Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 24 JANVIER 2024



N° 2024/ 031







N° RG 20/09328



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGKTJ







Syndicat des copropriétaires 

[Adresse 2]





C/



[S] [L] [V]



[B] [J] divorcée [V]









































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Philippe-Laurent SIDER



Me Sandra

JUSTON









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 18-4547.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la SARL AUXITIME IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège 



représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE,





INTIMES



Monsieur [S] [L] [V]

né le 02 Août 1938 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant C/o [W] [P] - Résidence [Adresse 4]



représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Patrick ITEY, membre de la SELARL CABINET PATRICK ITEY, avocat au barreau de MARSEILLE





Madame [B] [J] divorcée [V]

née le 14 Mai 1940 à [Localité 6] (75), demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Ange TOSCANO, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Monsieur [L] [V] et Madame [B] [J] sont divorcés depuis 1975 mais, leur régime matrimonial n'ayant toujours pas été liquidé, ils demeurent propriétaires en indivision d'un appartement constituant le lot 17 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.



Suivant ordonnance rendue le 13 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a obtenu la désignation d'un mandataire commun de l'indivision en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, auquel il s'est vainement adressé pour obtenir paiement d'un arriéré de charges.



Un commandement de payer signifié le 26 avril 2018 est également demeuré infructueux.



Par actes délivrés les 4 et 19 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [L] [V] et Madame [B] [J] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner solidairement à lui payer la somme de 6.835,68 euros au titre du solde débiteur de leur compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 1er octobre 2018, outre les intérêts moratoires et 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.



Les défendeurs ont conclu principalement au rejet de ces demandes.



Par jugement rendu le 24 juin 2020, le tribunal a débouté le syndicat des fins de son action, en relevant qu'il existait de nombreuses incohérences entre les différents décomptes produits aux débats, et que certains versements effectués par les copropriétaires n'avaient pas été pris en compte, de sorte qu'il était impossible de déterminer le montant de sa créance. Le demandeur a été en outre condamné aux dépens, ainsi qu'à verser à chacun des défendeurs une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 30 septembre 2020.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées le 21 avril 2021, auxquelles il est ici renvoyé pour le détail de l'argumentation, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société AUXITIME, fonde désormais sa demande en paiement sur un nouveau décompte faisant notamment apparaître un report à nouveau de 2.214,45 euros au 1er janvier 2010, date de la passation des comptes entre l'ancien et le nouveau syndic, ainsi que l'ensemble des versements effectués par les débiteurs.





Il soutient que ces derniers ne seraient plus recevables à contester ledit report en raison de la prescription de cinq ans édictée par l'article 2224 du code civil.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 6.835,68 euros au titre des charges restant dues au 1er octobre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2018.



Subsidiairement, pour le cas où la cour ne retiendrait pas le solde antérieur au 1er janvier 2010, il demande paiement d'une somme de 4.621,23 euros.



En tout état de cause, il réclame accessoirement 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.



Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 13 juin 2022, Madame [B] [J] reprend l'argumentation développée en première instance au sujet de l'incohérence des différents décomptes produits par le syndicat, et proteste de sa bonne foi.



Elle soutient qu'elle est toujours recevable à contester le solde antérieur au 1er janvier 2010 et que l'action du syndicat est au contraire prescrite en ce qui concerne cette somme.



Elle ajoute qu'en tout état de cause la créance du syndicat doit être expurgée de tous les frais et honoraires qui n'entrent pas dans les prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, y compris ceux afférents à la désignation d'un mandataire commun de l'indivision, à concurrence de la somme de 2.509 euros.



Elle conclut principalement à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réclame paiement d'une indemnité de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire les prétentions de l'appelant ' à de plus fortes proportions' (sic).



Par conclusions du 4 mars 2021, Monsieur [L] [V] fait sienne l'argumentation développée par son ex-épouse et conteste lui aussi la fiabilité du nouveau décompte présenté par le syndicat, allant jusqu'à affirmer qu'il existerait un trop perçu de 1.128,16 euros sur la période du 1er janvier 2014 au 7 janvier 2019. Il conclut à la confirmation du jugement et réclame paiement de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2023.





DISCUSSION



Le moyen tiré de l'incohérence des différents décomptes produits par le syndicat n'a plus lieu d'être discuté en cause d'appel, dès lors que celui-ci fonde désormais sa demande en paiement sur un nouveau décompte arrêté au 20 février 2019, constituant la pièce n° 19 de son dossier de plaidoirie.





Sur l'exigibilité du solde antérieur au 1er janvier 2010 :



La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles opposant le syndicat à un copropriétaire.



L'article 2222 du code civil prévoit en ce cas que le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure, le point de départ du délai pour agir se situant, pour les créances à exécution successive telles que les charges de copropriété, à la date d'exigibilité de chacune des échéances.



En l'espèce, l'assignation en paiement délivrée le 4 décembre 2018 a donc interrompu le délai de prescription à l'égard de l'ensemble des charges échues postérieurement au 4 décembre 2008, de sorte qu'aucune fin de non-recevoir ne peut être opposée au syndicat.



Ce dernier ne peut davantage opposer aux copropriétaires la prescription de leur contestation puisque celle-ci n'est pas formée par voie d'action mais constitue une défense au fond.



Il reste que le report à nouveau de la somme de 2.214,45 euros au titre du solde antérieur au 1er janvier 2020 n'est justifié par aucune pièce comptable, et que cette réclamation est en outre contredite par l'inscription au crédit du compte des copropriétaires d'une somme de 289,42 euros au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2009, de sorte que le syndicat doit en être débouté.





Sur les frais de recouvrement :



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Les contrats de syndic produits aux débats stipulent pour leur part des honoraires forfaitaires particuliers dans le cadre du recouvrement des charges impayées, notamment pour l'envoi d'une mise en demeure, la demande de fiche d'immeuble, la prise d'hypothèque, la mise au contentieux, ou encore le suivi du dossier transmis à l'avocat, mais en ce dernier cas 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles'.



Au regard des prévisions de la loi et du contrat ainsi que des pièces justificatives soumises à l'examen de la cour, c'est à bon droit que Madame [J] soutient que le décompte du syndicat intègre de nombreux frais et honoraires non justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic, à savoir :

- 29/06/2016 : suivi contentieux 180 euros,

- 30/09/2016 : suivi contentieux 270 euros,

- 06/06/2017 : suivi contentieux 180 euros,

- 30/09/2017 : transmission documents avant requête 150 euros,

- 06/12/2017 : diligences exceptionnelles 270 euros,

- 20/03/2018 : diligences exceptionnelles 285 euros,

- 25/04/2018 : sommation charges 150 euros,

soit une somme totale de 1.485 euros qui doit être retranchée du montant de la créance.



En revanche les frais de mise en demeure et ceux afférents à la désignation d'un mandataire commun de l'indivision, rendue obligatoire par l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, sont à la charge des copropriétaires défaillants.





Sur les autres postes du décompte :



Les charges réclamées à compter du 1er octobre 2010 sont justifiées par les procès-verbaux d'assemblée générale portant approbation des comptes et par les pièces comptables produites aux débats, et ne sont pas précisément discutées par les intimés.



D'autre part, le décompte arrêté au 20 février 2019 intègre désormais l'ensemble des règlements effectués par les copropriétaires, et notamment les chèques de 1.000 et 3.000 euros émis par Madame [J] dans le courant de l'année 2016, qui avaient donné lieu à une discussion devant le premier juge.



Il doit donc être fait droit à la demande en paiement du syndicat à hauteur de la somme de 3.348,50 euros au titre du solde débiteur du compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 1er octobre 2018 (avant les appels de fonds correspondant au quatrième trimestre), étant précisé que la cour n'est pas saisie d'une demande d'actualisation de la créance à une date plus proche. 



Les intérêts moratoires courront au taux légal à compter de cette même date.



Enfin, les intimés seront tenus solidairement au paiement de la dette en application de la clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété.





Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :



La position systématiquement débitrice du compte individuel des copropriétaires a privé durablement le syndicat d'une partie de la trésorerie nécessaire à ses dépenses de fonctionnement, lui occasionnant ainsi un préjudice distinct du simple retard de paiement, qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Condamne solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.348,50 euros au titre du solde débiteur de leur compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 1er octobre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de cette même date,



Les condamne également à lui payer 500 euros à titre de dommages-intérêts,



Les condamne enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT