par l'aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

En l'espèce, il est communiqué le mandat de recherche de locataire conclu entre la S.C.I. REJA et la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE en date du 8 octobre 2020 fixant des honoraires de 30 % hors taxes du loyer annuel hors taxes et hors charges à la charge du preneur.

Il ressort des pièces versées au débat que la société NIIO a adressé un courrier à Monsieur [U] de la société FONCIA en date du 13 octobre 2021 pour indiquer "les conditions auxquelles nous souhaitons nous engager" mentionnant les honoraires de commercialisation de 30 % hors taxes du loyer annuel hors taxes et hors charges ; que Monsieur [U] de la société FONCIA a écrit le 18 octobre 2021 à une personne (Monsieur [J]) dont l'emploi au sein de la société NIIO est allégué par la société FONCIA, sans l'établir cependant, pour faire part des conditions validées par l'ensemble des parties et notamment des honoraires de commercialisation fixés forfaitairement à la somme de 8.500 euros HT, soit 10.200 euros TTC et mis à la charge du preneur.

La S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE a adressé sa facture n°2021/055 pour un montant de 10.200 euros TTC à la société NIIO le 25 octobre 2021.

Il est communiqué l'ordre de service en date du 5 novembre 2021 pour vérification de la chaudière et des robinets thermostatiques et la facture correspondant mentionnant une intervention le 13 novembre 2021. Suite à cette intervention, l'entreprise a préconisé le remplacement du robinet thermostatique lequel a été effectué le 14 février 2022.

Par courrier électronique en date du 15 novembre 2021, Monsieur [X] a écrit à la société FONCIA qu'il pouvait utiliser les bureaux depuis ce jour et que "certaines choses sont encore à faire ! (...) Pour les honoraires ils seront réglés une fois tout réglé. Je vous signale que nous avons été obligé d'acheter des ampoules et lampes !! (...)".

La S.C.I. REJA a fait sommation à la société NIIO à l'adresse des locaux loués et à son siège social respectivement le 1er et 7 décembre 2021 de payer les honoraires de commercialisation de 10.200 euros outre les frais de l'acte.

Est joint au dossier une attestation de virement de la société NIIO d'un montant de 12.500 euros en date du 12 décembre 2021 indiquant pour motif "acompte honoraires". Le RIB du destinataire comportant une erreur, la société FONCIA en a informé Monsieur [X] par courriel du 4 janvier 2022.

Par courrier électronique du 27 décembre 2021, Monsieur [X] a indiqué en réponse à un courrier électronique de la société FONCIA lui écrivant que le virement avait été effectué en règlement des frais de commercialisation et que le compte locataire présentait un solde débiteur, "les 12500 euros sont les frais de garantie et avocat à aucun moment ce sont les frais de commercialisation".

Par courrier électronique en date du 19 mars 2022, Monsieur [X] a demandé de "revoir les frais de commercialisation" au motif qu'"il vous a fallu plusieurs mois afin de résoudre nos problèmes d'aménagement et cela a été très difficile pour nous".

La société FONCIA a répondu par courrier électronique en date du 4 avril 2022 qu'"il restait une porte qui ne fermait pas car elle était voilée lors de l'entrée dans les lieux. Nous sommes intervenus le 8 novembre 2021 pour achever les travaux. Pour le robinet de la cuisine nous sommes intervenus le 14/01/2021. Les trois interventions ont été faites (...)".

Ces éléments établissent suffisamment que des honoraires de commercialisation à hauteur de 10.200 euros TTC à la charge du preneur ont été convenus. Il est par ailleurs constant que les prestations en contrepartie de ces honoraires, à savoir la recherche d'un locataire comprenant la visite des locaux aux fins de location et l'établissement d'un constat d'état des lieux, lequel est versé au débat, ont été réalisées, les contestations émises par la société NIIO sur les difficultés d’aménagement étant inopérantes.

Par conséquent, la société NIIO sera condamnée à verser à la société FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 10.200 euros TTC au titre des honoraires de commercialisation, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation des 1er et 7 décembre 2021.

Sur demandes accessoires

La société NIIO succombant à l'instance, elle sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer des 1er et 7 décembre 2021 et du commandement de payer du 7 février 2022. En revanche, les frais de dénonciation à la caution du 10 février 2022 resteront à la charge de la S.C.I. REJA.

Compte tenu de la conservation du dépôt de garantie prononcée, l'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la S.C.I. REJA. La société NIIO sera condamnée à verser à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de confirmer comme le sollicitent les parties demanderesses la condamnation au titre des frais irrépétibles prononcée par le juge des référés.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 29 octobre 2021, liant la S.C.I. REJA et la S.A.S. NIIO et portant sur les locaux situés [Adresse 1], avec effet au 7 mars 2022 à minuit,

ORDONNE à la S.A.S. NIIO de quitter les locaux sis [Adresse 1], et ce dans un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision, 




ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S. NIIO et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la S.A.S. NIIO à payer à la S.C.I. REJA la somme de trente-deux mille quatre cent onze euros et quatre-vingt-sept centimes (32.411,87) au titre du dépôt de garantie, des frais d'actes (contrat et état des lieux), des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 8 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2022 sur la somme de 17.215,22 euros, à compter de l'assignation du 13 septembre 2022 pour le surplus jusqu'à la somme de 21.013,88 euros et à compter de la signification des dernières conclusions de la S.C.I. REJA en date du 15 décembre 2022 pour le surplus,

CONDAMNE la S.A.S. NIIO à payer à la S.C.I. REJA une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ou son expulsion,

CONDAMNE la S.A.S. NIIO à verser à la S.C.I. REJA la somme de deux mille cent quarante-cinq euros et quarante-trois centimes (2.145,43) au titre de la pénalité contractuelle,

AUTORISE la S.C.I. REJA à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE la S.C.I. REJA de ses demandes à l'encontre de Monsieur [M] [X], au titre de l'article 700 du code de procédure civile et du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE la S.A.S. NIIO à verser à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de dix mille deux cents euros TTC (10.200) au titre des honoraires de commercialisation, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation des 1er et 7 décembre 2021,

CONDAMNE la S.A.S. NIIO à verser à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de mille deux cents euros (1.200) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. NIIO aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer des 1er et 7 décembre 2021 et du commandement de payer du 7 février 2022,

DIT que les frais de dénonciation à la caution du 10 février 2022 resteront à la charge de la S.C.I. REJA,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 24 Janvier 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROMaïa ESCRIVE