Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/04181 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS4I
N° de MINUTE : 24/00097


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7], [Adresse 5] A [Localité 6] (93), agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [P] [B] [Z] [T]
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Magistrat, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Novembre 2023.







JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement eéputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] est propriétaire des lots 201, 489 et 777 de la loi du 10 juillet 1965 au sein de la [Adresse 7] sise [Adresse 5], à [Localité 6] (93) soumise au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5], à [Localité 6] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 7.050,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 31 mars 2023 (1er trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2021 ;
- 935,28 euros au titre des frais de procédure avec intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2021 ;
- 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de Mme [T] par la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur l’interphone, la défenderesse n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 5 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.





Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 19 juin 2019, 13 novembre 2019, 25 mars 2021, 27 octobre 2021, 31 mai 2022 ;
- les appels de fonds ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.050,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.475,12 euros, montant figurant sur la mise en demeure, à compter du 27 avril 2021.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.




En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeureet de relance. Toutefois tous ces frais ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de la mise en demeure du 27 avril 2021. Seuls les frais associés à cette mise en demeure seront comptabilisés à hauteur de 54,38 euros. Les autres mises en demeure n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 351,60 euros au titre d’une assignation en aout 2022 sans préciser s’il s’agit de diligences de sa part ou de diligences d’un huissier, auquel cas les frais entrent dans les dépens, ou des diligences de son conseil, auquel cas les frais constituent des frais irrépétibles. La demande, faute de précision, sera rejetée.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires forme des demandes au titre de la mise au contentieux du dossier. Toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, Mme [T] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 54,38 euros au titre des frais de recouvrement.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que Mme [T] serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.


Sur les autres demandes

Mme [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Mme [T] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5], à [Localité 6] (93) la somme de 7.050,09 euros au titre des charges arrêtées au 31 mars 2023, provision du 1er trimestre de l’année 2023 incluse et avec intérêts au taux légal sur le montant de 2.475,12 euros, à compter du 27 avril 2021 ;

Condamne Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5], à [Localité 6] (93) la somme de 54,38 euros au titre des frais de recouvrement;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5], à [Localité 6] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne Mme [T] aux dépens;

Condamne Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 5], à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 25 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER