Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17941 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCY5R



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance d'Evry RG n° 17/01468





APPELANTS

 

Madame [E] [F]

née le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 9]



Représentée par Me Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS, C1361



Monsieur [C] [F]

né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 9]



Représenté par Me Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS, C1361



S.C.I. DES JARDINS

immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 342 755 790

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représentée par Me Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS, C1361







INTIMES 



Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représentée par Me Xavier LEDUCQ de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E2035



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, la société FONCIA VAL D'ESSONNE, SAS immatriculée au RCS d'EVRY sous le n°413 426 479, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en son agence FONCIA IMMOBILIERE DE LA GARE

C/O Agence FONCIA IMMOBILIERE DE LA GARE

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représenté par Me Evelyne ELBAZ substituée à l'audience par Me Victorine COLLIN - SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN - avocat au barreau de PARIS, toque L0107









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 

 

FAITS & PROCÉDURE



Mme [E] [F] et M. [C] [F] étaient propriétaires d'un appartement situé [Adresse 6] (91), dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont la nue-propriété a été cédée à la SCI des Jardins.



Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic l'Immobilière de la Gare.



Cet appartement était donné en location par les époux [F].



Mis en demeure d'exécuter des travaux suite à un dégât des eaux dans un logement attenant au leur, les époux [F] les ont fait réaliser dans le coin cuisine et la salle d'eau, et ont également fait changer la fenêtre et le placoplâtre.



Craignant qu'une fuite provienne de la toiture de l'immeuble, les époux [F] ont sollicité du syndic qu'il fasse procéder à une recherche et déclare le sinistre auprès de la compagnie d'assurance de la copropriété.



Déplorant d'avoir engagé des frais pour cette recherche de fuite et pour des travaux de remise en état de leur logement, la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] ont fait assigner, par exploits d'huissier des 31 janvier et 2 février 2017, respectivement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, Foncia Immobilière de la Gare, et son assureur Axa France, devant le tribunal de grande instance d'Evry.



Dans leurs conclusions du 2 octobre 2019, ils ont sollicité, au visa des articles 1384, alinéa 1er du code civil et 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 :

-la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société Foncia Immobilière de la Gare avec son assureur, la compagnie Axa France Iard à leur payer les sommes suivantes :


1.085 € au titre des frais de recherche de fuite ;

4.892 € en réparation des dommages matériels engendrés par la fuite et l'humidité qui en est résulté ;

12.350 € au titre de la perte de loyers non réglés par le locataire, M. [R] [Z],

15.600 € au titre de la perte de loyers après le décès du locataire et impossibilité de relouer de septembre 2013 à août 2015 ; 

12.350 € au titre du paiement des frais d'hôtel de janvier 2012 à juillet 2013 (950 €/mois dont à déduire 300€ APL) ; 


soit un total de 42.707 € déduction faite d'une somme de 3.570 € réglée par l'assureur de Mme [F] en principal majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenir.

-que soit ordonnée la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- que soit ordonnée l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ; 

- la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société Foncia Immobilière de la Gare, avec son assureur la compagnie Axa France Iard aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Dans ses conclusions du 16 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a demandé au tribunal, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

- débouter les consorts [F] et la SCI des Jardins de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

- à titre subsidiaire, condamner la société Axa France Iard à le garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge tant au titre du principal, des accessoires que des dépens ;

- condamner les consorts [F] et la SCI des Jardins au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil ; 

- condamner les consorts [F] et la SCI des Jardins au paiement de la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les consorts [F] et la SCI des Jardins aux entiers dépens ;

- ordonner l'exécution provisoire.



Dans ses conclusions du 24 juin 2019, la société Axa France Iard a sollicité, au visa de l'article L. 114-1 du code des assurances :

à titre principal,

- que l'action dirigée contre elle soit déclarée irrecevable car prescrite ; 

à titre subsidiaire,

- que toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre soient rejetées ;

en tout état de cause,

- la condamnation de la ou les parties succombantes au paiement de la somme 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamnation de la ou les parties succombantes aux entiers dépens ; 

- que soit ordonnée l'exécution provisoire de la décision.



Par jugement du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Axa France Iard ;

- débouté la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] de l'ensemble de leurs demandes ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle d'indemnisation ;

- condamné la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] aux dépens de l'instance ;

- condamné la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles ;

- condamné la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] à verser à la société Axa France Iard, la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles ;

- rejeté le surplus des demandes des parties ;

- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire.



La SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 décembre 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 8 septembre 2023 par lesquelles la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1384 du code civil ainsi que 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer la décision déférée en ce qu'elle les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés à payer 1.500 € au syndicat des copropriétaires et la même somme à Axa France Iard au titre des frais irrépétibles et les a condamnés également aux entiers dépens ; 

- la confirmer pour le surplus ; 

statuant à nouveau, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Foncia Immobilière de la Gare avec son assureur la compagnie Axa France Iard à leur payer les sommes suivantes :


1.085 € au titre des frais de recherche de fuite ; 

4.892 € en réparation des dommages matériels engendrés par la fuite et l'humidité qui en est résulté ; 

12.350 € au titre de la perte de loyer non réglés par le locataire M. [R] [Z] et non pris en charge par le FSL ; 

15.600 € au titre de la perte de loyers après le décès du locataire et impossibilité de relouer de septembre 2013 à août 2015 ; 

13.350 € au titre du paiement des frais d'hôtel de janvier 2012 à juillet 2013 ;


soit au total la somme de 47.277 € déduction faite d'une somme de 3.570 € réglée par l'assureur de Mme [F] en principal majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Foncia Immobilière de la Gare et son assureur la compagnie Axa France Iard aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code 

- débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Foncia Immobilière de la Gare et son assureur la compagnie Axa France Iard de toutes demandes plus amples ou contraires ; 



Vu les conclusions en date du 1er juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, 32-1, 700 et 906 du code de procédure civile ainsi que 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- écarter des débats les pièces visés par les consorts [F] et la SCI des Jardins dans leurs conclusions, 

- juger les consorts [F] et la SCI des Jardins irrecevables à solliciter une indemnité complémentaire de 4.570 € ; 

- débouter les consorts [F] et la SCI des Jardins de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, ; 

en conséquence, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [F] et la SCI des Jardins de l'ensemble de leurs demandes et en ce qu'il a condamné ces derniers à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il l' a débouté de sa demande d'indemnisation ; 

statuant à nouveau, 

- condamner les consorts [F] et la SCI des Jardins au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil ; 

à titre subsidiaire, 

- condamner la société Axa France Iard à le garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charges tant au titre du principal, des accessoires que des dépens ; 

en toute hypothèse, 

- condamner les consorts [F] et la SCI des Jardins aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions en date du 7 juin 2021 par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, invite la cour, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté l'intégralité des demandes fins et conclusions des époux [F] et de la SCI des Jardins

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

- les condamner au paiement de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur le rejet des pièces des appelants 



Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;

 

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des pièces des appelants au motif qu'elles n'ont pas été communiquées et qu'il s'est trouvé dans la nécessité de conclure alors qu'il ne disposait pas de ces pièces ;



Il convient toutefois de constater que l'absence de communication de pièces n'est pas établie ;



Les conclusions d'appel sont suivies de deux bordereaux de communication de pièces et le syndicat des copropriétaires n'a saisi le conseiller de la mise en état d'aucun incident de communication de pièces ;



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'écarter des débats les pièces de la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] ;





Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription : 



Le jugement déféré, non contesté en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société AXA France IARD, sera confirmé de ce chef ;





Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : 



Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 1384 ancien du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ; 



L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ; 



Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, et résultant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien, sans préjudice de toutes actions récursoires ; 



Devant la cour, la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] maintiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 1384 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 est engagée en raison des infiltrations en provenance de la toiture ayant dégradé leur logement ;



Ils s'appuient principalement sur les conclusions de l'expert d'assurance de la société AXA France IARD, assureur de l'immeuble, qui a indiqué ne pas garantir le sinistre qu'ils ont déclaré le 11 octobre 2013 pour cause de prescription biennale au motif qu'il s'agit d'une fuite en toiture qui perdure depuis 2009 sans réparation ;



Cet élément est toutefois insuffisant pour établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors qu'il est établi que les premières infiltrations dont s'est plaint leur locataire en 2009 avaient pour origine la fenêtre de la pièce principale dont le bois était en mauvais état, de simple vitrage et sans mastic autour des vitres et l'absence de VMC laquelle est bouchée dans le coin cuisine outre les conditions d'occupation du logement (sacs plastiques entreposés dans la niche dont le mur est noir et humide, peu de chauffage et d'aération l'hiver) ainsi qu'il ressort du rapport établi par la S.A.R.L. C.B.E. du 24 juillet 2009 ;



A la suite des travaux réalisés en septembre 2009, le locataire a indiqué qu'il n'y avait plus de problèmes d'humidité dans son logement, et selon différentes pièces produites aux débats (télécopie du 30 novembre 2009, fax du 26 mai 2014,courriel du syndic du 21 janvier 2015) Mme [F] a elle-même reconnu que l'humidité constatée en 2009 n'était pas en lien avec la couverture du bâtiment ;



S'agissant ensuite de l'humidité constatée dans le logement lors du déplacement le 31 janvier 2012 des agents de la Direction de l'Urbanisme de [Localité 13], aucun élément ne permet davantage de mettre en cause la toiture de l'immeuble et il sera relevé que les appelants ne produisent pas le procès-verbal de constat qui leur a été adressé en pièce jointe du courrier du 10 février 2012 ;



Ce courrier leur indiquait : 'Je vous informe que les faits constatés sont de nature à qualifier le logement loué d'indécent au regard des textes législatifs et réglementaires relatifs au logement décent. La dégradation avancée sur certains murs constitue une atteinte à la santé des occupants, l'état de l'installation électrique ne présente pas toutes les garanties de sécurité.' ;



Il n'est donc pas établi que le relogement du locataire à l'hôtel, auberge des rives à [Localité 12] du 1er janvier 2012 au 31 juillet 2013, selon attestation de M. [Z] et quittance du 2 juillet 2013, soit en lien avec des infiltrations en provenance de la toiture de l'immeuble ;



Les appelants produisent aux débats, un constat amiable de dégât des eaux du 6 mars 2012 et un courrier adressé au syndic de l'immeuble le même jour, dans lequel Mme [F] indique qu'il y a un gros problème d'humidité dans la niche sous le toit, que les entrepreneurs qui sont passés ont tous remarqué qu'il n'y avait pas de gouttière sous le toit en façade du bâtiment ce qui fait que l'eau s'infiltre dans le logement ;



Par courrier du 13 mars 2012, le syndic lui a répondu qu'après vérifications, l'immeuble possède bien une gouttière sous le toit en façade du bâtiment, ce que ne contestent pas les appelants dans leurs conclusions ;



Enfin en 2013, suivant courrier du 5 août, Mme [F] alerte de nouveau le syndic sur un problème d'humidité qui provient de 'la fissure des murs et de la toiture', elle fait intervenir en septembre 2013 l'entreprise Marsat qui ne détermine pas l'origine de la fuite et indique intervenir 'Suite à fuite étanchéité du bâtiment (récurrente) et insalubrité née par l'absence de prise en charge dans un délai raisonnable des intervenants responsables' ;



Ainsi ce n'est qu'à l'occasion de la déclaration de dégâts des eaux faite aux assureurs en octobre 2013, que l'expert d'assurance de la société AXA France IARD a indiqué qu'il existe une fuite en toiture ;



Cette fuite a été réparée en janvier 2014, telle qu'il ressort de la facture du 30 janvier 2014 de la société Technique Dépannage J.G mentionnant les travaux en couverture suivants : 'reprise étanchéité d'une rive ciment avec façon de bande plomb et bande à rabattre sur 8ml compris toutes suggestions de coupe' ;



Néanmoins si l'existence de cette fuite a été constatée et réparée, les appelants n'établissent pas de lien entre celle-ci et les réparations (réfection des murs et plafonds) qu'ils ont fait réaliser dans leur logement, dès lors qu'aucune pièce ne vient démontrer les dommages liés à cette fuite en toiture et qu'il a été vu que le logement était insalubre et qu'il ne correspondait pas aux critères des logements décents (refus du FSL le 30 juillet 2013, courrier de Mme [F] du 5 août 2013) ;



Comme l'a dit le tribunal, les conditions d'application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies ;



Il n'y a pas lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires ou de son assureur, la facture de l'entreprise Marsat, de remise en état des lieux, les loyers non pris en charge par le FSL ainsi que les pertes de loyer et les frais d'hôtel allégués, ces derniers n'étant pas suffisamment justifiés de surcroît ;



La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1384 ne sera pas davantage retenue en appel dès lors que le lien entre les dommages dont l'indemnisation est réclamée et les fuites de la couverture n'est pas établi ;



Le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] de toutes leurs demandes, sera confirmé de ce chef ;





Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive : 



Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande en paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des articles 32-l du code de procédure civile et 1240 du code civil faisant valoir que la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] tentent abusivement et par tous moyens de lui faire supporter ainsi qu'à l'assureur de l'immeuble, leur propre inertie dans l'entretien de leur appartement sans aucune preuve ; 



Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ; 



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; 

L`action comme la défense en justice constituent un droit mais dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une créance de dommages et intérêts en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable ; 



Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de démontrer tant celui-ci que le fait fautif qui en est la cause ; 



Il est constant que le simple fait pour une partie de succomber en ses prétentions ne suffit pas à caractériser un abus de sa part ; 



Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage en appel de sa demande de dommages-intérêts dès lors qu'aucune faute de la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] dans l'exercice de leur droit d'agir en justice n'est démontrée ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires et à la société AXA France IARD, la somme supplémentaire de 2.000 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 





Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] de voir écarter les pièces de la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] ;



Confirme le jugement ;

 

Y ajoutant,



Condamne la SCI des Jardins, Mme [E] [F] & M. [C] [F] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et à la société AXA France IARD, la somme supplémentaire de 2.000 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Rejette tout autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT