Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/ 
du 23 JANVIER 2024



Enrôlement : N° RG 22/00350 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQIO

AFFAIRE : Monsieur [I] [M] (Maître Thomas TRIBOT)
C/ S.D.C. [Adresse 3] (Maître Benjamin NAUDIN)





DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Octobre 2023
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 Janvier 2024 puis prorogée au 23 janvier 2024 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidenteAssistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Monsieur [I] [M]
né le 7 février 1992 à [Localité 4] (84)
de nationalité Française 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas TRIBOT de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S.U. IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES (IPF)
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 418 712 501 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE




















EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [I] [M] a acquis le 9 juillet 2019 un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Un litige est survenu au sein de la copropriété au sujet du financement de travaux de reprise de l’escalier commun.

Par assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021, l’autorisation de saisie immobilière du lot appartenant à Monsieur [I] [M] a été votée.

*
Suivant exploit du 23 décembre 2021, Monsieur [I] [M] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF IMMO, aux fins notamment de voir ordonner la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, Monsieur [I] [M] demande au tribunal de :
- à titre principal, annuler l'ensemble des résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021,
- à titre subsidiaire, 
- annuler les résolutions 4.1 à 4.6 pour abus de droit,
- annuler les résolutions 4.3 et 4.4 pour défaut de majorité requise,
- en tout état de cause,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [M] au titre du préjudice moral et du préjudice d'anxiété,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer la somme de 4.916,97 € à Monsieur [M] en réparation de son préjudice économique,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur [M] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au tribunal de :
- rejeter Monsieur [I] [M] en toutes ses demandes,
- condamner Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour au titre de son préjudice découlant de sa manifeste résistance abusive,
- condamner Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître NAUDIN.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

La clôture a été prononcée avant ouverture des débats le 24 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de l’assemblée générale en intégralité



- Sur la conformité du vote par rapport à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

Il résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

En l’espèce, Monsieur [I] [M] indique que le procès-verbal de l’assemblée générale ne mentionne pas le nom des copropriétaires qui participaient à l’assemblée générale et que cela prive les copropriétaires et le tribunal de la possibilité de vérifier que les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées. 

Il est exact de dire que le procès-verbal se borne à indiquer en début d’assemblée générale que les copropriétaires présents et représentés totalisent 437/1000.

Toutefois, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021 mentionne le nom des quatre absents et les tantièmes attachés à leurs lots. Il indique par ailleurs qu’étaient présents quatre copropriétaires, dont Madame [N] et Madame [G]. En outre, la lecture du procès-verbal et des différents votes montre qu’étaient également présents Monsieur [D] et la SCI YMESA. La lecture des votes des différentes résolution donne les indications sur les tantièmes de chacun des copropriétaires présents à l’assemblée générale.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’annuler le procès-verbal d’assemblée générale sur ce fondement, la régularité des votes étant parfaitement vérifiable.

- Sur le défaut de présentation des votes

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 énonce que pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.
Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi.

Monsieur [I] [M] fait valoir que le procès-verbal d’assemblée générale ne contient pas en annexe les votes reçus par correspondance par le syndic et qu’il n’est pas possible de savoir quand ils ont été reçus. Dans ces conditions, il estime qu’il n’est pas possible de vérifier l’authenticité des votes, d’autant qu’une erreur aurait été selon lui commise dans les votes au titre de la résolution 4.3 sont la retranscription ne serait pas cohérente.

Or, il convient de constater que la lecture du procès-verbal d’assemblée générale que l’ensemble des votes des copropriétaires ayant voté par correspondance ont été pris en compte. Aucune irrégularité ne peut être soulevée sur ce point, Monsieur [I] [M] ne faisant d’ailleurs pas valoir le fait que son propre vote n’aurait pas été pris en compte de manière irrégulière.

Il n’y a pas lieu à annulation de l’assemblée générale pour ce motif.

Les argumentations de Monsieur [I] [M] relatives au décompte des voix sur la résolution 4.3 ne sont pas de nature à invalider l’assemblée générale en son intégralité.

- Sur l’irrégularité de l’assemblée générale extraordinaire tenue exclusivement par correspondance

L’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 31 mai 2021, énonce que :
I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
II. - Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.

En l’espèce, l’assemblée générale extraordinaire querellée s’est tenue le 29 septembre 2021, au cours de la période couverte par les différentes ordonnances liées à la pandémie de covid-19.

C’est à bon droit que le syndic a choisi de recourir à une assemblée générale par correspondance.

Cette argumentation ne sera pas retenue.

- Sur l’absence de pouvoir du syndic en exercice

Monsieur [I] [M] fait valoir le fait qu’au jour de la signature du contrat de syndic la société MP4 n’était plus présidente de la société IPF depuis un procès-verbal d’assemblée générale du 7 avril 2021 et qu’en conséquence, elle n’était plus habilitée à représenter la société IPF. Monsieur [I] [M] estime alors que le contrat de syndic doit être annulé, ainsi que tous les actes qu’il a pu prendre, dont l’assemblée générale du 29 septembre 2021.

Toutefois, d’une part, il convient de constater que le dispositif des conclusions de Monsieur [I] [M] ne contient pas cette demande d’annulation du contrat de syndic. Par ailleurs, la société IPF n’étant pas assignée en son nom personnel, une telle demande est irrecevable.

Il convient de constater au surplus que Monsieur [I] [M] ne produit pas le contrat de syndic qu’il entend voir annuler.

Monsieur [I] [M] ne produisant pas le contrat avec mention de l’entité l’ayant signé et ne versant pas non plus le KBIS de la société IPF, il ne démontre pas qu’elle n’avait plus de représentant et en quoi elle n’aurait pas valablement convoqué l’assemblée générale extraordinaire, alors qu’elle avait bien été désignée en qualité de syndic par la copropriété.

Ces argumentations seront rejetées.

Sur la demande de nullité des résolutions 4.1 à 4.6 pour abus de droit

Il est constant qu'une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité, qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires soit avec l'intention de nuire. 

En l’espèce, Monsieur [I] [M] fait valoir que la décision du syndicat des copropriétaires de procéder à une saisie-vente de son lot est abusive dans la mesure où ce dernier n’a pas mis en oeuvre une telle procédure à l’encontre des autres copropriétaires défaillants dans le paiement des charges.
Il évoque l’absence de réponse du syndic à ses demandes de régularisation des comptes et le fait que par assemblée générale du 29 mai 2023 a été votée la restitution de la somme de 10.000 € qui avait été avancée par les copropriétaires compte tenu de l’absence de paiement de charges par les propriétaires de deux lots.
Enfin, Monsieur [I] [M] fait valoir que depuis il a mis en oeuvre des paiements pour apurer sa dette.

Or d’une part il convient de statuer sur l’abus de majorité au jour de l’assemblée générale. Les circonstances postérieures ne permettent pas de remettre en cause la légitimité d’une décision au jour où elle a été prise.

Le fait que des démarches aient été entreprises à l’égard d’autres copropriétaires, aient permis de recouvrir des fonds et de restituer aux copropriétaires une partie de ces derniers ne remet pas en cause le fait qu’au jour de l’assemblée générale Monsieur [I] [M] était débiteur de charges et ne justifiait pas du paiement des appels reçus.

Le 5 mai 2021, Monsieur [I] [M] était débiteur auprès du syndicat des copropriétaires de la somme de 12.463,43 €, n’ayant procédé à aucun paiement de charge depuis le 13 mars 2020.


Par ordonnance du 10 décembre 2021, le juge des référés a condamné Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 12.995,60 € au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2021.

Les contestations de Monsieur [I] [M] au sujet des montants dûs ne sont étayées par aucune pièce et ne sont pas de nature à démontrer de l’existence d’un abus de majorité.

Monsieur [I] [M] sera débouté de cette argumentation.

Sur les règles de majorité

Monsieur [I] [M] estime que les résolutions 4.3 et 4.4 ont été adoptées selon des majorités erronées de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

S’il est exact de constater que la retranscription des votes n’est pas des plus claires, ne faisant figurer que le nom des opposants à la décision résultant finalement du vote, il n’en demeure pas moins que la lecture du procès-verbal permet une connaissance précise des votes qui ont été émis et des tantièmes correspondant.

Le syndicat des copropriétaires a fait une juste application des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I] [M] 

Monsieur [I] [M] ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique en l’absence de démonstration de l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires à son égard. Si le syndicat des copropriétaires a pris la décision de rembourser une partie des fonds avancés pour faire face aux défaillances de plusieurs copropriétaires, il n’en demeure pas moins que son compte au 23 juin 2023 est débiteur de la somme de 13.924,69 €.

En l’absence de démonstration de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de production de pièce justificative de la réalité de son préjudice d’anxiété, Monsieur [I] [M] sera débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive

Les pièces montrent que Monsieur [I] [M] a fait valoir auprès du syndicat des copropriétaires des arguments au sujet de l’exactitude des comptes et des charges réclamées au titre de la défaillance d’autres copropriétaires.
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [I] [M] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître NAUDIN.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
 
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [I] [M] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déboute Monsieur [I] [M] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire en son intégralité,

Débouté Monsieur [I] [M] de sa demande d’annulation des résolutions 4.1 à 4.6,

Déboute Monsieur [I] [M] de ses demandes de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande au titre de la résistance abusive,

Condamne Monsieur [I] [M] aux dépens, distraits au profit de Maître NAUDIN,


Condamne Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE