Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 24 JANVIER 2024



N° 2024/ 032







N° RG 22/06464



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKXG







S.C.I. LES GRANDS PINS





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence

DU GRAND PIN



























Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Sebastien SALLES





Me Julie FEHLMANN

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°11-21-000461.





APPELANTE



S.C.I. LES GRANDS PINS

prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [B] [X], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]



représentée par Me Sebastien SALLES, membre de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de la résidence DU GRANDS PIN sis à [Localité 3]

prise en la personne de son syndic en exercice CGCI, dont le siège est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Me Julie FEHLMANN, membre de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant acte notarié du 8 décembre 2015, la société LES GRANDS PINS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé, a acquis de la société PRESTIGIMMO deux appartements en rez-de-chaussée du bâtiment A d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], constituant les lots n° 1 et 2 de l'état descriptif de division de la copropriété



Le 17 décembre 2019, elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur consécutivement à un dégât des eaux à l'intérieur du lot n° 1, et une expertise amiable a conclu que l'origine des désordres provenait d'infiltrations d'eaux pluviales au travers de la façade de l'immeuble au droit des dégradations de l'enduit.



Par lettre de son conseil en date du 13 août 2020, elle a mis en demeure le syndic de la copropriété, la société CGCI, d'effectuer les travaux de reprise d'étanchéité.



Cette question a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2021, mais celle-ci a refusé de voter les travaux, considérant qu'il appartenait à la requérante d'en faire l'avance dans l'attente de l'aboutissement des réclamations formulées auprès du promoteur afin d'obtenir réparation de divers désordres de construction.



Dans le but de faire pression sur le syndicat, la société LES GRANDS PINS a dès lors cessé de régler ses charges de copropriété. Assignée en paiement devant le tribunal de proximité de Cannes le 19 avril 2021, elle a formé une demande reconventionnelle à hauteur de la somme de 8.100 euros au titre des frais de réparation avancés par ses soins et de la perte d'une chance de louer son bien, sollicitant en outre la compensation entre les créances.



Par jugement rendu le 22 mars 2022, le tribunal l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.008,75 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges, mais l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles au motif que le débiteur de l'obligation de travaux n'était pas le syndicat mais le promoteur.



Le 25 mars 2022, l'assemblée générale a autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la société PRESTIGIMMO.



De son côté, la SCI LES GRANDS PINS s'est acquittée de sa dette de charges, mais a interjeté appel le 3 mai 2022 des dispositions du jugement l'ayant déboutée de ses demandes reconventionnelles et condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 novembre 2023, la société LES GRANDS PINS fait valoir qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble, sans préjudice de toutes actions récursoires.



Elle ajoute que si les réparations dont elle a avancé le coût n'ont pas permis de remédier définitivement aux désordres, elles étaient néanmoins nécessaires pour prévenir l'aggravation des dommages et remettre temporairement son bien en location.



Elle précise également que ses pertes financières ont encore augmenté depuis l'issue de la procédure de première instance.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ses dispositions entreprises et, statuant à nouveau, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 24.808,24 euros au titre du coût des travaux et celle de 2.730 euros au titre de la perte de chance de louer l'appartement durant 14 mois.



Elle réclame accessoirement paiement d'une somme de 5.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens, et sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Dans ses conclusions en réplique notifiées le 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CGCI, soutient qu'en l'absence d'expertise judiciaire la cour de céans ne peut se prononcer en toute connaissance de cause sur l'origine des désordres, l'ampleur des dommages, ou encore la pertinence des travaux commandés par la société LES GRANDS PINS.



Il considère que le procès-verbal de constatations dressé à l'initiative de l'assureur du copropriétaire est dépourvu de valeur probante, en raison notamment de son caractère non contradictoire.



Il rappelle que, nonobstant les termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il peut être exonéré de sa responsabilité en démontrant que les désordres sont imputables à la faute d'un tiers, et précise à cet égard avoir introduit le 2 février 2023 une procédure de référé-expertise à l'encontre du promoteur la société PRESTIGIMMO.



Il fait également grief au représentant de la société LES GRANDS PINS d'avoir négligé d'assister aux assemblées générales dont l'ordre du jour comportait l'examen de ses réclamations.



Il conclut à la confirmation du jugement déféré, et réclame en sus paiement d'une somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 20 novembre 2023, renvoyant l'affaire à l'audience du 4 décembre.



Par conclusions notifiées le 24 novembre, l'intimé a sollicité la révocation de cette ordonnance et le report de la clôture à la date de l'audience, afin de produire aux débats l'ordonnance de référé rendue le 18 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse, faisant droit à sa demande d'expertise à l'effet de déterminer notamment si les désordres trouvent leur origine dans des parties communes ou privatives de l'immeuble.





Le conseil de l'appelant a indiqué oralement à l'audience s'opposer à cette demande.







DISCUSSION





Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



En vertu de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



En l'espèce, l'ordonnance de référé prononcée le 18 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse, dans le cadre d'une procédure à laquelle la société LES GRANDS PINS n'a pas été appelée, ne constitue pas une cause grave au sens du texte précité, étant en outre observé qu'elle est intervenue plus de quatre mois avant la clôture de l'instruction de l'affaire. 



 Il convient en conséquence de rejeter la demande formée par l'intimé.





Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :



En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1991, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'apparition du sinistre, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires. Il s'agit là d'une responsabilité de plein droit, dont le syndicat ne peut être exonéré qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ou d'un tiers, ou d'un cas de force majeure. 



En revanche, les recours dont disposent les parties à l'encontre du promoteur sur le fondement de la garantie décennale due par les constructeurs n'exonèrent pas le syndicat de sa responsabilité directe vis-à-vis d'un copropriétaire. C'est donc à tort que le premier juge a débouté la société LES GRANDS PINS de ses demandes reconventionnelles en retenant une motivation contraire.



En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constatations dressé le 10 mars 2020 par l'expert désigné par la compagnie d'assurances AVIVA que l'origine du sinistre est liée à des infiltrations d'eaux pluviales au travers de la façade de l'immeuble, au droit des dégradations de l'enduit. Contrairement à ce que soutient l'intimé, ce rapport revêt un caractère contradictoire puisqu'il y est indiqué que le syndic de la copropriété était présent aux opérations et qu'il a été signé par ce dernier.



Le syndic a lui-même admis que l'origine du dommage provenait d'une partie commune, ainsi qu'il résulte d'un courriel adressé le 23 janvier 2020 au conseil de la requérante, de la mise en demeure adressée à la société PROGIMMO le 25 mai 2020, et de l'assignation en référé-expertise délivrée le 2 février 2023.



Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 26 mars 2021 indique en préambule de la résolution 17 que : 'depuis l'origine, les lots 1 et 2 subissent des infiltrations par le pignon ouest. Ces infiltrations ont été intégrées à la négociation que la copropriété tente de mener avec le promoteur PRESTIGIMMO ... Dans l'attente la société LES GRANDS PINS souhaite que la copropriété remplisse ses obligations et mette hors d'eau ses deux appartements. Cependant, les deux autres copropriétaires du bâtiment A ont eu également à subir des venues d'eau dès la prise de possession de leurs appartements. Monsieur [M] a dû faire réaliser à ses frais exclusifs la réfection complète de la toiture pour un montant de 31.306 euros TTC, ce qui constitue une plus-value pour l'ensemble du bâtiment, et Monsieur [T] a fait traiter, à ses frais exclusifs également, les remontées d'eau par capillarité pour un montant de 5.000 euros TTC. Compte tenu de ces circonstances et dans l'attente du résultat des négociations avec PRESTIGIMMO, il serait équitable que les travaux de réfection du pignon soient, pour le moment, effectués aux frais avancés de la société LES GRANDS PINS.'



Il apparaît ainsi que l'assemblée a refusé de voter les travaux nécessaires non pour une raison de droit, mais pour des motifs de pure opportunité qui n'étaient pas opposables à la requérante.





Enfin, le syndicat ne saurait sérieusement s'exonérer de sa responsabilité en invoquant l'absence du gérant de la société LES GRANDS PINS aux assemblées générales, dès lors que la teneur de ses réclamations était parfaitement connue.



Il convient en conséquence, infirmant de ce chef le jugement entrepris, de déclarer le syndicat des copropriétaires entièrement responsable du préjudice subi par l'appelante.





Sur le montant des dommages-intérêts :





- Sur le coût des travaux :



La société LES GRANDS PINS justifie par les pièces produites aux débats avoir exposé les dépenses suivantes :

- 5.500 € pour l'installation d'une barrière d'étanchéité (facture MURPROTEC du 31/01/18),

- 1.200 € pour la création d'un caniveau (facture ATERM du 21/03/19),

- 1.540 € pour la remise en état des murs intérieurs et peintures (facture ATERM du 07/07/20),

- 390,50 € pour la pose d'un hydrofuge de surface (facture ATERM du 06/10/20),

- 2.629 € pour divers travaux de remise en état suite aux dégâts causés par l'humidité (facture ATERM du 21/06/22),

- 5.056,74 € pour traiter les murs périphériques et porteurs contre les remontées capillaires (facture CBR TRAVAUX du 16/01/23),

- 935 € pour de nouveaux travaux de remise en état (facture ATERM du 28/02/23).



Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ces travaux auraient été inutiles, alors qu'ils ont été commandés par pallier sa propre carence. Il doit donc être condamné à payer à ce titre la somme de 17.251,24 euros, l'appelante étant recevable à ajouter aux prétentions soumises au premier juge celles résultant de l'aggravation de son préjudice en application de l'article 566 du code de procédure civile.



En revanche, le devis de 7.557 euros établi par l'entreprise ROUAULT ne peut être retenu par la cour.





- Sur les pertes locatives :



Le syndicat, qui s'est refusé sans motif légitime à faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, doit être également condamné à indemniser l'appelante des pertes subies du fait de l'impossibilité d'exploiter normalement son lot. 



La société LES GRANDS PINS rapporte la preuve que trois de ses locataires ont résilié prématurément leur bail en raison de l'insalubrité de l'appartement, et précise que celui-ci est resté inoccupé durant 14 mois, soit une perte de chance d'un gain de 9.100 euros. Elle est en conséquence fondée à réclamer une indemnité de 2.730 euros représentant 30 % de ladite somme.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'issue de l'instance, devra supporter les entiers dépens et verser à l'appelante une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,





Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société LES GRANDS PINS de ses demandes reconventionnelles et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société LES GRANDS PINS la somme de 19.981,24 euros à titre de dommages-intérêts,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'appelante,



Dispense la société LES GRANDS PINS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT