Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [U] [Z]
Mme [Y] [X] épouse [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04551 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6VV

N° MINUTE : 
8






JUGEMENT 
rendu le 16 janvier 2024

DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT- OPH,
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [Z],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [Y] [X] épouse [Z], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier





Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04551 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6VV

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2008, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 689,05 euros. Ainsi qu’un bail portant sur un emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [X] épouse [Z] un commandement de payer la somme principale de 8064,01 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [X] épouse [Z] le 18 novembre 2022.

Par assignation du 10 mai 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judicaire du contrat de bail d’habitation, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [X] épouse [Z], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 9721,29 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de mars 2023 inclus,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2023, s'élève désormais à 10205,72 euros. [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délai de paiement au regard du montant de la dette locative

Monsieur [U] [Z] comparant en personne, reconnait avoir contracté une dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de mensualités de 4000 euros début novembre, début décembre et début janvier, en plus du loyer courant. Il précise avoir effectué deux versement de 500 euros et de 3500 euros avant l’audience. Il sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Y] [X] épouse [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, [Localité 3] HABITAT OPH a produit un décompte actualisé au 7 novembre 2023 à la somme de 4717,94 euros et confirmant les paiements de 500 euros et de 3500 euros fait par le locataire le 28 septembre et le 5 octobre 2023.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur émet l'ensemble de ses prétentions à l'égard de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [X] épouse [Z] notamment son expulsion et la condamnation de cette dernière au paiement de la dette locative et des dépens et des frais irrépétibles. On ne peut toutefois que constater qu'il n'est fourni aucun élément attestant de la réalité du mariage de Monsieur [U] [Z].

Il ne pourra ainsi être fait droit aux demandes du bailleur qui sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions à l'égard de Madame [Y] [X] épouse [Z].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail d’habitation

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 17 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8064,01 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2023.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d’emplacement de stationnement

Il n’est pas contesté qu’il existe un contrat de bail entre les parties concernant un emplacement de stationnement bien que le contrat n’est pas produit aux débats.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort des décomptes produit que Monsieur [U] [Z] a contracté une dette locative. Cependant, il résulte des mêmes décomptes que ce dernier fourni des efforts important pour résorber sa dette.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave, pour justifier de la résiliation du bail. [Localité 3] HABITAT OPH sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2023, Monsieur [U] [Z] lui devait la somme de 3288,72 euros, soustraction faite des frais de procédure (1429,22 euros soit 305,97 euros le 27/08/16, 232,43 euros le 58/03/17, 890,82 euros le 31/10/21).

Monsieur [U] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, malgré les déclarations contraires du bailleur, Monsieur [U] [Z] justifie avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience (payement de 3500 euros le 5 octobre 2023). En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du décompte produit et de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [U] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 3288,72 euros en une mensualité unique en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [U] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à partir du 18 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes formulée à l’encontre de Madame [Y] [X] épouse [Z],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juillet 2008 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [U] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 18 janvier 2023,

REJETTE la demande de résiliation judicaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 3288,72 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-huit euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif relatif au deux baux, arrêté au 7 novembre 2023, mensualité d’octobre 2023 relative au logement et au parking et paiement de 3000 euros du 06/11/2023 inclus,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [U] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 1 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 3288,72 euros (mille neuf cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 janvier 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [U] [Z] sera condamné à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2022 et celui de l'assignation du 10 mai 2023,


RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge