Cour d'Appel · 1ère chambre section inst — 23 janvier 2024

ARRET N° 

du 23 janvier 2024



R.G : N° RG 23/00770 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKRF





[F]





c/



[N]

[J]











BD







Formule exécutoire le :

à :



Me Marine CENS



la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE



Me Cécile MOULIN

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE



ARRET DU 23 JANVIER 2024



APPELANT :

d'un jugement rendu le 03 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims



Monsieur [M] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Marine CENS, avocat au barreau de REIMS



INTIMEES :



Madame [D] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002358 du 22/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)



Représentée par Me Stanislas CREUSAT de la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE, avocat au barreau de REIMS



Madame [R] [J]

[Adresse 5]

[Localité 7]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002362 du 07/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)



Représentée par Me Cécile MOULIN, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller



GREFFIER :



Madame Lucie NICLOT, greffier



DEBATS :



A l'audience publique du 12 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 





Exposé du litige



1/ Par acte sous seing privé daté du 1er février 2020, M. [M] [F] a donné à bail à Mme [D] [N] et Mme [R] [J] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Marne) pour une durée d'un an, avec effet au 1er février 2020, moyennant un loyer mensuel de 725 euros, outre une provision sur charges de 22 euros. Un dépôt de garantie d'un montant de 1.400 euros était versé par les locataires selon les termes du bail.



2-1/ Par mail daté du 13 mai 2021, Mme [N], invoquant avoir quitté l'appartement le 28 juillet 2020, a mis en demeure M. [F] de lui restituer le dépôt de garantie de 1.400 euros et lui payer la somme de 580 euros correspondant aux frais de majoration de 10 % du montant du loyer pour 8 mois de retard, conformément à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.



2-2/ Par lettre recommandée du 25 mai 2021 distribuée le 10 juin 2021 selon avis de réception, Mme [J] a mis en demeure M.[F] de lui restituer le dépôt de garantie de 1.400 euros et lui payer les frais de majoration de 10% du montant du loyer conformément à l'artic1e 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit une somme totale de 2.022,30 euros.



3-1/ Par deux ordonnances portant injonction de payer en date du 15 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a enjoint à M.[F] de payer: 

- à Mme [N] la somme de la somme de 700 euros en principal en restitution du dépôt de garantie, outre les dépens. (Ordonnance n° 21-880)

- à Mme [J] la somme de 700 euros en principal en restitution du dépôt de garantie, outre les dépens. (Ordonnance n° 21-1081)



3-2/ Par déclaration enregistrée au greffe le 6 janvier 2022, M.[F] a formé opposition à l'encontre de ces deux ordonnances. Les deux procédures ont été jointes devant le juge des contentieux de la protection.



3-3/ Par jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 3 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a reçu M.[F] en sa demande d'opposition des deux ordonnances portant injonction de payer et, les mettant à néant a :



Débouté Mme [R] [J] de sa demande de nullité du contrat de bail du 1er février 2020;

Condamné M. [M] [F] à payer à Mme [R] [J] la somme de 372,58 euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie et celle de 936 euros au titre de la pénalité légale de 10% (1 308,58 € au total)

Condamné M. [M] [F] à payer à Mme [D] [N] la somme de 372,58euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie et celle de 936 euros au titre de la pénalité légale de 10%; (1 308,58 € au total)

Débouté M. [M] [F] de toutes ses demandes;

Débouté Mmes [N] et [J] de leurs autres demandes; 

Condamné M. [M] [F] à payer à Mme [R] [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles;

Condamné M. [M] [F] à payer à Mme [D] [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles;

Condamné M. [M] [F] aux dépens;



4-1/ Le 2 mai 2023, M.[F] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



4-2/ Par ordonnance du premier président de la cour d'appel de Reims en date du 28 juin 2023 M.[F] a été débouté de sa demande tendant à être autorisé à consigner le montant des condamnations prononcées au bénéfice de Mme [N] et Mme [J] et a été condamné aux dépens ainsi qu'à payer à mesdames [J] et [N] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



5-1/ Aux termes de ses secondes conclusions d'appelant signifiées et déposées à la cour le 15 novembre 2023, M.[F] sollicite l'infirmation de la décision déférée et, statuant à nouveau de : 




JUGER que Madame [N] [D] est redevable envers Monsieur [F] de la somme de 747 euros, au titre du loyer chargé dû en vertu de l'absence de préavis régulier ou à défaut à la somme de 674,71 euros. 

CONDAMNER, par compensation avec le dépôt de garantie, Madame [N] [D] à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 47 euros. 


subsidiairement, 


COMPENSER toute somme éventuellement due par Monsieur [M] [F] à celle due par Madame [N] [D]. 





JUGER que Madame [J] [R] est redevable envers Monsieur [F] de la somme de 4.482 euros au titre des loyers chargés dus en l'absence de préavis et de restitution des clés du 1er août 2020 au 1er février 2021 (fin du bail) 

CONDAMNER par compensation avec le dépôt de garantie, Madame [J] [R] à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 3.782 euros. 





CONDAMNER Mesdames [J] et [N] au règlement de 266 euros pour le ménage, 68,16 euros pour la taxe d'ordures ménagères et 180,74 euros pour l'EDF. 

ORDONNER la solidarité entre elles de toutes condamnations issues du bail et toutes compensations utiles. 





CONDAMNER in solidum Mesdames [N] [D] et [J] [R] à verser à Monsieur [F] la somme de 1.000 euros pour procédure abusive. 

JUGER que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir. 




5-2-1/ Au soutien de ses prétentions M.[F] expose principalement que, ni Mme [N], ni Mme [J] n'ont délivré de préavis de départ valables dans le respect des formes prévues par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, comme le relève le juge des contentieux de la protection.



5-2-2/ Il estime toutefois que le premier juge ne pouvait déduire de cette constatation que le bail avait pris fin au 28 juillet 2020 pour Mme [N] et Mme [J] à l'occasion du départ des deux colocataires.



5-2-3/ M.[F] soutient que Mme [N], qui a quitté les lieux le 28 juillet 2020, reste néanmoins redevable d'un mois de loyer au titre du préavis, alors qu'il estime que Mme [J], qui n'a jamais envoyé de congé, ou co-signé les lettres et mails envoyée par sa colocataire et n'a jamais restitué les clés, doit rester redevable des loyers jusqu'au terme du bail (février 2021).

M.[F] fait état de ce que l'état des lieux de sortie mentionne que le ménage était à finir et qu'il a du engager une entreprise pour ce faire, ce qui a entraîné des frais à hauteur de 266 euros.

Le bailleur précise encore être en droit de réclamer la taxe d'ordure ménagère propre à l'occupation des locaux qui n'était pas inclue dans la provision pour charge et s'élève à 68,64 euros pour une année.

Enfin M.[F] indique que l'électricité n'était pas inclue dans le loyer et qu'il a dû s'acquitter d'une facture de 180,74 € au titre d'une consommation 'sans contrat' afférente aux lieux loués pour la période du 4 février 2020 au 16 septembre 2020.



5-2-4/ M.[F] considère en revanche que Mme [J], qui n'a jamais donné de préavis, reste tenue des loyers jusqu'au terme du bail.

M.[F] considère que la charge de la preuve de la remise des clés incombe au locataire sortant et que Mme [J] est défaillante dans cette preuve.

Il indique ne pas avoir reçu les clés remises à Mme [J] de sorte qu'il ne pouvait remettre le local en location avant le terme du bail (1er février 2021)



5-2-5/ Enfin M.[F] conteste toute connaissance par lui-même de ce que les locataires avaient convenu d'une occupation du logement pour seulement six mois.



5-2-6/ M.[F] indique encore que les locataires ont quitté les lieux sans faire le ménage ni nettoyer les équipements du meublé obligeant ainsi le bailleur à le faire pour 266 €.



5-2-7/ Il considère que la procédure engagée par mesdames [J] et [N] est abusive et que sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles de procédure de première instance est 'incompréhensible' et précise que 'Le mythe du propriétaire riche et abusif doit cesser'.

M. [F] sollicite que les deux anciennes colocataires soient tenues à son égard solidairement en vertu d le'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989.



5-2-8/ Subsidiairement il réclame que les majorations de 10 % réclamées par les appelantes sur le dépôt de garantie soient réduites à un euro symbolique.



Pour le surplus des moyens exposés par M.[F] il sera renvoyé à ses conclusions conformément à l'article 455 du code de procédure civil.



Par conclusions signifiées et déposées au greffe de la cour le 29 septembre 2023 Mme [N] sollicite de : 




CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Reims en date du 03 mars 2023 sauf en ce qu'il a limité le montant de la restitution du dépôt de garantie devant revenir à Monsieur [N] (lire M. [F]) à hauteur de 372,58 € et en ce qu'il a débouté Madame [N] de sa demande de dommages et intérêts, 


Dans cette limite, réformant à nouveau : 


DÉBOUTER Monsieur [F] de l'ensemble de ses conclusions, fins ou prétentions, 

RECEVOIR Madame [D] [N] en son appel incident, 

CONDAMNER Monsieur [M] [F] à restituer à Madame [N] la somme de 700,00 € correspondant au montant du dépôt de garantie, 

DIRE que cette somme sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard 


En conséquence, 


CONDAMNER Monsieur [M] [F] à verser à Madame [N] la somme 936,00 € correspondant à la majoration au titre du retard de restitution, 

CONDAMNER Monsieur [M] [F] à verser à Madame [N] la somme de 2.500,00 € en réparation de son préjudice moral, 


En toutes hypothèses, 


CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Madame [N] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile, 

Le CONDAMNER aux entiers dépens, 




Au soutien de ses prétentions Mme [N] expose que la caution de 1 400 € a bien été versée au bailleur lors de l'entrée dans les lieux, qu'elle a donné congé par mail du 28 juin 2020 et que l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée de sorte que le dépôt de garantie aurait dû être restitué dans le mois du départ soit avant le 28 août 2020 puisque les clés ont été restituées le 28 juillet 2020.



Elle indique que M.[F] ne saurait solliciter à titre subsidiaire la réduction des pénalités de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie cette disposition ne constituant pas une clause pénale et n'ayant pas été formulée en première instance.



Mme [N] estime que la société qui a facturé des frais de nettoyage le 10 février 2021 est fictive.

Elle précise ne pas être redevable de la taxe d'ordures ménagères réclamée par le bailleur à hauteur d'une année, pour être entrée dans les lieux le 1er février 2020 et les avoir quitté le 28 juillet 2020.

Pour les mêmes raisons elle estime ne pas être redevable des consommations électriques postérieures à son départ.



Enfin Mme [N] conteste être codébitrice solidaire de Mme [J] rappelant avoir signé un contrat de location ne comportant aucune clause de solidarité et non un contrat de colocation.



Elle indique que l'attitude de M.[F] lui a causé un préjudice dont elle demande réparation.



Pour le surplus des moyens exposés par Mme [N], il sera renvoyé à ses conclusions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



Par conclusions signifiées et déposées au greffe de la cour le 8 novembre 2023 Mme [J] sollicite de : 



RECEVOIR Madame [R] [J] en son appel incident, 

CONFIRMER le jugement rendu le 3 mars 2023 par le juge du contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il a : 

- REÇU Monsieur [F] en ses oppositions, 

- CONSTATÉ qu'elles sont mises à néant et statuant à nouveau, 

- CONDAMNÉ Monsieur [F] aux dépens, 

- CONDAMNÉ Monsieur [F] à payer à Madame [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, 

- CONDAMNÉ Monsieur [F] à payer à Madame [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, 



INFIRMER le jugement rendu le 3 mars 2023 par le juge du contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il a : 

- CONDAMNÉ Monsieur [F] à payer à Madame [J] la somme de 372,58 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 936 euros au titre de la pénalité légale de 10%, 

- CONDAMNÉ Monsieur [F] à payer à Madame [N] la somme de 372,58 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 936 euros au titre de la pénalité légale de 10 %, 

- DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes. 

Statuant à nouveau : 

 

DÉBOUTER Monsieur [M] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER Monsieur [M] [F] à payer à Madame [R] [J] la somme de 1.636,00 € à titre de restitution du dépôt de garantie et des intérêts, 

 CONDAMNER Monsieur [M] [F] à payer à Madame [R] [J] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral, 

CONDAMNER Monsieur [M] [F] à payer à Madame [R] [J] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel, 

CONDAMNER Monsieur [M] [F] aux entiers dépens. 



Au soutien de ses prétentions Mme [J] reprend partie des moyens exposés par Mme [N] et expose principalement avoir quitté le 13 mars 2020, l'appartement en urgence pour raisons sanitaires (COVID) et ne plus y être revenue. 



Elle précise qu'elle a quitté l'appartement en laissant toutes ses clés à Mme [N] de sorte que cette dernière a remis à M.[F] la totalité des clés remises aux deux locataires lors de la visite d'état des lieux du 28 juillet 2020. 

A ce titre Mme [J] indique que M.[F] reconnaît avoir reçu restitution des clés par Mme [N] et ne justifie aucunement ne pas avoir été mis en possession de l'ensemble des clés remises lors de l'entrée dans les lieux.

Mme [J] indique que M.[F], qui disposait de son adresse mail, ne lui a jamais enjoint de restituer la moindre clé suite à la reprise des lieux du 28/07/2020.



Elle soutient qu'il ne saurait lui être reproché l'absence de formalisme de son congé dans le cadre des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de COVID.



Mme [J] soutient que M.[F], qui a organisé une visite d'état des lieux de sortie le 28 juillet 2020, considérait par ce fait que Mme [N] était à cette date la dernière locataire en titre et que Mme [J] avait de fait déjà quitté les lieux.



Subsidiairement Mme [J] considère que la résiliation du bail doit être actée au 28 juillet 2020, date de libération des lieux et précise que M.[F] avait connaissance que Mme [N] et Mme [J], étudiantes chinoises en formation temporaire sur [Localité 9], quitteraient les lieux en juillet 2020.



Quant à l'absence de restitution du dépôt de garantie, Mme [J] indique que M.[F] est coutumier de cette pratique, ayant fait spécialité de location de meublés à des étudiants chinois sous l'enseigne 'CLEANAPPARTS' et ayant déjà refusé illégitimement la restitution des cautions à d'autres locataires.



Mme [J] rejette également les prétentions du bailleur relatives au nettoyage des lieux et à la consommation d'électricité, relevant que l'appartement a été rendu en 'bon état' et que la facture d'électricité 'hors contrat' couvre une période s'étendant du 04/02/2020 au 16/06/2020 alors que les lieux ont été libérés au 28 juillet 2020.



Sur sa demande de dommages-intérêts Mme [J] soutient que les diverses réticences de M.[F] lui ont occasionné un préjudice et que l'absence par ce dernier de délivrances ponctuelles de quittances de loyer ne lui a pas permis de bénéficier des aides sociales.

Elle précise également que le fait de s'adresser à un système judiciaire d'un pays étranger est une source de tracas supplémentaires justifiant ses demandes indemnitaires.



Pour le surplus des moyens exposés par Mme [J], il sera renvoyé à ses conclusions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2023 et la procédure a été plaidée à l'audience du 12 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



De manière liminaire il sera relevé, en premier lieu, que Mme [J] ne reprend plus dans ses conclusions d'appel les moyens tenant à la nullité du contrat de bail pour défaut de cause et vice du consentement. 



La détermination des droits des parties dépend d'une part, de l'existence ou non d'une solidarité entre les locataires telle qu'invoquée par le bailleur et, d'autre part, de la fixation de la date de résiliation du bail vis à vis de chacune des deux locataires.



En second lieu il sera relevé qu'aucune pièce versée aux débats ne justifie que les locataires avaient convenu avec le bailleur d'une occupation de six mois.

Le contrat de bail meublé, signé de Mme [N] et de Mme [J], prévoit un terme d'une année à compter du 01/02/2020 pour se terminer le 01/02/2021.

Il sera considéré que les messages produits par les intimées entre elles-mêmes et un monsieur [I] (ancien locataire) pour 'achever' le bail de ce dernier pour le temps restant, sont inopposables au bailleur et aucune preuve n'est produite pour démontrer que M. [F] aurait accepté une location à Mme [N] et Mme [J] pour une période plus courte que celle contractuellement prévue au bail.



1/ Sur le moyen tiré de l'existence d'une obligation solidaire entre les locataires



L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014/266 du 24 mars 2014 dite 'Loi ALUR' institue un régime spécial de colocation défini par le I du dit article comme suit : 



I. - La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.



L'article VI de ce texte précise que : 



VI. - La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.



L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.



Ce texte n'instaure pas une solidarité légale entre les colocataires quant aux obligations que ces derniers doivent au bailleur.

Le chapitre VI de l'article 8 susvisé ne gère que la solidarité existant entre l'un des colocataires et la personne qui s'est portée caution du paiement des loyers et ce, en terme de durée des engagements.



Il s'en déduit que, la solidarité ne se présumant pas en matière civile, seul un engagement contractuel dans le bail liant solidairement les colocataires au bailleur pour le paiement des loyers peut entraîner une obligation solidaire à ce sujet.



En l'espèce le bail souscrit le 1er février 2020 entre M.[F], bailleur, d'une part et Mme [N] et Mme [J] locataires, d'autre part, ne contient aucune clause de solidarité entre colocataires. La seule mention de solidarité stipulée dans l'article 6 (page 3/8 du bail) n'est relative qu'à la solidarité entre un locataire décédé et ses héritiers et ne saurait être étendue au-delà de ses termes.



En conséquence, il ne saurait être déduit des termes de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou des termes du bail du 1er février 2020, une solidarité entre les colocataires et le bailleur quant aux obligations de paiement des loyers, de délivrance de congé, et/ou de remboursement des frais de fluides ou de remise en état des lieux loués.



2/ Sur la date de fin du bail quant à Mme [N] 



Il ressort de l'article 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, que le locataire peut résilier son bail à tout moment, moyennant un préavis d'un mois en envoyant au bailleur un congé notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par commissaire de justice ou encore remis en main propre contre émargement.



Pour considérer que le congé envoyé par mail par Mme [N] à M.[F] le 28 juin 2020 était irrégulier pour ne pas respecter les formes ci dessus rappelées, le premier juge a considéré que : 



'Outre qu'il ne répond pas à l'une des formes visées par l'article 25-8 pour délivrer congé, le mail daté du 30 juin 2020 de Mme [D] [N] est insuffisant pour considérer qu'il correspond à la délivrance d'un congé dès lors qu'il n'indique pas précisément une date de départ des lieux ('je ne sais pas quand je partirai', 'probablement vers le 15 juillet') et qu'il n'est pas établi que M. [F] en ait eu connaissance à cette date.

Le mail du 28 juin 2020 envoyé à M. [F] annonce le départ de Mme [N] le lendemain.'



Pour justifier d'un congé de départ Mme [N] produit aux débats deux mail expédiés à [Courriel 8] dont toutefois les idéogrammes chinois ne permettent pas à la cour de déterminer la date d'expédition (pièces n° 5 et 6)

Aux termes du premier mail qui peut être daté de fin juin 2020 puisque Mme [N] parle du loyer de juillet (2020) (pièce n° 5) Mme [N] indique qu'elle déménagera probablement vers le 15 juillet (2020) et demande si M. [F] souhaite percevoir l'entièreté du loyer de juillet et en rembourser une moitié, ou simplement percevoir un demi-loyer.

Aux termes du second mail (pièce n° 6) Mme [N] indique : 'Je quitterai l'appartement demain et nous avons convenu de nous faire un RDV à 14 h 28/07/2020 pour EDL' (état des lieux)



Il s'ensuit que, comme l'a justement relevé le premier juge, ces mails ne peuvent valoir congé au titre des dispositions légales.



La fin du bail ne pouvant être datée, en ce qui concerne Mme [N], qu'à la date non contestée de l'état de lieux de sortie et de remise des clés de cette locataire, soit le 28 juillet 2020 (pièce n° 7)



3/ Sur l'obligation au préavis en ce qui concerne Mme [N] 



Il est constant que la libération des lieux anticipée par rapport au terme du préavis donné ne dispense pas le locataire du paiement du préavis légal.

A fortiori cette règle doit elle trouver application en cas d'absence de prévis ou de préavis irrégulier.



En l'espèce Mme [N], dont il n'est pas contesté qu'elle a quitté les lieux le 28/07/2020, et a remis au bailleur ses clés à cette date, doit toutefois rester tenue du loyer pendant un mois, temps du préavis légal en matière de location meublée.



En conséquence, tout mois commencé étant dû en totalité, et Mme [N] ayant payé le mois de juillet 2020 comme occupante, il sera dû au bailleur un mois chargé soit 747 € au titre du préavis couru à compter du 28/07/2020 jusqu'au 28/08/2020.

Mme [N] étant tenue conjointement, elle sera condamnée à la moitié de cette somme, soit 373,5 euros.



En conséquence le dépôt de garantie de 1 400 €, versé par les deux locataires se partageant à parts égales à défaut de convention contraire et les sommes respectivement dues par le bailleur et le locataire se compensant, il reste dû à Mme [N] , sous réserve des autres demandes, les sommes suivantes : 




Préavis dû par Mme [N] au bailleur : 373,50 €

Dépôt de garantie dû par M. [F] à Mme [N] : 700,00 €


Solde dû par le bailleur à Mme [N] après compensation = 326,50 € 



La décision déférée sera donc confirmée sur ce point en son principe mais infirmée en son montant.



4/ Sur la date de fin du bail quant à Mme [J] 



Il est constant que Mme [J] n'a, quant à elle, pas donné congé de départ et n'a pas apposé sa signature sur l'état de lieux de sortie du 28/07/2020, qui n'est revêtu que des signatures de M. [F] et de Mme [N].

Les pièces communiquées par Mme [J] sous les numéros 5 et 10 ne sont que des mails envoyés par Mme [N] qui ne concernent pas Mme [J].



Il est également constant que le congé donné par un colocataire n'implique pas la résiliation du bail vis à vis des autres colocataires.

Le locataire, qui a donné congé, reste titulaire du contrat de location pendant toute la durée du préavis. Au terme de ce préavis, le bail de location se poursuit avec le locataire restant qui lui, n'a pas donné congé.



Toutefois la remise des clés entraîne résiliation du bail.

Cette résiliation du bail est parfaite lorsque la totalité des clés sont remises par le locataire au bailleur ou à son mandataire régulier.

La charge de la preuve de la remise des clés au bailleur pèse sur le locataire sortant. A défaut pour le locataire de justifier avoir remis la totalité des clés qui lui ont été confiées le bail ne peut être considéré comme résilié.



Pour autant, encore faut'il que le bailleur ait, lors de l'entrée dans les lieux, identifié et numéroté précisément le nombre de clés remises au locataire, pour se prévaloir d'une absence de remise complète des clés lors du départ de ce locataire.



En l'espèce, si Mme [J] n'était pas présente lors de l'état des lieux de sortie du 28 juillet 2020, Mme [N] affirme avoir remis à cette date et à M. [F] l'ensemble des clés de l'appartement remises tant à elle-même qu'à Mme [J].



M. [F] ne conteste pas avoir reçu les clés de l'appartement remises par Mme [N] le 28 juillet 2020. 



M. [F] ne saurait, sans contrevenir aux règles de la charge de la preuve, soutenir que la totalité des clés de l'appartement remises aux colocataires lors de l'entrée dans les lieux, ne lui ont pas été restituées, sans verser aux débats un récépissé mentionnant identifiant et numérotant précisément les clés effectivement remises à chacune des deux colocataires.



Dans la mesure où aucun relevé des clés n'a été effectué par le bailleur lors de l'entrée dans les lieux de Mme [N] et de Mme [J], M. [F] n'apporte pas pleine preuve que les clés remises le 28 juillet 2020 par Mme [N] ne constituaient pas la totalité des clés confiées aux deux colocataires.



Il sera donc considéré que :

- Les éléments de fait de la procédure justifient la remise de clés de l'appartement litigieux lors d'un état des lieux de sortie du 28 juillet 2020 effectué par le bailleur et Mme [N].

- M. [F] ne démontre pas, faute d'un état des clés remises, que d'autres clés que celles qui lui ont été restituées le 28 juillet 2020 étaient restées en possession de Mme [J].



Il s'ensuit que même à défaut de congé donné par Mme [J], la résiliation du bail à son égard sera retenue à la date de l'état des lieux de sortie du 28 juillet 2020 comme l'a justement apprécié le premier juge.



5/ Sur l'obligation au préavis en ce qui concerne Mme [J] 



Par application des mêmes règles que celles retenues pour l'autre colocataire, le paiement du mois de juillet n'étant pas contesté au titre de l'occupation des lieux, Mme [J], dont le bail est résilié au 28 juillet 2023, reste redevable vis à vis de M. [F] d'un mois de préavis soit de 747,00 €.

Mme [J] étant tenue conjointement, elle sera condamnée à la moitié de cette somme, soit 373,5 euros.



En conséquence le dépôt de garantie de 1 400 €, versé par les deux locataires se partageant à parts égales à défaut de convention contraire et les sommes respectivement dues par le bailleur et le locataire se compensant, il reste dû à Mme [J], sous réserve des autres demandes, les sommes suivantes : 




Préavis dû par Mme [J] au bailleur : 373,50 €

Dépôt de garantie dû par M. [F] à Mme [J] : 700,00 €


Solde dû par le bailleur à Mme [J] après compensation = 326,50 €



La décision déférée sera donc confirmée sur ce point en son principe mais infirmée en son montant.







6/ Sur les demandes au titre des intérêts sur la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité légale pour défaut de restitution du dépôt de garantie.



L'article 22 al 7de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 



'A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.'



Même si le dépôt de garantie ne doit pas être restitué en totalité, les termes de l'article 22 al 7 ci dessus rappelé ne minorent pas la base de calcul de l'indemnité prévue qui reste calculée sur 10 % du loyer mensuel par mois de retard soit en l'espèce : 72,50 € x 26 mensualités = 1 872 € telle que sollicitée dans les conclusions des intimées.



Cette somme sera divisée par moitié (936 €) au profit de chacune des intimées, aucune raison ne justifiant la réduction de cette pénalité comme le sollicite subsidiairement M. [F] dans ses conclusions.



La décision déférée sera confirmée sur ce point.



7/ Sur les frais de ménage, la taxe d'ordures ménagères, d'électricité 



a) Frais de ménage : 



L'état des lieux de sortie du 28 juillet 2020 signé de Mme [N] seule précise : 

'Appartement rendu en état correct; reste à terminer ménage.

Le compteur électrique n'est pas visible car l'électricité est coupée par le fournisseur, les indices ne seront communiqués dès la remise en route du compteur.' 



Comme le relève M. [F] si l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation, il précise que le ménage des lieux reste à faire.



M. [F] produit aux débats une facture de nettoyage de l'appartement en date du 10 février 2021 pour 266 € et reprenant :


ménage intérieur et extérieur sur quatre fenêtres (2 heures)

décalcairisation de la salle de bains et de la cuisine (1 heure)

dépoussiérage de la totalité de l'appartement (5h30)

balayage et nettoyage de la terrasse (1 heure)




Il sera en premier lieu relevé que la facture d'intervention est datée de plus de cinq mois après la reprise des lieux de sorte qu'il n'est plus possible d'imputer le ménage facturé en totalité à l'occupation de Mme [N] et Mme [J].



En second lieu la cour relève également de 9 h 30 de ménage, pour un appartement de type F3, (de superficie non mentionnée) restitué en bon état, alors même que, s'agissant d'un meublé, il n'est pas mentionné dans la facture de frais de vaisselle et de blanchisserie des linges de lit, constitue une prestation manifestement sur-évaluée.



En considération de ces éléments le montant de cette facture ne pourra être considéré comme crédible et ne sera pas repris comme l'a retenu justement le premier juge.



b) Remboursement d'électricité :



M. [F] sollicite la somme de 180,74 € au titre de la consommation électrique.

Il apparaît que faute pour les colocataires d'avoir souscrit un contrat personnel avec un distributeur d'électricité, la société ENEDIS n'a pas facturé les consommations d'électricité écoulées sur la période du 04 février 2020 au 16 septembre 2020 (226 jours) ce qui correspond à la somme de 180,74 € pour 1449 kWh, consommations finalement facturées au propriétaire. (Pièce n°7)



La période d'occupation de Mme [N] et de Mme [J] s'écoule entre le 01/02/2020 et le 28/07/2020. (176 jours)

Mme [N] et Mme [J] ne contestent pas dans leurs conclusions ne pas avoir souscrit de contrat de distribution électrique à leurs noms, pour autant elles ont consommé de l'électricité pendant leur période d'occupation.



La décision déférée sera donc infirmée sur ce point et les locataires condamnés conjointement, chacune pour moitié, à rembourser à M. [F] leur consommation électrique rapportée au nombre de jours d'occupation (176 jours) soit la somme de 140,75 € au total ou 70,37 € chacune.



c) Taxe d'ordures ménagères



Pour justifier du rejet de la demande de remboursement de la taxe d'ordures ménagères le premier juge a retenu que M. [F] ne produisait pas l'avis d'imposition foncier faisant figurer le montant de la taxe d'ordure ménagère pour 2020, mais seulement un tableau fait par lui-même qui ne saurait servir de preuve.



Or les avis d'imposition foncières ne détaillent plus les taxes d'ordures ménagères, imposant aux bailleurs de les calculer eux-même.

Il s'ensuit qu'il ne saurait être fait grief à M. [F] de procéder à son propre calcul à partir du relevé foncier global (pièce n° 10) 

Pour autant la taxe d'ordures ménagères imputables aux deux colocataires ne saurait être calculée sur 12 mois comme le fait M. [F] dans ses conclusions (5,72 € x 12 = 68,64 €) mais ramenée à six mois d'occupation soit 34,32 €.



La décision déférée sera infirmée sur ce point et Mme [N] sera donc tenue à ce titre de la somme de 34,32 € /2 = 17,16 €.

Mme [J] sera tenu à la même somme.



8/ Sur les dommages-intérêts sollicités par les colocataires



Comme l'a justement retenu le premier juge Mme [N] et Mme [J] ne justifient pas d'un préjudice autre que celui indemnisé par les intérêts légaux et la pénalité de 10 % du montant du loyer hors charge par mois de retard en cas de non-restitution du dépôt de garantie.



Elles seront déboutées de leurs demande sur ce point et la décision déférée confirmée en cette disposition.



9/ Sur les comptes entre les parties



Au regard des demandes matérielles ci dessus étudiées, retenues et/ou rejetées et après compensation des créances respectives conformément à l'article 1347 du code civil les comptes entre les parties sont les suivants : 











Sommes dues au bailleur



Créances des colocataires sur le bailleur



Sommes dues par M. [F] après compensation











Mme [N] 



Préavis : 373,50 €



Restitution dépôt de garantie : 700 €





















1 174,97 euros





Txe ordures mg : 17,16 €



Pénalité sur dépôt de garantie : 936 euros





Consommation électrique : 70,37 €









Total : 1 636 €





Total : 461,03 €











Mme [J] 



Préavis : 373,50 €



Restitution dépôt de garantie : 700 €





















1 174,97 euros





Txe ordures mg : 17,16 €



Pénalité sur dépôt de garantie : 936 euros





Consommation électrique : 70,37 €









Total : 1 636 €





Total : 461,03 €







10/ Sur les dommages-intérêts sollicités par M. [F] 



Le sens de la présente décision conduit à rejeter cette demande puisque, même si en cause d'appel les sommes dues par M. [F] sont minorées, ce dernier reste redevable de 1 174,97 € à chacune de ses colocataires.



11/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure 



Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.



L'appel n'ayant que très peu minoré les sommes mises à sa charge, il sera considéré que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à la charge de M. [F] et l'a condamné à payer à Mme [N] et Mme [J] la somme de 500 € chacune au titre des frais irrépétibles de procédure de première instance.



M. [F] succombant principalement à son appel les dépens de l'appel seront mis à sa charge et il sera condamné à payer la somme de 1 000 € à chacune des intimées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel.



Par ces motifs



La cour statuant dans les limites de la déclaration d'appel et des appels incidents par décision contradictoire : 



Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 3 mars 2023 RG N° 22/01083 en ses dispositions ayant :



Reçu M. [F] en son opposition à l'encontre des ordonnances d'injonction de payer rendues le 15 novembre 2021 sous les numéros : 21-000880 et 21-001081 et mis à néant ces ordonnances.



Débouté Mme [J] de sa demande de nullité du contrat du bail du 1er février 2020.

Débouté Mme [N] et Mme [J] de leurs demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. [F].

Débouté M. [F] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [N] et Mme [J].

Condamné M. [F] aux dépens de la première instance et à payer à Mme [N] et Mme [J] les frais irrépétibles de procédure de première instance.



Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 3 mars 2023 RG N° 22/01083 pour le surplus : 



Statuant de nouveau sur les dispositions infirmée : 



Constate la résiliation du bail du 1er février 2020 portant sur un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Marne) au 28 juillet 2020 tant en ce qui concerne Mme [N] que Mme [J].



Condamne Mme [N] à payer à M. [F] la somme de 461,03 euros.

Condamne M. [F] à payer à Mme [N] la somme de 1 636 euros.

Constate la compensation des créances respectives et condamne, après compensation, M. [M] [F] à payer à Mme [D] [N] la somme de 1 174,97 euros.



Condamne Mme [J] à payer à M. [F] la somme de 461,03 euros.

Condamne M. [F] à payer à Mme [J] la somme de 1 636 euros.

Constate la compensation des créances respectives et condamne après compensation M. [M] [F] à payer à Mme [R] [J] la somme de 1 174,97 euros.



Y ajoutant : 



Condamne M. [M] [F] aux dépens de l'appel.



Condamne M. [M] [F] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel :


à Mme [D] [N] : 1 000,00 euros

à Mme [R] [J] : 1 000,00 euros






Le greffier Le président