Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 28C



1.5e chambre

(anciennement 14e)



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 25 JANVIER 2024



N° RG 23/02985 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V22Q



AFFAIRE :



[A], [P], [O] [J]





C/ 

[R] [J] épouse [N]

 ...

Béatrice DUNOGUE GAFFIE



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Août 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles

N° RG : 22/00166



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 25.01.2024

à : 



Me Guillaume NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [A], [P], [O] [J]

né le [Date naissance 12] 1956 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 24]



Représentant : Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS,  ostulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 - N° du dossier 220306

Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel RAVANAS, substitué par Me Robinson LADREIT, du barreau de Paris 





APPELANT

****************





Madame [R] [J] épouse [N]

née le [Date naissance 10] 1962 à [Localité 31] (92)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 19] 





Madame [U] [J] épouse [B]

née le [Date naissance 10] 1962 à [Localité 31] (92)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 15] 



Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20230309

Ayant pour avocat plaidant Me Katherine LOFFREDO-TREILLE, du barreau de Paris 





S.A.S. [27]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



N° SIRET : 539 38 8 8 76

[Adresse 23]

[Localité 18]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2371504

Ayant pour avocat plaidant Me Catherine TRONCQUEE, du barreau de Paris 





INTIMEES

****************







Maître Béatrice DUNOGUE GAFFIE 

Es qualite d'administrateur provisoire des biens de l'indivision, composée de mme [R] [J], mme [U] [J] et mr [A] [J] selon jugement paf tj Versailles le 25 août 2022



de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 20]



Représentant : Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 272





PARTIE INTERVENANTE FORCEE





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président et Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Mme Florence SCHARRE, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI

En présence de Madame Camille MOUTON, Greffier stagiaire





EXPOSE DU LITIGE



Mme [R] [J] divorcée [N], Mme [U] [J] épouse [B] et M. [A] [J] sont propriétaires indivis d'un appartement constituant le lot n° 3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 17] à [Localité 34], à hauteur respectivement de 64/176èmes, 49/176èmes et 63/176èmes. 



Sur assignation de Mmes [J], le [27] a été désigné par ordonnance rendue en la forme des référés le 30 août 2018 en qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision successorale pour une durée d'un an renouvelable avec mission de gérer et administrer les biens dépendant de l'indivision à compter de sa désignation et notamment de percevoir les loyers et charges des locataires, de régler sur les produits des loyers et charges encaissés, les charges courantes et les impôts, taxes et factures afférents à ces biens, ainsi que le paiement des emprunts et des assurances immobilières et de gérer les baux avec faculté de les renouveler ou d'en contracter de nouveaux.



Sur assignation de Mmes [J], par ordonnance rendue en la forme des référés le 28 novembre 2019, le Cabinet Saint-Germain a été renouvelé en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision successorale jusqu'au 30 août 2020 avec mission de gérer et administrer les biens dépendant de l'indivision telle que décrite dans l'ordonnance rendue le 30 août 2018. 



Le [27] a assigné les indivisaires aux fins de voir renouveler sa mission en qualité d'administrateur successoral jusqu'au 30 août 2021.



Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 14 août 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a renouvelé la mission du Cabinet Saint-Germain, en qualité d'administrateur de l'indivision successorale, jusqu'au 30 août 2021, sans attendre l'arrêt de la cour d'appel et dit que le [27] a pour mission de gérer, administrer les biens dépendant de l'indivision tels que décrits dans l'ordonnance rendue le 30 août 2018. 



Par un arrêt du 17 septembre 2020, statuant sur appel de l'ordonnance du 28 novembre 2019 interjeté par Mmes [J], la cour d'appel de Versailles a désigné le [27] en qualité d'administrateur des biens relevant de l'indivision successorale pour une durée d'un an renouvelable à compter du 28 novembre 2019.



Par arrêt du 8 avril 2021, la cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la mission du [27] est renouvelée jusqu'au 28 novembre 2021.



Par acte d'huissier de justice délivré le 19 janvier 2022, le [27] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mmes [J] et M. [J] aux fins d'obtenir principalement la désignation d'un nouvel administrateur et leur condamnation à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des diligences effectuées depuis 2018.



Par exploit du 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble litigieux, représenté par son syndic, a fait citer les consorts [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à lui verser diverses sommes, notamment au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er juin 2022.



Mmes [J] ont appelé dans cette dernière instance l'ancien administrateur provisoire, le [27], à titre personnel, en garantie et responsabilité. 



Par jugement contradictoire rendu le 25 août 2022 selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Versailles a : 

- désigné Maître [V] [Y], [Adresse 11] (tel : [XXXXXXXX01] mail [Courriel 26]) en qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision successorale dont s'agit pour une durée d'un an renouvelable, avec mission de gérer et administrer les biens dépendant de l'indivision à compter de sa désignation et notamment de percevoir les loyers et charges des locataires, de régler sur les produits des loyers et charges encaissés, les charges courantes et les impôts, taxes et factures afférents à ces biens, ainsi que le paiement des emprunts et des assurances immobilières et de gérer les baux avec faculté de les renouveler ou d'en contracter de nouveau, 

- dit que la mission de l'administrateur prendra fin de plein droit soit au jour du partage de l'indivision soit au jour fixé par un accord unanime des indivisaires,

- dit que la rémunération de l'administrateur judiciaire sera prélevée sur les fonds détenus par le notaire en charge du partage, 

- dit que la décision de nomination sera enregistrée et publiée conformément aux dispositions des articles 813-3 du code civil et 1355 du code de procédure civile, 

- dit qu'à la fin de sa mission, l'administrateur judiciaire devra remettre au président du tribunal judiciaire de Versailles et à chaque partie, sur sa demande, un rapport sur l'exécution de sa mission, accompagné le cas échéant de sa demande de taxe d'honoraires et de frais, 

- débouté les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, 

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Par déclaration reçue au greffe le 2 mai 2023, M. [J] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'il a dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, M. [J] a fait assigner en intervention forcée dans la présente instance d'appel Maître Béatrice Dunogué-Gaffié.



Dans ses dernières conclusions déposées le 29 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [J] demande à la cour, au visa des articles 815-6 du code civil et 565 du code de procédure civile, de : 

'- recevoir M. [A] [J] en toutes ses demandes ; le déclarer bien fondé ;

à titre principal, sur l'autorisation de M. [A] [J] de vendre, seul, pour le compte de l'indivision, le bien indivis,

- infirmer le jugement rendu par le Président du tribunal judiciaire de Versailles le 25 août 2022 en ce qu'il a débouté M. [A] [J] de sa demande d'autorisation de vente judiciaire du bien indivis et, par conséquent, a :

- désigné Maître [V] [Y], [Adresse 11] (Tel : [XXXXXXXX01] Mail :[Courriel 26]) en qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision successorale dont s'agit pour une durée d'un an renouvelable, avec mission de gérer et administrer les biens dépendant de l'indivision à compter de sa désignation et notamment de percevoir les loyers et charges des locataires, de régler sur les produits des loyers et charges encaissés, les charges courantes et les impôts, taxes et factures afférents à ces biens, ainsi que le paiement des emprunts et des assurances immobilières et de gérer les baux avec faculté de les renouveler ou d'en contracter de nouveaux, 

- dit que la mission de l'administrateur prendra fin de plein droit soit au jour du partage de l'indivision soit au jour fixé par un accord unanime des indivisaires, 

- dit que la rémunération de l'administrateur judiciaire sera prélevée sur les fonds détenus par le notaire en charge du partage, dit que la présente décision de nomination sera enregistrée et publiée conformément aux dispositions des articles 813-3 du code civil et 1355 du code de procédure civile, 

- dit qu'à la fin de sa mission, l'administrateur judiciaire devra remettre au président du tribunal judiciaire de Versailles et à chaque partie, sur sa demande, un rapport sur l'exécution de sa mission, accompagné le cas échéant de sa demande de taxe d'honoraires et de frais, 

- débouté les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- autoriser M. [A] [J] à s'adjoindre les services d'un géomètre expert à savoir la société [32], société de géomètre sis [Adresse 16] à [Localité 35] ou tout autre géomètre qu'il plaira à la cour avec pour mission, après détermination de la numérotation physique des chambres de service du 6ème étage de l'immeuble et analyse des motivations des revendications d'attribution au sein de la fratrie, de déterminer la chambre de service attachée au lot n°3 sis [Adresse 17] à [Localité 34] ;

- enjoindre à Mmes [R] et [U] [J] de restituer les clés du bien sis [Adresse 17] à [Localité 34] à M. [A] [J] ;

- autoriser M. [A] [J] à vendre seul, pour le compte de l'indivision, le bien indivis situé [Adresse 17] à [Localité 34] cadastré section [Cadastre 25] pour un prix minimum de 1 200 000 euros net vendeur ;

- autoriser M. [A] [J] à signer seul pour le compte de l'indivision existante entre lui et ses s'urs, Mmes [R] et [U] [J] le mandat de vente du bien susvisé ;

- autoriser M. [A] [J] , indivisaire, à rechercher un acquéreur et à accepter l'offre de son choix ;

- autoriser M. [A] [J], indivisaire, à signer seul pour le compte de l'indivision la promesse de vente puis l'acte authentique de vente ; 

- juger que le prix de vente qui en résultera sera versé et séquestré en la comptabilité de l'étude [K] notaires [Adresse 6] dans l'attente du partage de l'indivision ; 

- dire que l'acte de vente sera opposable à Mmes [R] et [U] [J] ; 

- dire que les frais engagés par M. [A] [J] seront supportés par les indivisaires à concurrence de leur quote-part dans l'indivision ;

- juger que Me [V] [Y] devra se dessaisir sans délais des fonds de 23 169,21 euros reçus de Me [T] [L] qu'elle détient au profit du notaire en charge du règlement de la succession désigné par les légataires universel M. [A] et [X] [J], l'étude [K] notaires [Adresse 7] étant précisé que ces fonds seront séquestrés dans l'attente du partage de la succession de [E] [P] [J];

à titre subsidiaire, sur l'élargissement de la mission du mandataire successoral,

- confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Versailles le 25 août 2022 en ce qu'il a :

- désigné Maître [V] [Y], [Adresse 11] (Tel : [XXXXXXXX01] mail : [Courriel 26]) en qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision successorale dont s'agit pour une durée d'un an renouvelable, avec mission de gérer et administrer les biens dépendant de l'indivision à compter de sa désignation ;

y ajoutant,

- autoriser Me [Y] à s'adjoindre les services d'un géomètre expert à savoir la société [32], société de géomètre sis [Adresse 16] à [Localité 35] ou tout autre géomètre qu'il plaira à la cour avec pour mission, après détermination de la numérotation physique des chambres de service du 6eme étage de l'immeuble et analyse des motivations des revendications d'attribution au sein de la fratrie, de déterminer la chambre de service attachée au lot n°3 sis [Adresse 17] à [Localité 34]

- juger que Me [Y], administrateur judiciaire à [Localité 33], devra faire procéder à l'estimation du bien par un professionnel reconnu, et devra en confier la vente sur l'estimation ainsi réalisée à plusieurs agences immobilières ;

- autoriser Me [Y] à signer seule pour le compte de l'indivision le mandat de vente du bien susvisé ;

- autoriser Me [Y] à rechercher les acquéreurs et à accepter l'offre de son choix pour un prix minimum de 1 200 000 euros net vendeur ;

- autoriser Me [Y] à signer seule pour le compte de l'indivision la promesse de vente puis l'acte authentique de vente du bien susvisé ;

- juger que le prix de vente qui en résultera sera versé et séquestre en la comptabilité de l'étude [K] notaires, [Adresse 7], dans l'attente du partage de l'indivision ; 

- dire que l'acte de vente sera opposable à Mmes [R] et [U] [J] ; 

- autoriser Me [Y] à s'adjoindre les services d'un expert-comptable inscrit sur les listes de la cour d'appel de Versailles afin de reconstituer la comptabilité et les comptes de l'indivision depuis 2018 et déterminer les créances et les dettes des indivisaires envers l'indivision et entre eux ;

- fixer la durée de la mission de l'administrateur à un an renouvelable ;

- dire que les frais d'administration seront supportés par les indivisaires à concurrence de leur quote-part dans l'indivision ;

en tout état de cause :

- débouter Mmes [U] et [R] [J] de leur demande de paiement d'une somme de 15 000 euros chacune par M. [A] [J] formée sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre de leur appel incident et plus généralement les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mmes [U] et [R] [J] à payer à M. [A] [J] une somme de 10 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mmes [U] et [R] [J] à [Localité 33] aux entiers dépens de la première et présente instance.'



Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mmes [R] et [U] [J] demandent à la cour, au visa des articles 117, 32, 122 et 465 et suivants et 566 du code de procédure civile, 815-6, 1240, 2258, 2261 et 2272 du code civil de : 

'à titre liminaire, 

- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [A] [J] à l'encontre du jugement rendu le 25 août 2022 et, en tous cas non fondé,

- déclarer irrecevable l'appel en intervention forcée devant la cour d'appel signifiée à Maître Béatrice Dunogué-Gaffié le 19 septembre 2023,

- déclarer irrecevables les conclusions de Maître [V] [Y] notifiées par RPVA devant la cour d'appel le 26 octobre 2023 ,et, en tous cas non fondées,- déclarer irrecevables les nouvelles prétentions, à titre principal, subsidiaire et incident de M. 

[A] [J],

sur le fond,

à titre principal, 

- déclarer Mme [R] [J] et Mme [U] [J] recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

en conséquence,

- débouter M. [A] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de celles qui visent, à titre principal et subsidiaire, à vendre le bien indivis,

- débouter la SASU [27] de ses demandes, exception faite de la demande tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a désigné en ses lieu et place, Maître [V] [Y] en qualité d'administrateur provisoire du bien indivis,

à titre subsidiaire,

- condamner M. [A] [J] à garantir Mme [R] [J] et Mme [U] [J] de toute condamnation éventuelle à régler la SASU [27] une quelconque somme au titre de l'article 700 du code de procédure civil,

à titre incident,

- condamner M. [A] [J] à verser à Mme [R] [J] et à Mme [U] [J] la somme de 15 000 euros chacune à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,

en tout état de cause,

- condamner M. [A] [J] à verser à Mme [R] [J] et Mme [U] [J] la somme de 5 000 euros chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel,

- condamner M. [A] [J] aux dépens de 1ere instance et d'appel.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 26 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le [27] demande à la cour de : 

'- recevoir le [27] en ses présentes écritures,

- le déclarer bien fondé,

en conséquence, 

- prononcer la mise hors de cause du [27],

subsidiairement,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a désigné aux lieu et place du Cabinet Saint Germain, Maître Béatrice Dunogué Gaffié en qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision successorale [J],

en tout état de cause, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le [27] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau du chef de jugement infirmé,

- condamner Mme [U] [J] et Mme [R] [J] à régler au [27] au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, la somme de 5 000 euros,

- débouter l'ensemble des parties de toute demande formulée à l'encontre du [27],

ajoutant au jugement,

- condamner toute partie succombante à régler au [27] au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, la somme de 3 000 euros,

- condamner toute partie succombante aux dépens d'appel'.



Par conclusions déposées le 26 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Maître [Y] demande à la cour, au visa de l'article 815-6 du code civil, de : 

« - Donner acte à Maître [V] [Y], agissant en sa qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision composée de Madame [R] [J], Madame [U] [J] et de Monsieur [A] [J], de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur le mérite des moyens développés par les indivisaires. 

- statuer ce que de droit quant aux dépens. » 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



A titre principal, M. [J] sollicite d'être autorisé à procéder seul à la vente du bien indivis pour le compte de l'indivision, entraînant par conséquent le dessaisissement de Maître [Y]. 



Il rétorque tout d'abord au moyen d'irrecevabilité de sa demande soulevé par Mmes [J], que sa prétention se rattache suffisamment à ses prétentions de première instance aux termes desquelles il demandait que l'administrateur judiciaire ait entre autres missions celle de vendre le bien indivis. 



Pour justifier sa demande au fond, il expose que les conditions de l'article 815-6 du code civil sont désormais remplies et que la seule solution consiste en une cession de l'actif lot n° 3 comprenant l'appartement, la chambre de service et une cave.



Ainsi, s'agissant de la condition tenant à l'urgence, il souligne l'impossibilité de mettre en location le bien indivis depuis presque 5 ans et conséquemment l'absence de revenus de l'indivision. 



Il fait valoir que la situation a évolué depuis septembre 2020 en ce que : 

- le bien se degrade inéluctablement en l'absence d'entretien depuis plus de 3 ans ; 

- des travaux de remise en état sont également nécessaires suite notamment à un dégât des eaux survenu le 27 janvier 2019 ;



- le conflit d'intérêts de M. [M], désigné par les seules Mmes [J] pour réaliser les travaux, empêche leur réalisation. 



Il ajoute que la légitimité de sa position est partagée tant par Maître [Y] dans son rapport de diligences du 4 septembre 2023 et ses conclusions d'intervention, que par le [27] (voir ses conclusions déposées le 1er août 2023).



Il fait ensuite des développements sur l'impécuniosité de l'indivision, qu'il considère aujourd'hui en état de cessation des paiements, comme l'a ici aussi relevé l'ancien administrateur judiciaire dans ses conclusions de première instance. 



Il expose que cette situation d'impécuniosité est aggravée par l'utilisation faite, sans son accord ni celui de M. [X] [J], autre héritier, des fonds de « l'indivision à 4 », lesquels ont été virés par erreur sur le compte de Maître [Y], laquelle déclare toutefois avoir pu reconstituer la somme litigieuse à hauteur de 23 169,21 euros, ce dont il résulte qu'il conviendra qu'elle soit condamnée à faire les comptes de l'indivision et des parties, et à reverser cette somme à Maître [K] dans l'attente du partage de l'indivision à 4.



Il précise également qu'il y a eu une augmentation des charges de copropriété et que celles votées par assemblée générale du 10 mai 2023 s'élèvent non pas à la somme de 5 262,57 euros à l'instar de l'année 2017, mais à celle de 12 923,76 euros. 



Il indique qu'en outre Mmes [J] refusent de régler la moindre charge de copropriété au syndic et que la dette de l'indivision [J] s'établit au 17 novembre 2023 à la somme de 17 295 euros, alors qu'elle n'est plus créancière que d'une somme de 2 224 euros (déduction faite de la somme de 23 169,21 euros qui doit être remboursée). 



M. [J] souligne par ailleurs l'impossibilité pour les mandataires successoraux de remédier à cette situation, l'indivision se trouvant dans une situation de blocage.



Il entend ensuite démontrer que la vente du bien indivis est de l'intérêt commun de l'indivision puisque lors de la dernière assemblée générale du syndic de copropriété, celui-ci a été autorisé à poursuivre la saisie immobilière du bien indivis pour un montant de 50 000 euros, soit à un prix nettement inférieur à la valorisation du bien à un prix se situant entre 1 200 000 et 1 300 000 euros. 



Etant donné que Mmes [J] soutiennent que la chambre de service actuellement attribuée au lot n° 3 ne serait pas celle originairement attachée à ce lot, il propose qu'un géomètre soit nommé afin de déterminer la chambre de service attachée au lot n° 3 dans la mesure où cette chambre de service ne peut être vendue séparément.



Il insiste sur le fait que la mésentente des indivisaires bloque tout fonctionnement de l'indivision, relevant que Mmes [J] ont initié depuis le début de l'indivision en 2019 pas moins de 7 procédures, tandis que le [27] a clairement indiqué dans un courriel du 19 juillet 2022 que ce blocage résultait du comportement de Mme [R] [J], relevant également qu'il est le seul à remplir ses obligations.



Il précise que l'intérêt commun requiert la vente du bien et non sa mise en location, laquelle supposerait la réalisation de travaux auxquels l'indivision ne pourrait faire face financièrement.



Si la cour faisait droit à ses demandes, il prétend que la mission de l'administrateur n'aurait plus lieu d'être et qu'il conviendra d'y mettre fin. 



Si la cour ne devait pas faire droit à sa demande, il sollicite alors que le mandat confié à Maître [Y] soit élargi pour l'autoriser à vendre le bien et faire établir le compte de l'indivision par un expert-comptable. 



Sur l'appel incident formé par Mmes [J], il répond que son appel est dénué d'intention malveillante et que sa seule volonté est de sortir de cette situation de gestion conjointe impossible entre indivisaires, et donc de vendre le bien, et de séquestrer le prix de vente le temps qu'une décision définitive soit prise sur le partage judiciaire, qui fait l'objet d'un autre contentieux risquant de durer de nombreuses années.



Mmes [J] soulèvent en premier lieu l'irrecevabilité de l'appel en intervention forcée de Maître [Y] aux motifs que d'une part, compte tenu du caractère exécutoire par provision du





jugement dont appel, elle aurait dû être intimée, et que d'autre part, assignée le 19 septembre 2023, elle a conclu tardivement le 26 octobre 2023, après l'expiration du délai d'un mois qui lui était imparti. 



Elles concluent en deuxième lieu à l'irrecevabilité des prétentions nouvelles en appel de M. [J] en ce qu'il demande à être autorisé à vendre seul le bien immobilier et en ce qu'il demande la désignation d'un expert-géomètre afin de déterminer le numéro de la chambre de service attachée au lot n° 3 de la copropriété. 



Sur le fond, elles sollicitent la confirmation intégrale de la décision attaquée. 



Elles font en substance valoir que c'est M. [J] qui refuse que les travaux de remise en état du bien soient exécutés pour permettre la mise en location du bien. 



Elles indiquent que l'appelant ne démontre nullement la nécessité de recourir aux services d'un expert-géomètre alors que lors de l'assemblée générale de la copropriété du 5 août 2020, il a été décidé d'établir des plans de l'immeuble selon devis de la société [32], dont M. [J] refuse de produire la copie certifiée conforme et les plans dressés. 



Elles prétendent quant à elles rapporter la preuve que l'indivision propriétaire du lot n° 3 est titulaire, depuis plus de 30 ans, du droit de propriété sur la pièce indépendante (chambre de service n° 12), ce dont le relevé de propriété et le descriptif du local remis par le Centre des Impôts Fonciers attestent.



Elles font ensuite valoir que l'appelant ne rapporte la preuve de l'impécuniosité de l'indivision ni de l'urgence, ce qui a déjà été jugé à 3 reprises (jugement du 28 novembre 2019, arrêt du 17 septembre 2020 et jugement dont appel). 



Elles considèrent en outre que le mandat de syndic de la société [28] était expiré depuis le 30 avril 2022, soit lorsqu'il les a assignées en paiement de l'arriéré, et que la convocation à l'assemblée générale du 10 mai 2023, au cours de laquelle il a été décidé de vendre le bien sur saisie immobilière est irrégulière et la décision nulle, ce pourquoi Maître [Y] a sollicité du tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 17 juillet 2023, l'annulation de cette assemblée générale. 



Elles avancent encore qu'elles contestent la validité de plusieurs résolutions adoptées qui grèvent indûment les charges de l'indivision et soutiennent que l'assemblée du 10 mai 2023 n'a pas valablement voté les travaux d'un montant exorbitant de 72 154,18 euros, exposant qu'il existe une connivence entre l'appelant et son frère, le 4e héritier, qui utilise la chambre de service n° 12.



Elles prétendent au contraire que l'indivision est solvable et à jour de ses paiements ; qu'elles règlent les appels de fonds entre les mains de Maître [Y] ; qu'en revanche, il ressort des conclusions de cette dernière que c'est M. [J] qui ne les règle pas. 



Elles relatent que seule la somme de 565,54 euros est à partager entre les membres de « l'indivision à 4 » ; qu'au 11 juillet 2023, le compte de l'administrateur provisoire présentait un solde positif de 9 768,09 euros ; qu'elles ont réglé leurs quotes-parts de charges en juillet 2023, ce que M. [J] n'a pas fait. 



Elles indiquent que la situation provisoire du compte de l'indivision au 17 novembre 2023 de la société [28], sans autre justificatif, ne prouve pas les charges réclamées par le syndicat de copropriété.



Elles exposent que l'ensemble de ces raisons explique pourquoi le partage n'est toujours pas intervenu, le bien non loué ainsi que leur demande de prorogation de la mission de Maître [Y] jusqu'au 25 août 2024 avec autorisation de remettre en état et de louer le bien indivis. 



S'agissant de l'intervention du [27], elles indiquent que sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile est injustifiée puisque c'est lui qui a demandé au premier juge de ne pas être renouvelé dans sa mission. Subsidiairement, elles demandent à être garanties par M. [J] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles à cet égard. 



Elles forment enfin appel incident en sollicitant l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 15 000 euros chacune, soutenant que l'asphyxie financière de l'indivision est provoquée par la volonté de M. [J] de nuire à ses coïndivisaires en refusant de manière abusive la remise en état et la location du bien indivis. 

Maître [Y] rappelle que l'appartement litigieux était loué jusqu'en 2019 mais ne l'est plus suite à un dégât des eaux ; qu'il est constant que ni M. [J], ni Mmes [J] ne détiennent 2/3 des droits indivis. 



Elle fait état des difficultés suivantes rencontrées dans l'exercice de sa mission : 

- il semblerait selon elle qu'une interversion des chambres de service ait été commise car celle qui dépendrait du lot n° 3 serait occupé par un autre membre de la famille, M. [X] [J], également copropriétaire dans le même immeuble, 

- l'architecte mandaté pour concevoir et suivre les travaux de remise en état de l'appartement sinistré a indiqué le 6 septembre 2023 qu'il mettait fin à sa mission à la suite des critiques formulées par M. [A] [J] à l'encontre de son travail, 

- le notaire du dossier lui a transmis la somme de 23 169,21 euros qui, selon M. [A] [J] appartiendrait à la succession et non à l'indivision, de sorte que ladite somme a été reconstituée pour, éventuellement, être restituée au notaire, 

- les appels de fonds adressés aux indivisaires ne sont pas réglés par M. [A] [J],

- l'état de l'appartement ne permet pas sa relocation, de sorte que l'indivision n'a aucun revenu et qu'un arriéré de charges de copropriété se développe progressivement, ce pourquoi elle a fait assigner la copropriété en annulation de la dernière assemblée générale, ce qui a pour effet de paralyser provisoirement toute action du syndicat des copropriétaires. 



Elle indique également qu'en l'absence d'unanimité pour le maintien de l'indivision, et sauf accord des indivisaires portant sur la cession par M. [A] [J] de ses droits indivis, la vente de l'appartement apparaît inéluctable. 



Le [27], faisant valoir que le jugement dont appel a mis fin à sa mission, sollicite sa mise hors de cause. 



Subsidiairement, il demande la confirmation du jugement qui a désigné Maître [Y] en ses lieu et place en qualité d'administrateur provisoire des biens relevant de l'indivision, notamment compte tenu des manquements que lui reproche Mme [U] [J]. 



Il sollicite en revanche l'infirmation du jugement et qu'il soit fait droit à sa demande de condamnation de Mmes [J] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 en première instance, outre celle de tous succombants à lui verser le montant de 3 000 euros en appel.



Sur ce, 



Sur la mise hors de cause du Cabinet Saint Germain :



Plus aucune demande n'étant formée à l'encontre du [27], il convient de le mettre hors de cause. 



Sur l'intervention forcée de Maître [V] [Y] et la recevabilité de ses conclusions :



Par acte en date du 19 septembre 2023, M. [J] a fait assigner Maître [V] [Y] en intervention forcée dans la présente procédure. 



L'article 554 du code de procédure civile prévoit que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité et selon l'article suivant, ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



Aux termes du second de ces textes, l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige. 



Il est constant que Maître [V] [Y] n'était pas partie en première instance, le demandeur à l'action étant alors son prédécesseur, le [27], lequel demandait de ne pas être renouvelé en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision successoral et la désignation de tel administrateur qu'il plaira au tribunal. 



Le jugement dont appel a fait droit à ces demandes, désignant Maître [V] [Y] en lieu et place du Cabinet Saint Germain. 



L'évolution du litige justifiant l'intervention forcée de l'administrateur provisoire désigné par le jugement dont appel est donc bien caractérisée par cette circonstance de droit, née du jugement, et ayant modifié les données juridiques du litige, de sorte que son intervention forcée sera déclarée recevable. 



Bien qu'assignée par acte délivré le 19 septembre 2023, Maître [V] [Y] a conclu pour la première fois par conclusions déposées au greffe le 26 octobre 2023, soit postérieurement au délai imparti par l'alinéa 4 de l'article 905-2 du code de procédure civile. 



Cependant, ce même texte prévoit qu'il revient au président de la chambre saisie ou au magistrat délégué par le premier président de statuer sur l'éventuelle sanction d'une telle tardiveté, de sorte que ce moyen formulé devant la formation de jugement de la cour est irrecevable. 



Sur la désignation d'un administrateur provisoire et la demande d'autorisation de vente du bien indivis : 



Sur le fond du litige, les intimées sollicitant la confirmation du jugement ayant désigné un administrateur tandis que l'appelant sollicite à titre principal d'être autorisé seul à passer la vente du bien indivis, et donc qu'il soit mis fin aux fonctions de l'administrateur, il convient d'examiner en premier lieu la demande de désignation de l'administrateur provisoire pour gérer l'indivision, afin de déterminer, le cas échéant ensuite, quelle personne devrait être chargée de faire procéder à la vente du bien immobilier indivis si celle-ci était ordonnée. 



L'article 815-6 du code civil prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.



La seule mésentente des indivisaires ne saurait suffire à justifier la désignation en justice d'un administrateur provisoire de l'indivision, encore faut-il rechercher les conséquences de cette mésentente sur l'administration de l'indivision.



La désignation d'un administrateur provisoire de l'indivision a vocation à intervenir lorsque la mésentente a pour effet de paralyser l'administration de l'indivision, de sorte que la désignation de l'administrateur provisoire apparaisse comme le seul moyen de dépasser le conflit et de mener à bien la gestion et de façon plus générale, la mésentente justifie la désignation d'un administrateur provisoire chaque fois qu'il en résulte un péril pour l'intérêt commun des indivisaires.



Au cas d'espèce, la mésentente entre indivisaires et notamment entre M. [J] d'un côté, et Mmes [J] de l'autre, est admise par l'ensemble des parties, lesquelles étaient d'ailleurs d'accord en première instance sur la nécessité de désigner un administrateur provisoire afin de gérer le bien indivis constituant le lot n° 3 de l'immeuble situé [Adresse 17] à[Localité 34]e, étant relevé qu'un tiers administrateur est désormais désigné pour ce faire depuis le 30 août 2018. 



Par ailleurs, il est patent que cette mésentente est de nature à faire obstruction au fonctionnement normal de l'indivision, comme cela résulte en particulier de l'assignation délivrée le 29 juin 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause aux propriétaires indivis aux fins de règlement des charges de copropriété impayées, du flou concernant la propriété de la somme de 23 169,21 euros (entre l'indivision et la succession) et du blocage depuis maintenant environ 5 ans, du fait du comportement des indivisaires, des travaux nécessaires à la remise en location du bien, soit autant d'éléments représentant un péril pour l'intérêt commun des indivisaires. 



En conséquence, doit être confirmé le jugement attaqué en ce qu'il a désigné Maître [V] [Y] en qualité d'administrateur provisoire.



Aux termes de ses écritures, l'appelant sollicite d'être autorisé à procéder seul à la vente du bien indivis et demande subsidiairement à ce que l'étendue de la mission confiée à l'administrateur provisoire désigné soit modifiée. 



La demande d'autorisation à vendre seul le bien, formulée pour la première fois à hauteur d'appel, est une prétention toutefois recevable en application de l'article 565 du code de procédure civile puisqu'elle tend à la même fin que celle formulée en première instance tendant à voir l'administrateur autorisé à le faire. L'extension de la mission confiée à l'administrateur, s'agissant en particulier de prévoir qu'il puisse s'adjoindre les services d'un géomètre expert ainsi que ceux d'un expert-comptable, ne s'analyse quant à elle pas comme une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 



Les demandes de l'appelant à hauteur d'appel sont donc bien recevables. 



Toutefois, dès lors que la gestion du bien indivis par un administrateur provisoire s'impose pour les raisons sus-évoquées, il ne saurait être confié à un des membres de cette indivision, seul et alors qu'il est en conflit ouvert avec les autres indivisaires, la charge de procéder à un acte de disposition de ce bien. 



M. [J] sera débouté de sa demande à ce titre. 



En revanche, en application des dispositions de l'article 815-6 susvisé, la cour peut autoriser l'administrateur désigné à faire procéder à la vente des biens. 



Or pour les motifs ci-dessus énoncés, il apparaît qu'il est désormais de l'intérêt commun de l'indivision de faire cesser, sans délai, une situation où un bien immobilier vacant génère inutilement, et depuis plusieurs années, des frais à sa charge, lesquels augmentent tandis qu'ils sont pour partie impayés. 



Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble litigieux tenue le 10 mai 2023, et quand bien même une action en nullité a été introduite à son encontre, qu'en l'état, des travaux d'importance ont été votés et qu'a été adoptée une résolution autorisant le syndic à faire vendre le bien appartenant à l'indivision [J] aux enchères publiques, compte tenu de la situation débitrice de l'indivision à son égard à hauteur de la somme de 15 784 euros et ce, moyennant une mise à prix de 50 000 euros.



Maître [V] [Y] dans ses conclusions relève également les points de blocage dans la gestion de cette indivision et souligne que l'état de l'appartement ne permet pas sa relocation, de sorte que l'indivision n'a aucun revenu et qu'un arriéré de charges de copropriété se développe progressivement. Elle conclut au caractère inéluctable de la vente de l'appartement.



Une cession amiable, bien que judiciairement ordonnée, est donc dans ce contexte nécessaire, non seulement pour mettre un terme à l'augmentation de la dette de l'indivision à l'égard du syndicat des copropriétaires, mais aussi afin d'éviter les aléas qui résulteraient d'une mise en vente aux enchères. 



Il convient donc de substituer à la mission confiée par le premier juge à Maître [V] [Y] de gérer la location du bien indivis, celle de procéder à la mise en vente du bien litigieux, tout en confirmant le jugement querellé sur le principe de sa désignation.



Pour ce faire et compte tenu du litige opposant les parties sur la détermination de la chambre de service située au 6e étage de l'immeuble et attachée à l'appartement principal, il convient dire que Maître [V] [Y] devra préalablement s'adjoindre les services d'un géomètre expert à savoir, M. [C] [D] [C] - [Adresse 22] - [Localité 21] - Tél : [XXXXXXXX02] - Fax : [XXXXXXXX03] - Mail : [Courriel 30] afin de procéder à la détermination de la chambre de service attachée au lot n°3 sis [Adresse 17] à [Localité 34].



L'administrateur aura ensuite pour mission de faire procéder à l'estimation du bien immobilier par au moins trois agences immobilières afin de rechercher un acquéreur pour un prix minimum qui sera fixé pendant 6 mois à la moyenne des estimations des agences immobilières sur la base du prix net vendeur. Passé ce délai et à défaut d'avoir trouvé un acquéreur au prix ainsi fixé, Maître [V] [Y] aura la possibilité de présenter le bien à la vente moyennant une baisse de prix de 15 %.



Maître [V] [Y] sera ensuite autorisée à signer seule, en qualité de représentante des trois indivisaires, la promesse de vente puis l'acte authentique de vente ; le prix de vente devra être versé et séquestré en la comptabilité de l'Etude [K] notaires, [Adresse 7], après prélèvement éventuel des frais exposés pour faire procéder à la vente et de sa rémunération, telle qu'elle sera arrêtée par le président du tribunal judiciaire de Versailles. 



Compte tenu du maintien de la mission de Maître [V] [Y] ordonné par la présente décision, il sera dit que l'administrateur devra reverser les autres fonds éventuellement détenus à l'issue de sa mission, chez le notaire en charge de la succession.





Entre outre, il convient également de faire droit à la demande de l'appelant d'autoriser Maître [V] [Y] à s'adjoindre les services d'un expert-comptable, en la personne de M. [Z] [W], [Adresse 13] - Tél : [XXXXXXXX05] - Fax : [XXXXXXXX04] - Mail : [Courriel 29], afin d'établir les comptes de l'indivision depuis 2018 et de permettre de procéder au partage de l'indivision à 3.



Sur l'appel incident de Mmes [J] : 



S'agissant d'un conflit familial et en l'absence de caractérisation avérée du comportement fautif de M. [J], les intimées seront déboutées de leur demande au titre de l'appel abusif. 



Sur les demandes accessoires :



Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a jugé sur les frais irrépétibles de première instance. 



Par ailleurs, en raison du conflit familial, il sera dit que chaque partie conservera les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. 



Pour la même raison et par équité, il sera dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



De même, l'équité commande de débouter le [27] de ses demandes au même titre.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



Met hors de cause le [27], 



Déclare recevable l'intervention forcée de Maître Béatrice Dunogué-Gaffié, 



Déclare irrecevable le moyen tiré de l'irrecevabilité des conclusions déposées tardivement par Maître Béatrice Dunogué-Gaffié, 



Déclare recevables les demandes de M. [A] [J], 



Infirme le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 25 août 2022, sauf sur le principe de la désignation de Maître [V] [Y] et sauf en ce qu'il a : 

- dit que la mission de l'administrateur prendra fin de plein droit soit au jour du partage de l'indivision, soit au jour fixé par un accord unanime des indivisaires,

- dit qu'à la fin de sa mission, l'administrateur judiciaire devra remettre au président du tribunal judiciaire de Versailles et à chaque partie, sur sa demande, un rapport sur l'exécution de sa mission, accompagné le cas échéant de sa demande de taxe d'honoraires et de frais, 

- débouté les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Dit que Maître [V] [Y] a pour mission d'administrer provisoirement les biens immobiliers dépendant du lot n° 3 de l'immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 34], en ce compris la chambre de service y attachée, de régler les charges courantes et les impôts et taxes et factures, assurances, en réclamant ces sommes à chaque indivisaire, à proportion de sa part dans l'indivision, dans l'attente de la vente du bien immobilier, 



Autorise Maître [V] [Y] à procéder à la mise en vente du lot n° 3 de l'immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 34], en ce compris la chambre de service y attachée,



Dit que pour ce faire Maître [V] [Y] devra préalablement s'adjoindre les services d'un géomètre expert à savoir, M. [C] [D] [C] - [Adresse 22] - [Localité 21] - Tél : [XXXXXXXX02] - Fax : [XXXXXXXX03] - Mail : [C].llorca@geometre-expert.fr afin de procéder à la détermination de la chambre de service attachée au lot n°3 sis [Adresse 17] à [Localité 34],



Dit que Maître [V] [Y] aura ensuite pour mission de faire procéder à l'estimation du bien immobilier par au moins trois agences immobilières afin de rechercher un acquéreur pour un prix minimum qui sera fixé pendant 6 mois à la moyenne des estimations des agences immobilières sur la base du prix net vendeur et que passé ce délai, Maître [V] [Y] aura la possibilité de présenter le bien à la vente moyennant une baisse de prix de 15 %,



Dit que Maître [V] [Y] sera ensuite autorisée à signer seule, en qualité de représentante des trois indivisaires, la promesse de vente puis l'acte authentique de vente chez le notaire de son choix, 



Dit le prix de vente devra être versé et séquestré en la comptabilité de l'Etude [K] notaires, [Adresse 7], après prélèvement éventuel des frais exposés pour faire procéder à la vente et de sa rémunération, telle qu'elle sera arrêtée par le président du tribunal judiciaire de Versailles, 



Dit que Maître [V] [Y] devra reverser les autres fonds éventuellement détenus, à l'issue de sa mission, chez le notaire en charge de la succession, 



Dit que Maître [V] [Y] devra s'adjoindre les services d'un expert-comptable, en la personne de M. [Z] [W], [Adresse 13] - Tél : [XXXXXXXX05] - Fax : [XXXXXXXX04] - Mail : [Courriel 29], afin d'établir les comptes de l'indivision depuis 2018 et de permettre de procéder au partage de l'indivision à 3, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel par elle exposés.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,