Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 23 janvier 2024

Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
23 JANVIER 2024



N° RG 23/01579 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVQM
Code NAC : 30B 

DEMANDERESSE

UR [Localité 6] CHANTIERS, société civile immobilière, inscrite au RCS de Versailles sous le n° 798 682 183, dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant par son gérant domicilié audit siège en cette qualité.
Agissant, en vertu d’un acte de vente du 25 mai 2023 et d’une garantie locative souscrite le même jour, tant pour son compte que pour celui de la société EPARGNE PIERRE, Société Civile de Placement Collectif Immobilier, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de DIJON sous le n° 794 246 975, représentée par son Gérant domicilié audit siège en cette qualité,

Représentée par Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19, avocat postulant et par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260, avocat plaidant


DEFENDERESSE

FIDUCIM, société par actions simplifiée, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 792 748 089, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège.
Assignée également, conformément à une clause contractuelle d’élection de domicile, à l’adresse du local de bureaux n° C2, situé au 3ème étage de l’Immeuble « [Localité 6] CHANTIERS » sis [Adresse 3], 

Non représentée 

Débats tenus à l'audience du : 07 Décembre 2023

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, 

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 07 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020, la société UR [Localité 6] CHANTIERS a conclu un bail commercial avec la société FIDUCIM portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux et de places de stationnement dépendants de l'immeuble "[Localité 6] CHANTIERS" situé [Adresse 2], et plus particulièrement : 
- un lot C2 situé au 3 ème étage de l'immeuble à usage exclusif de bureaux, 
-17 emplacements de stationnement, numérotés 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 84, 86, 88, 90, 91, 92, 93, 94 situés en infrastruture de l'immeuble à usage de stationnement de véhicule de tourisme. 

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 14 octobre 2020.

Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme de 317.000 euros hors taxes et hors charges, à indexer chaque année en fonction des variations de l'indice des activités tertiares (ILAT). 

Le loyer annuel est divisé par quarts, payables d'avance le 1er jour du trimestre civil soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, par prélèvements automatiques sur le compte bancaire du preneur. 

Le versement d'une redevance annuelle couvrant l'accès du personnel du preneur au restaurant interentreprise est également prévu, pour un montant de 19.440 euros hors taxes et hors charges. 

En outre le bailleur a consenti au preneur une franchise totale de loyer et de redevance RIE pendant une durée de 12 mois à compter de la date de prise d'effet du bail.

Par ordonnance en date du 30 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné la société FIDUCIM à payer à la SCI UR [Localité 6] CHANTIERS une somme provisionnelle de 143.213,18 euros correpondant aux loyers et charges impayées arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérets de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- condamné la société FIDUCIM à payer à la SCI UR [Localité 6] CHANTIERS la somme provisionnelle de 14.321,31 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, 

- enjoint la société FIDUCIM à remettre à la SCI UR [Localité 6] CHANTIERS les attestations d'assurance pour les années 2022 et 2023 dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois. 

Par acte authentique de vente conclu le 25 mai 2023, la société UR [Localité 6] CHANTIERS a cédé l'ensemble immobilier "[Localité 6] CHANTIERS " à la société EPARGNE PIERRE". 
L'acte de vente stipule que : " Le vendeur déclare faire son affaire personnelle de cette procédure et du recouvrement des sommes dues par le locataire FIDUCIM, dans les conditions de la garantie locative FIDUCIM, ce que l'acquéreur accepte expressément".

La garantie locative précise que :

" dans le cadre de la vente, les parties sont convenues que le garant garde la gestion pleine et entière du contentieux engagé à l'encontre du locataire FIDUCIM (Le contentieux FIDUCIM)

Par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses le 21 novembre 2023, la SCI UR [Localité 6] CHANTIERS agissant tant pour son compte que pour celui de la société civile de placement EPARGNE PIERRE a fait assigner la SAS FIDUCIM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir : 
- la condamnation par provison sous réserve de l'actualisation de la dette locative de la société FIDUCIM à lui payer les sommes suivantes suivant décompte arrêté au 26 octobre 2023 ;
- loyers, redevances, charges et accessoires impayés à URVC : 252.048,93 euros ; 
- loyers, redevances, charges et accessoires impayés à EPARGNE PIERRE : 130.507,99 euros ; 
- indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% : 38.255,69 euros ;
- Intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement ; 

Total des sommes dues à parfaire : 420 812,61 euros. 

Faire injonction à la société FIDUCIM de respecter les clauses conctractuelles et notamment celles figurant à l'article 12.3.

Ordonner à la société FIDUCIM de remettre à la société UR [Localité 6] CHANTIERS les attestations d'assurance conformes établies pour les années 2022 et 2023 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du premier jour suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir ;

- se réserver la liquidation de l'astreinte ;

- rappeler le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir ;



- condamner par provision la société FIDUCIM à payer à la société UR [Localité 6] CHANTIERS la somme de 2.800 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et très subsidiairement la condamner à payer cette somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société FIDUCIM aux entiers dépens. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 07 décembre 2023. La demanderesse a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son assignation. 

La défenderesse n'est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024. 


MOTIFS

Sur le paiement provisionnel des loyers charges et accessoires impayés

* à l’UR [Localité 6] CHANTIERS

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, une ordonnance de référé a été rendue le 30 mai 2023 condamnant la société FIDUCIM à payer à la SCI UR [Localité 6] CHANTIERS la somme de 143.213,18 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance". 

Le montant des sommes aujourd'hui réclamées à la société FIDUCIM est détaillé dans une pièce 22 intitulée "décompte des sommes dues au 26 octobre 2023". 

Or ce décompte inclut des sommes réclamées depuis l'année 2022 et notamment l'échéance du premier trimestre 2023 qui a été prise en compte par le juge des référés dans sa décision du 30 mai 2023. 



Lecture faite de la décision du 30 mai 2023, il apparaît que le décompte était arrêté au 27 février 2023. Seules seront donc prises en compte les sommes réclamées postérieurement au 27 février 2023 qui s'élèvent à la somme de 114. 282,41 euros, le surplus des sommes réclamées se heurtant à une contestation sérieuse.

Les factures, avoirs à émettre et règlements correspondent à l'exécution de la précédente décision et se heurtent donc à une contestation sérieuse.

En conséquence la société FIDUCIM sera condamnée au versement d'une somme provisionnelle de 114.282,41 euros au titre des sommes dues à la SCI UR [Localité 6] CHANTIERS . 


* à la société EPARGNE PIERRE

Les sommes dues à la société EPARGNE PIERRE figurent dans une facture produite en pièce 27. Elles s'élèvent à la somme de 130.507,99 euros (loyers RIE, loyer principal et provisions sur charges et sur travaux du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023). 

En conséquence la société FIDUCIM sera condamnée au versement d'une somme provisonnelle de 130.507,99 euros au titre des sommes dues à la société EPARGNE PIERRE. 


Sur l'indemnité forfaitaire et contractuelle de 10%

La demande au titre de la clause pénale s'élève à la somme de 38.255,69 euros qui correspond à 10 % des sommes réclamées et non à 10 % des sommes effectivement allouées par la présente décision. 
En exécution de la présente décision le montant alloué au titre de la clause pénale ne peut excéder 24.479 euros (soit 10% de 244.790,40 euros)

La somme provisionnelle due au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% sera donc de 24.479 euros. 


Sur l'injonction de respecter les clauses contractuelles

Cette demande ne correpsond pas à une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 








Sur la production sous astreinte de produire les attestations d'assurance conforme

Il sera de nouveau fait droit à cette demande de production. Il n'y a toutefois pas lieu d'assortir la présente décision d'une astreinte étant observé que les attestations sollicitées correspondent aux années passées et que la précédente astreinte est restée sans effet. 


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les demandes relatives aux frais de justice et aux dépens sont régies par les dispositions légales des articles 695 et suivantes du code de procédure civile. 

Il convient de condamner la société FIDUCIM, partie succombante, à payer à la société civile UR [Localité 6] CHANTIERS la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société civile UR [Localité 6] CHANTIERS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société FIDUCIM à payer à la société UR [Localité 6] CHANTIERS les sommes suivantes :

- 114.282,41 euros au titre des loyers redevances charges et accessoires impayés à la société UR [Localité 6] CHANTIERS suivant décompte arrêté au 26 octobre 2023 ;

- 130.507,99 euros au titre des loyers redevances charges et accessoires impayés à la société EPARGNE PIERRE suivant facture du 08 juin 2023 ;

- 24.479 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % avec intérêts de retard au taux contractuel à compter de l'assignation. 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 

ORDONNONS la production par la société FIIDUCIM de produire les attestations d'assurance conforme établies pour les années 2022 et 2023 ;




CONDAMNONS la société FIDUCIM à payer à la société UR [Localité 6] CHANTIERS la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société FIDUCIM au paiement des dépens comprenant le coût de l'assignation.
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART