Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56212
N° RG 23/59153

N° : 1

Assignation du :
28 Juillet 2023, 1er Août 2023 et 06 Novembre 2023[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 janvier 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
N° RG 23/56212

DEMANDEUR A L’INSTANCE PRINCIPALE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la Société DENFERT-IMMO
C/O son Syndic la Société DENFERT-IMMO
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS - #A0551


DEFENDERESSES A L’INSTANCE PRINCIPALE

La S.A.R.L. FONCIERE DES DEUX RIVES
[Adresse 1]
[Localité 7]

non comparante

La S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [F] [Z] es qualité de Mandataire Judiciaire de la SARL FONCIERE DES DEUX RIVES
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparante




La S.A.S. O3 PARTNERS, prise en la personne de Maître [X] [J] es qualité d’administrateur Judiciaire de la SARL FONCIERE DES DEUX RIVES
[Adresse 5]
[Localité 8]

non comparante


N° RG 23/59153

DEMANDEUR A L’INTERVENTION FORCEE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la Société DENFERT-IMMO
C/O son Syndic la Société DENFERT-IMMO
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS - #A0551

DEFENDERESSE A L’INTERVENTION FORCEE

La S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [F] [Z] es qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL FONCIERE DES DEUX RIVES
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparante


DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties comparantes,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 28 juillet et 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société DENFERT-IMMO exerçant sous le nom commercial “Cabinet JOURDAN”, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la société FONCIERE DES DEUX RIVES, la société FIDES et la société O3 PARTNERS, ces deux dernières en leur qualité respective de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la société FONCIERE DES DEUX RIVES, aux fins de condamnation à lui remettre divers documents sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La société FONCIERE DES DEUX RIVES ayant été placée en liquidation judiciaire pendant le cours de l’instance, le syndicat des copropriétaires, par acte du 6 novembre 2023, a fait assigner en intervention forcée la société FIDES, prise en la personne de Me [F] [Z], en sa qualité de liquidateur judiciaire. Les deux procédures ont été jointes lors de l’audience du 7 décembre 2023.

Aux termes de son assignation en intervention forcée, le syndicat demande au juge, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de:

“ORDONNER à la Société FIDES, prise en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de Liquidateur de la Société FONCIERE DES DEUX RIVES, de remettre à la Société DENFERT IMMO, exerçant sous le nom commercial, Cabinet JOURDAN, nouveau Syndic du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] les rapprochements bancaires relatifs aux mois de février, mars et avril 2023, les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18 dans un format téléchargeable et imprimables, les grands livres comptables sur 10 ans, les balances sur 10 ans, les relevés de charges individuels et généraux des copropriétaires sur 10 ans, les relevés des dépenses sur 10 ans, ainsi que tous les documents relatifs à ladite copropriété (notamment le dossier de modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division incluant l'enregistrement après vote par l'assemblée générale), les contrats en cours de validité (notamment la compagnie des eaux), la liste des copropriétaires, le registre des délibérations de l'assemblée générale, les actes notariés, les descriptifs et notices des équipements réalisés ou acquis et en cours de fonctionnement (interphone, antenne collective, extincteurs), les dossiers de permis de construire, de ravalement, de travaux (procès-verbaux de réception des travaux, déclarations d'achèvement des travaux, certificats de conformité), les décisions judiciaires, les devis et factures sur 10 ans, en particulier ceux des travaux sous garantie décennale et autre, les avis d'imposition, les justificatifs des versements aux organismes sociaux, les Procès-Verbaux des Assemblées Générales qui se sont tenues de 2013 à 2018, les convocations des Assemblées Générales sur 10 ans, les justificatifs de convocation auxdites assemblées et d'envoi des procès-verbaux aux absents et opposants sur 10 ans, les dossiers de mutation, les dossiers d'assurance (déclaration de sinistres, indemnisations et contentieux inclus), les dossiers de procédure, rapports d'expert inclus, et plus généralement, tous les documents visés par l'article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la Société FIDES, en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de Liquidateur de la Société FONCIERE DES DEUX RIVES à remettre l'ensemble de ces éléments dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l'Ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé ce délai ; laquelle astreinte courra jusqu’à la remise effective de l’intégralité de ces éléments

CONDAMNER la Société FIDES, en la personne de Maître [F] [Z], ès-qualités de Liquidateur de la Société FONCIERE DES DEUX RIVES au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

La CONDAMNER de même, ès-qualités, aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,
DECLARER que l’indemnité pour frais irrépétibles et les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit”.

Aucun des défendeurs assignés n’a constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte de l’ancien syndic à transmettre les archives du syndicat des copropriétaires 

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires explique que par courrier du 17 mai 2023, son nouveau syndic, la société DENFERT IMMO exerçant sous le nom commercial Cabinet JOURDAN, a mis en demeure la société FONCIERE DES DEUX RIVES de lui transmettre les archives du syndicat en sa possession; que la défenderesse n’a toutefois transmis que quelques documents courant juillet 2023, sans établir aucun bordereau correspondant.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L'article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces.

Par ailleurs, il est de principe que lorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I, du code de commerce, dès lors qu'elle tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires aux débats:

- l’extrait Kbis de la société la société FONCIERE DES DEUX RIVES dont il ressort que cette dernière a fait l’objet d’une procédure collective ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 8 décembre 2022;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 27 avril 2023 mentionnant la décision des copropriétaires de désigner le Cabinet JOURDAN en remplacement de la société FONCIERE DES DEUX RIVES à compter du 28 avril 2023;
- la lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2023 adressée par le Cabinet JOURDAN à la société FONCIERE DES DEUX RIVES, reçue par cette dernière le 27 mai suivant, comportant demande de remise de la situation de trésorerie, des références des comptes bancaires du syndicat, des coordonnées de la banque ainsi que de l’ensemble des archives comptables, administratives et financières du syndicat;
- la lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juin 2023 adressée par le Cabinet JOURDAN à la société FONCIERE DES DEUX RIVES ainsi qu’à la société FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la défenderesse, reçue par leurs destinataires le 5 juin suivant, comportant demande de remise de l’ensemble des documents et archives de la copropriété.
- le courriel du 25 juillet 2023 du Cabinet JOURDAN au conseil du syndicat des copropriétaires comportant en annexe les documents reçus de l’ancien syndic.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accueillir favorablement la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner à la société FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FONCIERE DES DEUX RIVES de remettre à la société DENFERT-IMMO exerçant sous le nom commercial “Cabinet JOURDAN” l’ensemble des pièces visées au dispositif ci-après, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 60 jours.

Sur les demandes accessoires

La société FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FONCIERE DES DEUX RIVES sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, 


Condamnons la société FIDES, prise en la personne de Me [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire la société FONCIERE DES DEUX RIVES, à transmettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], les pièces suivantes, selon bordereau établi conformément à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant une durée de 60 jours: 

- les rapprochements bancaires relatifs aux mois de février, mars et avril 2023, le cas échéant l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18 dans un format téléchargeable et imprimable, les grands livres comptables sur 10 ans, les balances sur 10 ans, les relevés de charges individuels et généraux des copropriétaires sur 10 ans, les relevés des dépenses sur 10 ans, ainsi que tous les documents relatifs à la copropriété précitée (notamment le dossier de modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division incluant l'enregistrement après vote par l'assemblée générale), les contrats en cours de validité (notamment la compagnie des eaux), la liste des copropriétaires, le registre des délibérations de l'assemblée générale, les actes notariés, les descriptifs et notices des équipements réalisés ou acquis et en cours de fonctionnement (interphone, antenne collective, extincteurs), les dossiers de permis de construire, de ravalement, de travaux (procès-verbaux de réception des travaux, déclarations d'achèvement des travaux, certificats de conformité), les décisions judiciaires, les devis et factures sur 10 ans, en particulier ceux des travaux sous garantie décennale et autre, les avis d'imposition, les justificatifs des versements aux organismes sociaux, les procès-verbaux des assemblées générales réunies de 2013 à 2018, les convocations aux assemblées générales sur 10 ans, les justificatifs de convocation auxdites assemblées et d'envoi des procès-verbaux aux absents et opposants sur 10 ans, les dossiers de mutation, les dossiers d'assurance (déclaration de sinistres, indemnisations et contentieux inclus), les dossiers de procédure, rapports d'expert inclus,
- et plus généralement, l’ensemble des documents et archives du syndicat visés par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboutons le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Condamnons la société FIDES, prise en la personne de Me [F] [Z], ès-qualités de liquidateur judiciaire la société FONCIERE DES DEUX RIVES, aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Laurence LECLERCQ-DEZAMIS conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Fait à Paris le 25 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,





Larissa FERELLOC François VARICHON