Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 24 janvier 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
24 JANVIER 2024
 


N° RG 21/06739 - N° Portalis DB22-W-B7F-QKW4
Code NAC : 58F 
S.V-L.
 


DEMANDEURS :

1/ Monsieur [E], [F] [H]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 8] (67),
demeurant [Adresse 4],

2/ Madame [Y], [G] [H]
née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 7] (67),
demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Michelle DERVIEUX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSES :

1/ La société BG GESTION (nom commercial AGENCE DES OLIVIERS), société à responsabilité limitée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 529 156 341 dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Frédérique FARGUES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.


2/ La société SERENIS ASSURANCES, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ROMANS sous le numéro 350 838 686 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nicolas PERRAULT de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Guillaume MORTREUX du Cabinet LACAN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.


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ACTE INITIAL du 15 Décembre 2021 reçu au greffe le 21 Décembre 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, M. JOLY, 
Vice-Président et Madame GARDE Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Décembre 2023 prorogé au 24 janvier 2024.


MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :
Monsieur JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS 


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EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [H] et son épouse Mme [Y] [H] (ci-après les époux [H]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé, [Adresse 6]).

Le 13 mai 2015, ils ont donné mandat à un administrateur de biens, la société BG GESTION, pour la gestion locative de ce bien immobilier.

Le 18 août 2015, les époux [H], représentés par la société BG GESTION AGENCE DES OLIVIERS, ont donné à bail ce bien immobilier à M. [I], moyennant un loyer mensuel initial de 3.200 €. 
Le 19 septembre 2015, les époux [H] ont adhéré à la police d’assurance N° IV 80 10441 ASSERIS, souscrite par la société BG GESTION auprès de la société SERENIS ASSURANCES, afin de bénéficier de la garantie non-paiement des loyers.
 
Le 28 septembre 2020, une mise en demeure a été délivrée à M. [I] suivi le 20 octobre 2020 d’un commandement de payer pour la somme en principal de 14.646,79 €. 

Par courrier du 26 novembre 2020 adressé à la société BG GESTION, la société SERENIS ASSURANCES a refusé la prise en charge du sinistre lié aux impayés de loyers, motif pris du retard dans la déclaration de ce dernier.

Par jugement du 4 mai 2021, le tribunal de proximité de Rambouillet, saisi par les époux [H], a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné monsieur [I] au paiement de la somme de 31.201,88 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au mois de mars 2021 et fixé une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et de la provision pour charges à compter du mois d’avril 2021. 

Le 12 avril 2021, les époux [H], ont mis en demeure la société BG GESTION - AGENCE DES OLIVIERS de les indemniser du préjudice subi du fait de cette absence de garantie et ont invité le 16 avril 2021, la société SERENIS ASSURANCES à revoir sa position de non garantie. 

M. [I] a quitté les lieux le 18 octobre 2021 sans apurer l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par exploit introductif d’instance délivré le 
15 décembre 2021 les époux [H] ont assigné la société BG GESTION exerçant sous le nom commercial AGENCE des OLIVIERS et la société SERENIS ASSURANCES devant ce tribunal aux fins d’obtenir notamment le paiement des loyers impayés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, les époux [H] demandent au tribunal de : 

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil, 

- Recevoir monsieur et madame [H] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés

A titre principal,

- Annuler le refus de garantie et condamner la société SERENIS à payer à monsieur et madame [H] la somme de 63.144,78 €, assortie des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,


A titre subsidiaire, 

- Condamner la société BG GESTION – AGENCE DES OLIVIERS à payer à monsieur et madame [H] la somme de 63.144,78 € assortie des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

En tout état de cause,

- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- Condamner les défendeurs à leur payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Michelle DERVIEUX, Avocat au Barreau de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2022, la SAS SERENIS ASSURANCES demande au tribunal de : 

A titre principal,

- Mettre hors de cause Sérénis Assurance, les conditions de la garantie n’étant pas réunies,

A titre subsidiaire,

- Constater le retard de plus de 180 jours entre le premier terme impayé et la déclaration de sinistre causant un préjudice certain pour limiter la dette locative et recouvrer les sommes dues par le locataire,

- En conséquence, mettre hors de cause Sérénis Assurance,

A titre infiniment subsidiaire,

- Réduire l’indemnisation sur la base d’une indemnité de 2.300 € mensuelle et un plafond de 65.0009, et une pénalité de 7 mois, soit la somme maximale de 12.455.50 €,

- Condamner la société BG Gestion à garantir Sérénis Assurance de toute condamnation,

En tout état de cause,
- Condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 
3.000 euros et aux entiers dépens.






Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la SARL BG GESTION demande au tribunal de : 

A titre principal, 

Débouter Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes articulées contre la société BG GESTION (agence DES OLIVIERS), 

Débouter la société SERENIS ASSURANCES de son appel en garantie articulé à l’encontre de la société BG GESTION,

Subsidiairement, 

Juger que le montant du préjudice susceptible d’être invoqué vis-à-vis 
de la société BG GESTION au titre de l’arriéré locatif doit être limité à 18.353,25 euros et au titre des frais de contentieux à 2.078,64 euros, 

Juger que ce préjudice est une perte de chance de ne pas recouvrer ces sommes à l’encontre du locataire, laquelle ne peut être que résiduelle en l’absence de toute tentative d’exécution forcée contre ce dernier dont l’insolvabilité n’est pas démontrée, 

Condamner la société SERENIS ASSURANCES à relever et garantir la société BG GESTION de toute condamnation prononcée à son encontre, 

Constater au visa de l’article 1346-1 du code civil la subrogation conventionnelle consentie par les époux [H] au bénéfice de la société BG GESTION à hauteur de la perte de chance retenue à titre de condamnation de cette dernière, 

Condamner tout succombant à verser à la société BG GESTION la somme de 3.000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître FARGUES, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du CPC.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens des parties, au corps du jugement et aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2023.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.

Sur la demande de condamnation de la société SERENIS ASSURANCES à payer aux époux [H] la somme de 63.144,78 €

Sur l’opposabilité aux époux [H] des informations figurant dans les Conventions Spéciales relatives au montant maximum du loyer du logement donné à bail

La société SERENIS ASSURANCES soutient que les conditions de la garantie ne sont pas réunies, l’article I des Conditions Spéciales prévoyant que la garantie, sauf mention expresse aux Conditions particulières, ne peut être mise en œuvre pour des loyers mensuels, charges comprises d’un montant supérieur à 2.300 €. Elle ajoute qu’aucune mention expresse aux conditions particulières à la police souscrite par la société BG Gestion ne déroge à cette condition de garantie. Elle conteste avoir donné son accord pour la mise en garantie d’un lot dont le loyer mensuel excède 2.300 €.

Elle soutient enfin qu’il appartient à l’administrateur de biens, en tant que mandataire du bailleur, de veiller à la bonne déclaration des lots à assurer comme le prévoit l’article IV des conditions générales.

Les époux [H] font valoir qu’ils ne sont pas parties aux obligations contractuelles existant entre l’assureur et l’administrateur de biens, et plus particulièrement s’agissant des mentions de ce contrat prévoyant une exclusion de garantie pour des loyers d’un montant mensuel supérieur à 2.300 €. En tout état de cause, ils font valoir que l’assureur a d’une part, expressément confirmé sa garantie en 2018, et d’autre part, que l’exclusion de garantie soulevée par l’assureur n’était pas mentionnée dans le bulletin d’adhésion qu’ils ont signé le 19 septembre 2015.

Ils expliquent avoir dû seuls assumer les frais de procédure à l’encontre du locataire défaillant.

La société BG GESTION estime quant à elle que SERENIS ASSURANCES a commis une faute en manquant à son obligation d’information que ce soit en amont de la souscription et pendant l’exécution du contrat. Elle fait valoir que si la remise des conditions générales et des conventions spéciales y est visée, il n’est aucunement fait état que le montant mensuel du loyer, pour être garanti, doit être inférieur à 2.300 €. Elle explique qu’il est stipulé que la garantie Loyers Impayés est accordée pour un nombre de mois illimité avec un plafond de 65.000 € par sinistre. 

Elle fait valoir qu’à aucun moment, l’assureur n’a attiré son l’attention sur le fait que les loyers supérieurs à 2.300 €, ne feraient l’objet d’aucune garantie, alors qu’elle comptait dans son portefeuille plusieurs biens dans cette situation ainsi qu’en atteste selon elle le questionnaire qu’elle a rempli à destination de l’assureur.

Elle ajoute que le résumé des garanties, portant la mention « valant notice d’information du contrat » ne comporte à aucun moment, la mention d’une condition de montant du loyer à la garantie.

Elle précise que l’article L. 112-2 du code des assurances prévoit qu’avant la conclusion du contrat, l'assureur doit remettre à l'assuré un exemplaire du projet de contrat et de ses pièces annexes ou une notice d'information sur le contrat qui décrit précisément les garanties assorties des exclusions, ainsi que les obligations de l'assuré.

Elle fait valoir en outre qu’à partir de septembre 2015, la société SERENIS ASSURANCES a perçu les cotisations mensuelles pour le lot de M. et Mme [H] calculées sur le montant mensuel de 3.200 euros, sans jamais mentionner la moindre difficulté relative au montant du loyer déclaré. Elle indique que ce n’est qu’à compter de juin 2017, à la suite d’un premier incident de paiement, que SERENIS ASSURANCES a indiqué ne pouvoir intervenir en raison du montant du loyer supérieur à 2.300 euros, après avoir pourtant encaissé deux ans de cotisations.

Elle soutient que l’assureur a donné son accord express en 2018 pour garantir le lot des époux [H] à hauteur d’un plafond mensuel de 2.300 euros, avec restitution du trop-perçu sur les cotisations. Il doit donc être considéré selon elle, que le bien loué bénéficie de la garantie loyers impayés à hauteur de 2.300 € mensuel.

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article L.112-2 du code des assurances prévoit dans ses alinéas 1 et 2 que l’assureur doit obligatoirement fournir une fiche d'information sur le prix et les garanties avant la conclusion du contrat.

Avant la conclusion du contrat, l'assureur remet à l'assuré un exemplaire du projet de contrat et de ses pièces annexes ou une notice d'information sur le contrat qui décrit précisément les garanties assorties des exclusions, ainsi que les obligations de l'assuré. Les documents remis au preneur d'assurance précisent la loi qui est applicable au contrat si celle-ci n'est pas la loi française, les modalités d'examen des réclamations qu'il peut formuler au sujet du contrat et de recours à un processus de médiation dans les conditions prévues au titre V du livre Ier du code de la consommation (1), sans préjudice pour lui d'intenter une action en justice, ainsi que l'adresse du siège social et, le cas échéant, de la succursale qui se propose d'accorder la couverture. Avant la conclusion d'un contrat comportant des garanties de responsabilité, l'assureur remet à l'assuré une fiche d'information, dont le modèle est fixé par arrêté, décrivant le fonctionnement dans le temps des garanties déclenchées par le fait dommageable, le fonctionnement dans le temps des garanties déclenchées par la réclamation, ainsi que les conséquences de la succession de contrats ayant des modes de déclenchement différents.

En l’espèce, il est constant que M. [H] a demandé à adhérer au contrat N° IV 8010441, souscrit par la société BG GESTION auprès de l’assureur SERENIS ASSURANCES en signant le 19 septembre 2015, un bulletin individuel d’adhésion - garanties non-paiement des loyers.




Il ressort de l’examen de ce bulletin qu’après avoir décrit le bien assuré, à savoir, une maison 13 pièces- 294m2 située [Adresse 6].

Il est indiqué :

« Je déclare avoir pris connaissance du résumé des garanties au verso du présent document, le texte intégral étant à ma disposition sur simple demande.
J’ai noté que la cotisation d’assurance sera calculée sur la base d’un taux fixe de 2,15% TTC du montant du loyer, charges et taxes.»

Figure plus bas dans le document, un tableau des garanties.

GARANTIES ACCORDEES-LIMITES DE GARANTIE

LOYERS IMPAYES : garantie illimitée dans le temps avec un plafond de 65.000€ par sinistre sans franchise.

DETERIORATIONS IMMOBILIERES : Plafond de 7.700 € maximum par sinistre. Franchise : Dépôt de garantie ou à un montant de 2 mois de loyer si absence de dépôt de garantie.

DEFENSE RECOURS : Plafond maximum de 4.000 € par sinistre. Seuil d’intervention 400 €.

Figure au verso de ce bulletin individuel, un document intitulé RÉSUMÉ DES GARANTIES valant notice d’information du contrat, libellé dans les termes suivants : 

La présente notice regroupe les principales dispositions du contrat collectif souscrit par l'Administrateur de Biens auquel communication intégrale du contrat peut être demandée à tout moment et sans frais.

L’ADHÉSION INDIVIDUELLE

Cette adhésion individuelle est régie par les conditions générales du contrat NPL C GGLI 01.

La garantie ne peut être accordée pour les locaux où les locataires mis en place après la présente adhésion, ne remplissent pas les conditions de solvabilité mentionnées au chapitre III des Conditions Générales du contrat.
 
La garantie ne peut être accordée pour les locaux de locataires déjà en place, qui ne sont pas à jour du paiement de leur loyer et charges à cette date et qui ont eu un incident de paiement l'opposant au contractant ou à l'assuré au cours des 6 derniers mois précédant cette date ou qui ont déjà fait l'objet de poursuite en relation directe avec le non-paiement des loyers ou charges antérieures,


Pour les lots en gestion, et déjà assurés à la date de la présente adhésion, ils doivent répondre aux critères de solvabilité du précédent assureur pour bénéficier des garanties et ne pas être en impayés à la date du transfert. 

Les garanties prennent effet à compter du premier jour du mois qui suit la demande d'adhésion de l‘assuré, sous réserve que le lot soit quittancé et que la cotisation soit réglée à l'Assureur pour la période correspondante.

Elles cessent automatiquement en cas de résiliation du contrat ou du mandat de gérance du contractant.

RÉSUMÉ DES GARANTIES DU CONTRAT ASSERIS « NON PAIEMENT DES LOYERS »

LA GARANTIE DES LOYERS IMPAYÉS

L'Assureur garantit à l'Assuré, le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement, par le locataire, des loyers, charges et taxes récupérables prévues au bail.

La perte pécuniaire se compose :
- des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dus par le locataire et ayant servi de base à l'émission de la cotisation,
- des frais de contentieux (commandement de payer, huissier, avocat...) exposés dans Ie cadre du recouvrement des loyers,
- de tous les frais y afférents (procédure d'expulsion, utilisation de la force publique, frais de garde-meubles...),
- et par extension, aux pertes pécuniaires subies en cas d‘inoccupation des locaux consécutive :
· au non-respect du préavis du locataire
· à un départ furtif
· à une expulsion consécutive à une action entreprise en application des garanties du présent contrat
· au décès du locataire

Pour cette extension, la garantie s'exerce pour une durée maximum de 3 mois à compter de la reprise des lieux et s'achève lors de la signature d'un nouveau bail peu importe la date d'effet de ce dernier.

Cette garantie Loyers Impayés est illimitée dans le temps et s‘applique à concurrence d'un plafond de 65.000 € par sinistre.

Sans franchise.


Il ressort ainsi de l’étude du seul document signé par M. [H], à savoir le bulletin d’adhésion et la notice d’information figurant au verso, qu’aucune mention relative au montant maximum du loyer du bien donné à bail pour bénéficier de la garantie loyers impayés n’est mentionnée et qu’il est seulement indiqué que la garantie est illimitée dans le temps avec un plafond de 
65.000 € par sinistre sans franchise. La société SERENIS ASSURANCES est défaillante à rapporter la preuve qui lui incombe d’avoir remis à M. [H] les conditions particulières, les conditions générales et les conventions spéciales du contrat.

Il convient de relever que sont versés aux débats par la société BG GESTION, plusieurs échanges de mails et de courriers qui établissent qu’à la suite d’un premier incident de paiement du loyer à compter du mois de juin 2017, la société SERENIS ASSURANCES a dans un premier temps refusé par courrier du 1er août 2017 de mettre en œuvre la garantie au motif que le loyer du bien mis à bail était supérieur au montant prévu aux Conventions Spéciales avant de revoir sa position et accepter de manière expresse dans un courriel adressé à l’agence, en date du 11 avril 2018 de continuer à assurer le bien des époux [H] avec M. [I] comme locataire, dans la limite d’un loyer mensuel de 2.300 euros. L’assureur écrit en effet dans ce courriel : « Nous sommes d’accord pour garantir ces deux lots (de M. [H] et de MME [J]) à hauteur de 2 300 euros pour les locataires actuels », avec restitution du trop-perçu sur les cotisations prélevées antérieurement.».

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les époux [H] ont été parfaitement informés de cette difficulté liée au montant trop important du loyer puisqu’ils indiquaient dans un courriel adressé à l’AGENCE LES OLIVIERS le 
2 novembre 2017 : « on poursuit le paiement des assurances loyers malgré la limite de garantie. Je souhaite un document m’assurant que la garantie est confirmée (par l’assurance). Enfin, il n’y a pas lieu de revoir le niveau des cotisations. 65 € par mois pour 3.200 € de garantie et 65 € pour 2.300 € n’est pas très équitable ».

Il convient dès lors de constater que la société SERENIS ASSURANCES a été ambivalente dans sa position en écrivant dans un premier temps qu’elle ne prendrait pas en charge le sinistre de juin 2017 pour finalement expressément accepter par courriel du 11 avril 2018 de continuer à assurer le bien de M. [H] au titre des loyers impayés mais seulement à hauteur de 2.300 €.

Il s’en conclut que l’exclusion de garantie dont se prévaut SERENIS ASSURANCES n’est pas opposable aux demandeurs, celle-ci ne leur ayant pas été clairement signifiée, l’assureur ayant au contraire accepté de poursuivre la garantie, mais dans la limite du plafond de 2.300 € par mois, ce dont les demandeurs étaient parfaitement avisés.

Sur la déclaration tardive du sinistre 

La société SERENIS ASSURANCES explique que pour maximiser les chances de recouvrer les indemnités versées, il est prévu une procédure contractuelle stricte que l’administrateur de biens est tenu de respecter afin d’assurer la célérité des recours contre les locataires, l’écoulement du temps lui étant hautement préjudiciable. Elle explique que la déclaration de sinistre est intervenue le 30 octobre 2020, soit au-delà du délai de 180 jours depuis le premier terme impayé qu’elle date du 1er octobre 2019, indiquant qu’il s’est donc écoulé plus d’une année entre l’impayé et la déclaration de sinistre. Elle explique que le commandement de payer aurait dû être délivré dans les 50 jours depuis le 1er terme impayé soit au maximum le 1er mars 2020, bien avant la promulgation des Ordonnances du 25 mars 2020 liées à l’épidémie de COVID dont se prévalent les époux [H] et la société BG GESTION.

Elle soutient que ce retard lui a causé un préjudice certain en retardant inexorablement la condamnation du locataire et sa sortie du logement.

Les époux [H] font valoir en premier lieu qu’aucune faute ne peut leur être reprochée dans la tardiveté de la déclaration de sinistre, précisant qu’il ne peut s’agir que d’une faute de l’administrateur de biens. 

Ils indiquent qu’en tout état de cause la société SERENIS ASSURANCES ne peut leur refuser la prise en charge du sinistre au motif que la déclaration de sinistre a été envoyée le 30 octobre 2020, soit au-delà du délai des 180 jours prévu au contrat puisque l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 complétée et modifiée par une nouvelle ordonnance n°2020-556, a prévu une prorogation des délais jusqu’ au 26 juin 2020 inclus, expliquant que le délai de 120 jours pour déclarer le sinistre n’a commencé à courir qu’à compter du 26 juin 2020.

La société BG Gestion soutient quant à elle n’avoir commis aucune faute s’agissant de la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés. 

Elle conteste la date du premier impayé retenue par l’assureur, expliquant que le loyer impayé du 1er octobre 2019 a été régularisé. 

Elle soutient que le premier terme impayé étant celui du mois de mars 2020, le délai de déclaration a été suspendu jusqu’au 23 juin 2020 inclus, du fait de l’application de l’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020. Elle soutient que la déclaration du sinistre du 30 octobre 2020 est donc réputée être intervenue entre le 120ème et le 180ème jour du premier terme impayé, hypothèse dans laquelle, une réduction de 50% de l’indemnité est prévue au contrat.

Se référant à l’article 1256 alinéa 2 du code civil, elle explique que les deux règlements du locataire intervenus les 30 octobre et 22 novembre 2019 ont fait échec à l’application de l’article III-1 des Conventions Spéciales et rappelle que la garantie n’est pas mobilisable pour un seul loyer impayé ce qu’elle déduit des termes de l’article I desdites Conventions, la société SERENIS ASSURANCES ayant également reconnu que le premier impayé datait du mois de mars 2020 dans le courrier en date du 26 novembre 2020 qu’elle a adressé à BG GESTION pour indiquer qu’elle refusait la mise en œuvre de la garantie.

Elle rappelle, au visa de l’article L.113-2 4° du code et des assurances et d’une jurisprudence constante que la réduction de l’indemnité de 50% ne peut être opposée à l’assuré que dans l’hypothèse où le retard de la déclaration de sinistre a causé un préjudice à l’assureur. Or, celui-ci ne caractérise pas, selon elle, en quoi la déclaration du sinistre à J+75 aurait permis d’empêcher l’augmentation de la dette.



Elle soutient que SERENIS ASSURANCES ne prouve pas avoir subi un préjudice du fait de la déclaration tardive du sinistre. Elle explique que la dette locative est restée stable de juin 2020 à septembre 2020 et qu’elle n’a commencé à augmenter qu’à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 20 octobre 2020, à la suite duquel le locataire a cessé tout règlement. Elle rappelle que la dette locative actuelle, soit la somme de 53.165,87 € est essentiellement la conséquence de l’absence de paiement pendant le temps incompressible de la procédure judiciaire nécessaire pour obtenir un titre et des mesures d’exécution permettant d’aboutir au départ du locataire. Une déclaration de sinistre à J+75, soit le 27 août 2020 pour un premier impayé du mois de mars 2020 n’aurait pas permis de réduire la dette locative.

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Enfin, il résulte de l’article L113-2 4° du code des assurances que l’assuré est obligé de donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

(…) Lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire que l’obligation de déclaration de sinistre était de la compétence exclusive de la société BG Gestion en tant qu’administrateur du bien.

Il convient dès lors d’examiner si celle-ci a déclaré le sinistre dans les termes prévus au contrat pour déterminer si c’est à bon droit que l’assureur a refusé la mise en œuvre de sa garantie pour déclaration tardive du sinistre.

Il ressort des documents versés aux débats et notamment de l’édition du Grand Livre du 1er juin 2017 au 25 novembre 2020 sur lequel figurent l’ensemble des encaissements de loyers du locataire ainsi que du contrat de bail, que le premier impayé qui pouvait faire l’objet de la garantie loyers impayés était celui de mars 2020 ainsi que le relève la société BG GESTION et ainsi que cela ressort du courrier de l’assureur en date du 26 novembre 2020.


Il est constant que le contrat d’assurance prévoyait en son article III.1 des Conventions Spéciales que le contractant devait respecter le calendrier suivant :

Jour J : date d’exigibilité du premier terme

J+15 : relance,

J+30 : date d’exigibilité du second terme

J+40 : lettre recommandée avec A.R. valant sommation de payer et visant le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail

J+50 : délivrance d’un commandement de payer par voie d’huissier visant le bénéfice de la clause résolutoire

J+75 : déclaration du sinistre et de mise en contentieux auprès de l’Assureur avec transmission de documents

Sauf cas fortuit, ou de force majeure, une déclaration tardive d’un impayé de loyers implique, de la part de l’Assureur les mesures suivantes :
- déclaration comprise entre le 120ème et le 180ème jour du premier impayé :
Réduction de 50% de l’indemnité correspondant au montant des loyers et charges impayés, 
- déclaration au-delà du 180ème jour du premier terme impayé :
Non prise en charge de l’indemnité correspondant au montant des loyers impayés.

Force est de constater que le contractant, en l’espèce, la Société BG GESTION, n’a effectué la déclaration du sinistre auprès de la compagnie d’assurance que par un courrier en date du 30 octobre 2020 soit 243 jours après le premier impayé du 1er mars 2020, soit bien au-delà du délai qui permettait le versement d’une indemnité par l’assureur.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [H] et la société BG GESTION, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 complété par l’ordonnance n°2020-666 du 3 juin 2020 prises dans le cadre de l’épidémie de COVID n’ont eu pour effet que de proroger les effets des astreintes, des clauses pénales, des clauses résolutoires lorsque celles-ci avaient pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé. La déclaration d’un sinistre à une compagnie d’assurance ne saurait être considérée comme faisant partie de cette catégorie dans la mesure où une telle déclaration n’a pas pour but de sanctionner l’inexécution d’une obligation.

Il résulte de ce qui précède que la déclaration de sinistre effectuée le 
30 octobre 2020 a été faite plus de 180 jours après le premier incident de paiement, soit postérieurement aux délais prévus au contrat.




Il convient en outre de constater au vu du Grand Livre que nonobstant le fait que le locataire ait continué à payer de manière très partielle une partie du loyer postérieurement au mois de mars 2020, la dette locative atteignait 
8.606 € au 15 mai 2020, soit 75 jours après la date d’exigibilité du premier terme, puis s’élevait au 18 août 2020, soit juste avant la fin du délai de 
180 jours, à un montant de 10.863 € pour atteindre au 1er octobre 2020, un montant de 14.522, 23 euros. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société BG GESTION, la dette locative n’a fait qu’augmenter jusqu’à la déclaration de sinistre, caractérisant ainsi un préjudice pour la société SERENIS ASSURANCES.

Il résulte de ce qui précède que la société SERENIS ASSURANCES est bien fondée à refuser sa garantie loyers impayés en raison de la tardiveté de la déclaration du sinistre au-delà des délais prévus au contrat la liant à la société BG Gestion.

Les époux [H] seront par conséquent déboutés de leur demande de condamnation de la société SERENIS ASSURANCES à garantir leur sinistre.

Sur la demande de condamnation de la société BG GESTION à payer aux époux [H], la somme de 63.144,78 €

Les époux [H] font valoir que le mandataire est responsable des préjudices subis par son mandant en raison de l’inexécution totale ou partielle de ses obligations ou des fautes commises dans sa gestion. Il ressort notamment du mandat de gestion que la société BG GESTION était tenue de faire tout ce qui lui semblerait utile à leurs intérêts. En procédant à une déclaration tardive du sinistre, la société BG GESTION a manqué à ses obligations contractuelles.

Ils expliquent que la société BG GESTION ne les a jamais alertés sur le fait qu’il existait un délai limité sous peine de pénalités voire de refus de prise en charge en cas de déclaration tardive du sinistre.

La Société BG Gestion fait valoir quant à elle que ce sont les époux [H] qui ont été désireux de ne pas déclarer tout de suite l’impayé de loyers, précisant qu’ils disposaient de l’ensemble de la documentation contractuelle indiquant les délais à respecter.

Elle ajoute que la nécessité d’agir rapidement a été rappelée à plusieurs reprises aux époux [H].

Enfin, elle explique que les demandeurs avaient un rapport direct avec leur locataire et que ce sont eux qui ont voulu retarder les courriers de relance et de mise en demeure.

La société BG GESTION fait valoir que le préjudice des époux [H] doit s’analyser en une perte de chance, rappelant qu’elle n’était pas le locataire qui lui seul était redevable des loyers. Elle estime néanmoins que cette perte de chance n’est pas caractérisée, la chance devant avoir été réellement perdue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les époux [H] ont renoncé à toute tentative de recouvrement des loyers alors que le locataire n’est pas insolvable.

Par ailleurs, elle soutient que si le tribunal retenait une perte de chance de recouvrer les loyers, il serait nécessaire de prendre en compte l’aléa lié au recouvrement des loyers dus.

S’agissant de la demande des époux [H] au titre des dégradations immobilières, la société BG GESTION fait valoir qu’elle n’est pas motivée et que l’agence n’est pas responsable de l’occupation du locataire qu’elle n’a pas à contrôler. En tout état de cause, elle explique que la garantie dégradations immobilières a régulièrement été mobilisée par l’intermédiaire de l’agence, l’assureur ayant reconnu le principe de sa garantie et indemnisé les demandeurs à hauteur de 400,91 €.

Les demandeurs expliquent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir tenté de recouvrer leur créance puisqu’ils pensaient bénéficier d’une garantie loyers impayés.

Ils rappellent que même s’agissant de la théorie de la perte de chance, le juge reste libre d’apprécier ce qui doit être versé à la victime et qu’en tout état de cause, la perte des loyers est bien réelle.

Sur ce,

Sur la faute de la société BG GESTION

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, Il a été établi que la déclaration de sinistre a été effectuée par la société BG GESTION au-delà du délai de 180 jours après le premier terme impayé et que cette tardiveté n’a pas seulement entraîné une réduction de l’indemnité versée mais une absence totale de garantie de la part de l’assureur.

Si les pièces versées aux débats par la Société BG GESTION et notamment les échanges de courriels entre M. [H] et l’agence DES OLIVIERS en date du 30 avril 2020, établissent que ce dernier a demandé expressément à la gestionnaire d’attendre pour déclarer le sinistre en raison des paiements partiels du locataire, force est de constater qu’à aucun moment dans les mails échangés, l’administrateur de biens n’a alerté M. [H] du risque d’exclusion de garantie qu’il prenait en tardant à déclarer le sinistre. Par ailleurs, la société BG GESTION ne verse aux débats aucun document permettant de conclure qu’elle ait dûment informé son mandant.



Le fait que M. [H] ait eu un contact direct avec son locataire n’a pas eu pour conséquence de lever l’obligation qui pesait sur la société BG Gestion, d’alerter son mandant sur les risques qu’il prenait, risque qu’elle ne pouvait méconnaitre en tant que professionnelle de l’immobilier.

Il résulte de ce qui précède que la société BG GESTION a commis une faute contractuelle à l’égard de son mandant.

Sur le préjudice 

S’agissant du préjudice, celui-ci se caractérise, ainsi que le relève la société BG GESTION, par une perte de chance pour les époux [H] de ne pas avoir pu bénéficier de la garantie à laquelle ils auraient pu prétendre et qui leur ouvrait droit, si la déclaration avait été faite dans les délais, à une indemnisation comprenant les loyers, les charges ainsi que les frais de contentieux exposés dans le cadre des procédures de recouvrement. 

Contrairement à ce que soutient la société BG GESTION, il est inopérant de soutenir que le montant du préjudice devrait être réduit en raison de l’aléa lié au recouvrement des impayés de loyers, le préjudice subi étant constitué par la perte de chance d’obtenir automatiquement des indemnités de la part de l’assureur sans justement être confronté à l’aléa d’une procédure de recouvrement forcé. Il ne peut par ailleurs être reproché aux demandeurs de ne pas avoir tenté une procédure de recouvrement forcé à l’égard de leur locataire puisque l’objectif de la souscription à une telle assurance est d’obtenir la réparation totale ou partielle de son préjudice constitué par la perte de loyers sans devoir passer par une procédure judiciaire pour les recouvrer, l’assureur étant ensuite subrogé dans les droits du créancier pour recouvrer les sommes dues auprès du locataire défaillant.

Il résulte du jugement du tribunal de proximité de Rambouillet en date du 
4 mai 2021 que, M. [I], locataire des époux [H], a été condamné à leur payer la somme de 31.201,88 € au titre des loyers échus jusqu’au mois de mars 2021 inclus. Il a également été condamné à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur du montant du loyer et charges soit, la somme de 3.395,93 €, du 1er avril au 18 octobre 2021, date de libération du logement, et qui n’est pas contestée par les parties, soit un montant total de 53.165,87 € correspondant à la perte des loyers, charges et indemnités d’occupation telle que pris en charge au terme de l’article I des Conventions Spéciales.

Il convient néanmoins de tenir compte, ainsi qu’il a été constaté dans le présent jugement que l’assureur n’avait accepté de prendre en charge les loyers impayés qu’à hauteur d’un montant mensuel de 2.300 €.

Ainsi du 1er mars 2020, date du premier impayé au 30 septembre 2020, la garantie, si elle avait été mise en œuvre, aurait garanti aux époux [H] de percevoir la somme de 16.100 € (7 mois X 2.300 €). 




Du 1er octobre 2020 au 18 octobre 2021, date de libération effective des lieux par le locataire, soit 12 mois et 18 jours, les époux [H] auraient 
pu prétendre à être garantis au titre des loyers impayés à la somme de 28.935,48 €.

Soit un total de 45.035, 48 € au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Il convient néanmoins de soustraire à cette somme des paiements effectués par M. [I] du 1er mars 2020 au 21 septembre 2020 pour un montant total de 20.000 €.

Il résulte de ce qui précède que la garantie loyers impayés aurait donc permis aux époux [H] de se faire rembourser la somme de 25.035, 48 € au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Il convient en outre d’ajouter à l’assiette du calcul du préjudice, la somme de 3.593,10 € correspondante aux frais de procédure devant le tribunal d’instance de Rambouillet et aux frais d’exécution de ladite procédure, la prise en charge de ces frais étant prévue par le contrat d’assurance.

En revanche, ainsi que le relève la société BG GESTION qui verse aux débats le courrier de la société SERENIS ASSURANCES du 3 février 2022 et le décompte établi par ladite société au titre des dégradations immobilières, il est effectivement établi que la garantie au titre des dégradations immobilières a été mise en œuvre par la société SERENIS ASSURANCES et ne saurait donc entrer en ligne de compte pour le calcul du préjudice lié à la perte de chance d’avoir pu faire jouer la garantie loyers impayés.

A titre surabondant, les demandeurs sont défaillants à rapporter la preuve de l’état du logement à la sortie du locataire puisqu’ils ne produisent ni état des lieux entrant ni état des lieux sortants. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux [H] auraient pu être indemnisés au titre de la garantie loyers impayés à hauteur de 28.628,58 €.

Il n’est pas contestable par ailleurs que la faute de BG GESTION a eu pour conséquence directe la perte de chance pour les demandeurs de bénéficier de la garantie loyers impayés. 

Il convient néanmoins de tenir compte du fait que la société BG GESTION rapporte la preuve que M. [H], dans son courriel en date du 30 avril 2020, a expressément demandé à la gestionnaire de l’agence d’attendre pour déclarer le sinistre à l’assureur, participant ainsi à la réalisation de son préjudice, justifiant que la réparation de celui-ci soit réduite de 25%.

Il convient par conséquent de condamner la société BG GESTION à payer aux époux [H] la somme de 21.471,43 € à titre de dommages-intérêts.
 





Sur la demande de relevé de garantie par SERENIS ASSURANCES des condamnations de la société BG Gestion

La société BG GESTION fait valoir que l’assureur a manqué à son obligation de vigilance et d’information puisque lors de la souscription du contrat avec la compagnie d’assurances le 23 octobre 2012, il n’a été fait aucune mention des limites de la garantie lié au montant du loyer du bien mis à bail. La société SERENIS ASSURANCES ne l’a pas alertée sur le fait que les loyers locatifs pris en charge au titre de la garantie ne devaient pas être supérieurs à un montant de 2.300 € alors qu’elle avait rempli un questionnaire à destination de l’assureur sur lequel figuraient des biens ayant un loyer supérieur à ce seuil.

La société SERENIS ASSURANCES ne conclut pas sur ce point.

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte du présent jugement que la faute retenue à l’égard de la société BG GESTION est constituée par une déclaration tardive du sinistre, bien au-delà du délai butoir de 180 jours suivant le premier impayé de loyer.

La société BG GESTION est défaillante à rapporter la preuve que l’assureur aurait manqué à son obligation de conseil s’agissant des délais à respecter pour la mise en œuvre de la garantie.

Il ressort par ailleurs des échanges de courriels du 30 avril 2020 entre la gestionnaire de l’agence et M. [H], que l’agence savait parfaitement qu’elle devait déclarer le sinistre puisque la gestionnaire écrit : le compte de votre locataire est actuellement débiteur de 10.920,77 € en comptant le mois de mai quittancé. Comme nous l’avons déjà évoqué ensemble, nous pouvons enclencher la procédure en garantie de loyers impayés, d’ailleurs le dossier complet est déjà prêt. Nos relances simples et recommandées étant faites auprès de votre locataire, la prochaine étape devrait être la demande auprès d’un huissier d’un commandement de payer (…) 

Il ressort ainsi de ce courriel que la société BG GESTION connaissait parfaitement les termes du contrat et le calendrier à suivre pour le déclenchement de la garantie.

Dès lors, aucune faute en lien direct et certain avec la condamnation de la société BG GESTION n’étant imputable à l’assureur, la société BG GESTION sera déboutée de sa demande visant à être relevée et garantie par la société SERENIS ASSURANCES.






Sur la demande de subrogation conventionnelle

La société BG GESTION sollicite enfin au visa de l’article 1346-1 du code civil que le tribunal constate à son bénéfice sa subrogation dans les droits des époux [H] à hauteur de la perte de chance retenue.

Les époux [H] indiquent dans leurs conclusions ne pas être opposés à une telle subrogation.

Sur ce, 

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’au titre du présent jugement, la société BG GESTION a été déclarée responsable du préjudice lié à la perte de chance des époux [H] de bénéficier de la garantie loyers impayés et que la faute de la société BG GESTION résulte de la déclaration tardive du sinistre faite à la compagnie d’assurance.

Dès lors, il n’y a pas lieu de subroger la société BG GESTION dans les droits des époux [H], ces derniers étant indemnisés par ladite société en raison de la faute qu’elle a commise et non en raison des loyers impayés par le locataire.

Il convient dès lors de débouter la société BG GESTION de sa demande de subrogation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
La Société BG GESTION, partie perdante sera condamnée à payer les dépens de l’instance.



Il sera fait droit à la demande de distraction sollicitée au profit de Maître Michelle DERVIEUX, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, la société BG GESTION, condamnée aux dépens sera condamnée à payer aux époux [H] la somme de 3.500 € et à la société SERENIS ASSURANCES la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société BG GESTION à payer à M. [E] [H] et à Mme [Y] [H] la somme de 21.471,43 € à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE la société BG GESTION de sa demande visant à ce que la société SERENIS ASSURANCES la relève et la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre,

DEBOUTE la société BG GESTION de sa demande de subrogation conventionnelle dans les droits de M. [E] [H] et de Mme [Y] [H],

CONDAMNE la société BG GESTION à payer à M. [E] [H] et à Mme [Y] [H] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société BG GESTION à payer à la société SERENIS ASSURANCES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,




CONDAMNE la société BG GESTION à payer les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Michelle DERVIEUX, Avocat au Barreau de Versailles,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 JANVIER 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY