Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section


N° RG 23/00130 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYSXI

N° MINUTE : 3

Assignation du :
15 Décembre 2022

contradictoire











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 25 Janvier 2024

DEMANDERESSE 

S.A.S. LE DIPLOMATE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Jacques WEIL de la SARL WEIL LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0006




DEFENDERESSE 

S.C.I. CO&CO
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRANCE

représentée par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0058











MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DEBATS

A l’audience du 21 novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par disposition au greffe le 25 Janvier 2024.



ORDONNANCE

Rendue par disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE
 
Par acte sous seing privé du 19 mai 2021, la SCI Co & Co a donné à bail à la SAS Le Diplomate un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 4]. 
 
Le bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter de la date dudit acte, moyennant le versement d’un loyer d’un montant annuel en principal de 200 000 euros. 
 
La destination des lieux est l’activité de « restauration rapide et traditionnelle, de brasserie de café bar » et, plus généralement, de toutes opérations s’y rattachant. 
  
L’exploitation du restaurant étant subordonnée à la réalisation de travaux de rénovation, le contrat de bail stipulait la prise en charge de ces derniers par le preneur et, en contrepartie, la mise en place par le bailleur d’une franchise de loyer de 6 mois, soit jusqu’au 19 novembre 2021. L’assemblée générale des copropriétaires, nécessaire à l’obtention de l’approbation des travaux, a eu lieu le 9 novembre 2021 et les travaux ont débuté en décembre 2021.
 
Des loyers étant demeurés impayés à partir du début de l’année 2022, le bailleur a actionné la garantie à première demande en août 2022 et a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 17 novembre 2022, pour une somme de 94 651,12 euros au titre des loyers et du coût de l’acte. 
 
Par acte d’huissier du 15 décembre 2022, la SAS Le Diplomate a assigné la SCI Co & Co devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à ce commandement de payer visant la clause résolutoire et afin d’obtenir un délai de 3 mois pour s’acquitter de sa dette locative. 
 
Par ordonnance du 10 mai 2023, le juge de l’exécution a fait droit à la demande de la SCI Co & Co de pratiquer des saisies conservatoires sur les comptes bancaires de la SAS Le Diplomate et de prendre un nantissement sur le fonds de commerce de cette dernière. 
 

Deux saisies conservatoires pratiquées le 8 juin 2023 et le 5 juillet 2023 par la SCI Co & Co sur le compte bancaire de la SAS Le Diplomate ont été infructueuses. 
 
Par acte d’huissier du 9 août 2023, la SCI Co & Co a assigné la SAS Le Diplomate devant le tribunal de commerce de Paris aux fins d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire et subsidiairement d’une procédure de liquidation judiciaire. Le Président du tribunal de commerce ayant fait droit, par ordonnance du 4 octobre 2023, à la demande de la SAS Le Diplomate aux fins d’ouverture d’une procédure de conciliation, le tribunal a constaté à l’audience du 10 octobre 2023, le retrait du rôle de l’affaire. 
 
Le 18 octobre 2023, la SCI Co & Co a formé une tierce opposition à l’ordonnance du 4 octobre 2023. 
 
Le 6 mars 2023 un commissaire de justice mandaté par la SCI Co & Co a constaté que la SAS Le Diplomate avait raccordé les WC du local à une évacuation des eaux de l’immeuble, partie commune, ceci d’après la SCI sans son autorisation ni information préalable.


Alertée par la copropriété en juin 2023 de nuisances olfactives, la SCI Co & Co a fait réaliser, par un commissaire de Justice et sans la présence de l’ensemble des parties, un second constat d’huissier le 16 octobre 2023 afin de déterminer l’origine desdites nuisances. 
 
Puis par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la SCI Co & Co a fait délivrer à la SAS Le Diplomate, un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire. 
  
C’est dans ce contexte que, par conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2023, la SCI Co & Co a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, la SCI Co & Co demande au juge de la mise en état de : 
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et, par voie de conséquence, la résiliation de plein droit du bail liant les parties,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait de l’inexécution des obligations contractuelles par la SAS Le Diplomate qui a réalisé des travaux sans autorisation et présentant un risque pour la sécurité des biens et des personnes et, par voie de conséquence, la résiliation de plein droit du bail liant les parties,
-  ordonner l’expulsion de la SAS Le Diplomate du local commercial sis [Adresse 1] [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, 
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 
-  condamner par provision la SAS Le Diplomate à lui payer une somme provisionnelle de 396 638 euros au titre des loyers et charges et de la reconstitution de la garantie à première demande pour un montant de 102 418,18 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022, date du commandement de payer, 
- condamner la SAS Le Diplomate à lui payer, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés, une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard et cela jusqu’à la libération effective des lieux conformément aux clauses du bail, 
-  dire que le montant du dépôt de garantie (d’un montant de 56 586,05 euros suite à indexation) versé entre les mains de la SCI Co & Co lui reste acquis à titre d’indemnité conformément aux clauses du bail, 
- condamner la société Le Diplomate, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à : 
* supprimer le raccordement des WC réalisé sur la canalisation partie commune de l’immeuble, 
*supporter l’intégralité des frais nécessaires pour remédier aux désordres causés et notamment les frais d’intervention du plombier de l’immeuble, les frais de remise en état des parties communes ainsi que le cas échéant et après éventuelle autorisation, le coût du remplacement ou de la modification du branchement réalisé et à la mise aux normes des installations, 
* déposer les raccordements effectués sur les anciens conduits de cheminée de l’immeuble, 
- condamner la SAS Le Diplomate à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SAS Le Diplomate aux entiers dépens, 
- dire et juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’office d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 96/1080 du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur des condamnations prononcées en sus des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile, 
-  rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, la SCI Co & Co fait valoir en substance :

- S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, que le juge de la mise en état est compétent - en raison, d’une part, d’une interprétation extensive de l’article 789 du code de procédure civile et d’autre part, de l’urgence de la situation - pour constater l’acquisition de cette clause prévue au bail, que la SAS Le Diplomate n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2022 dans le mois suivant sa délivrance et qu’enfin, la SAS Le Diplomate a persisté dans ses manquements contractuels et n’a ainsi pas régularisé le commandement de supprimer les travaux litigieux,

- S’agissant de la demande de condamnation par provision, de l’octroi d’une indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie, que l’obligation à paiement ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que la SAS Le Diplomate fait preuve d’inertie, de mauvaise foi et d’une attitude dilatoire, ainsi que d’une irrégularité et imprévisibilité dans l’apurement de sa dette locative, d’autant plus qu’une franchise de loyer lui avait été accordée,

- S’agissant de la condamnation sous astreinte à régulariser les travaux illicites, que la SAS Le Diplomate, bien que reconnaissant sa responsabilité, n’a pas fait cesser le trouble, que la persistance de ce dernier cause un préjudice aux parties communes et au bailleur, 

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er novembre 2023, la SAS Le Diplomate demande au juge de la mise en état de : 
- juger que la demande de la SCI Co & Co tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial ne relève pas des attributions du juge de la mise en état, 
- se déclarer incompétent pour statuer sur ladite demande, 
- juger que la créance invoquée par la SCI Co & Co fait l’objet d’une contestation valable de sa part, 
-  rejeter ladite demande de condamnation par provision à payer à la SCI Co & Co la somme de 396 638,01 euros, 
- juger que la SCI Co & Co a d’ores et déjà procédé à la suppression du raccordement des WC, qu’une telle demande est donc sans objet, et par conséquent rejeter la demande de la SCI Co & Co de suppression sous astreinte du raccordement des WC,
-  juger que la SCI Co & Co ne rapporte pas la preuve d’une utilisation des conduits d’extraction sans autorisation préalable, 
- rejeter la demande de la SCI Co & Co de communication sous astreinte des plans et descriptifs des travaux, 
- condamner la SCI Co & Co à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, la SAS Le Diplomate fait valoir :

- s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, que le juge de la mise en état saisi d’une demande tendant à voir constater l’acquisition d’une telle clause est incompétent, que les conditions de validité des deux commandements visant la clause résolutoire datant respectivement du 17 novembre 2022 et 18 octobre 2023 ne sont pas caractérisées puisque d’une part, la SAS Le Diplomate s’acquitte depuis le mois de juillet 2023 de ses loyers et charges courantes et que d’autre part, les effets du commandement du 18 octobre 2023 ne sont pas arrivés à expiration et que ce dernier est non contradictoire, imprécis et infondé,
 - s’agissant de la demande de condamnation par provision, que le contenu et le quantum de la dette invoquée se heurtent à un doute sérieux, que la SAS Le Diplomate fait preuve de bonne foi en demandant des délais de paiement et l’ouverture de procédure de conciliation, 

- s’agissant de la condamnation sous astreinte à régulariser les travaux illicites, que ladite régularisation a déjà été effectuée par la SCI Co & Co et facturée à la SAS Le Diplomate, qu’une telle condamnation est, par conséquent, sans objet, 

- s’agissant de la condamnation sous astreinte à communiquer les plans et descriptifs des travaux, que la SCI Co & Co ne dispose pas de preuves suffisantes pour justifier sa demande, un Commissaire de Justice n’étant pas un professionnel du bâtiment.
 
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience. 

Les parties ont été entendues sur leurs observations à l’audience de mise en état du 21 novembre 2023. À l’issue des débats, les parties ont été informées que l’affaire a été mise en délibéré le 25 janvier 2024. 


MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes du dispositif de ses dernières écritures, la société le Diplomate ne réclame plus la condamnation de la SCI Co & Co à communiquer sous astreinte les plans descriptifs des travaux liés à l’extraction.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées […] ».



Ledit article étant exhaustif, le juge de la mise en état n’est ainsi compétent que dans le cadre des attributions limitativement déterminées par la loi. Dès lors, il ne relève pas du pouvoir du juge de la mise en état de constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, ni d’ordonner l’expulsion de la partie occupante cette demande, contrairement à ce que fait soutenir la SCI Le diplomate n’étant pas une mesure conservatoire mais une mesure d’exécution forcée.

Par conséquent, la SCI Co & Co sera déboutée de sa demande visant à voir constater l’acquisition résolutoire et de ses demandes subséquentes visant à obtenir l’expulsion du locataire, la séquestration des biens se trouvant sur place, la condamnation du preneur à payer une indemnité d’occupation et la conservation par le bailleur, du dépôt de garantie, toutes demandes qui relèvent de la compétence du juge saisi au fond. 

 
Sur la demande de condamnation d’une provision 
 
L’article 789 3° du code de procédure civile permet au juge de la mise en état d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’exécution provisoire est de droit dès lors que cette condition est caractérisée. 

Par ailleurs,  l’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur. 

En l’espèce, la SCI Co & Co sollicite l’allocation d’une somme provisionnelle de 396.638 euros à valoir sur les loyers et charges impayés ainsi que sur la garantie à première demande. 

Les allégations du bailleur exposant l’attitude dilatoire du preneur dans le paiement de sa dette locative d’une part, et la démonstration par le preneur de ses difficultés financières – le preneur ayant bénéficié de la franchise de loyer convenue quand bien même celle-ci s’est avérée temporellement décorrélée de la réalisation des travaux de rénovation – et de sa bonne foi d’autre part, ne démontrent en rien l’existence ou non d’une obligation non sérieusement contestable. De surcroît, la SAS Le Diplomate a assigné la société Co & Co le 15 décembre 2022 aux fins « d’obtenir des délais de paiement et […] de se prémunir d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion qui serait faite par [le] bailleur ». 

Le tribunal n’est dès lors originellement pas saisi au fond d’une contestation du montant de la dette locative. 

La SAS Le Diplomate conteste cependant dans le cadre du présent incident la somme sollicitée à titre provisionnel par la SCI Co & Co. Elle soutient en effet que la garantie à première demande – d’un montant de 102 418,18 euros et incluse par la SCI Co & Co dans la somme provisionnelle demandée – a déjà été consommée en août 2022 et qu’elle ne peut être inclue dans le passif, qu’elle se “réserve le droit” de solliciter une réduction de loyers du fait du retard pris dans l’ouverture du restaurant imputable au bailleur, et que la demande de provision faite par le bailleur va à l’encontre de sa demande de délais qu’elle formule devant le juge du fond.

Compte tenu des contestations élevées par la société Le Diplomate, au regard du décompte locatif versé aux débats, il sera fait droit à la demande de provision de la SCI Co & Co à hauteur de la somme forfaitaire non sérieusement contestable de 200 000 euros, déduction faite notamment du montant de 102 418,18 euros sus visé et des sommes incluses dans le décompte correspondant au dépôt de garantie et complément de dépôt de garantie à hauteur de 56 586,04 euros.

Etant entendu que la demande de délais présentée devant le juge du fond par la société Le Diplomate ne peut faire échec à la demande de provision formée devant le juge de la mise en état.
 
Dès lors, à l’aune de ces considérations, il sera fait partiellement droit à la demande de condamnation provisionnelle formulée par la SCI Co & Co à hauteur de la somme sus visée de 200.000 euros.

 
Sur la demande de condamnation sous astreinte relative aux travaux réalisés par la société Le Diplomate

La SCI Co & Co reproche à la société le diplomate d’avoir sans information ni autorisation préalable et en dépit des règles de l’art, raccordé les WC du local à une canalisation en fonte de l’immeuble laquelle est une partie commune et d’avoir effectué des raccordements sur les anciens conduits de cheminée de l’immeuble, ce qui aurait causé des désordres, notamment aux parties communes.

Au soutien de sa demande concernant le raccordement des WC, la SCI Co & Co produit un constat de commissaire de justice en date du 6 mars 2023 démontrant la réalisation par le preneur de travaux litigieux, celle-ci n’étant pas contestée par la SAS Le Diplomate. 

Néanmoins, le preneur soutient que ce raccordement a été supprimé et se prévaut de la refacturation des travaux de suppression du raccordement en date du 17 avril 2023 sur le relevé de compte versé aux débats par le bailleur. 

S’agissant des conduits d’extraction, la société Le Diplomate conteste les faits allégués par la SCI Co & Co.
 
En l’absence de tout péril justifié ni même invoqué, l’analyse ces voies de fait alléguées par la SCI Co & Co ainsi que les désordres qui en découleraient et le coût des réfections, nécessite d'apprécier les conséquences des éventuelles interventions de la société Le Diplomate ; cette analyse relève du pouvoir non pas du juge de la mise en état mais du pouvoir souverain du juge du fond.

Les demandes de la SCI Co & Co présentées de ce chef devant le juge de la mise en état seront donc rejetées, comme ne relevant pas de ses pouvoirs. 
 
  
Sur les autres demandes 

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond.

La société Le Diplomate qui succombe partiellement sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la SCI Co & Co la somme de 1500 euros.

Le juge de la mise en état n’étant pas compétent pour ordonner des mesures in futurum concernant l’exécution forcée de la présente décision, il ne sera pas fait droit aux demandes de la SCI Co & Co sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d'appel,

Condamne la SAS Le Diplomate à payer à la SCI Co & Co la somme provisionnelle de 200.000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2023,

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de statuer sur les autres demandes de la SCI Co & Co,

Condamne la SAS Le Diplomate à payer à la SCI Co & Co la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,


Rejette toutes autres demandes,

Réserve les dépens, 

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 26 mars 2024 pour conclusions récapitulatives au fond de la demanderesse, compte tenu des termes de la présente décision,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,


Faite et rendue à Paris le 25 Janvier 2024.


Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME