Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/02077 
N° Portalis 352J-W-B7G-CV6GK

N° MINUTE : 


Assignation du :
10 Février 2022






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICE, S.A.R.L
[Adresse 1] à 
[Localité 4] 

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260


DÉFENDERESSE

SCI BONAPARTE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Alexandra PIZON KLOETI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1832



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/02077 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6GK


DÉBATS

A l’audience publique du 21 Septembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 


EXPOSE DU LITIGE


L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 136, 171 et 188 de l’immeuble sont impayées depuis de nombreuses années et que le propriétaire de ces lots est la SCI BONAPARTE, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] l’a assignée devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du 10 février 2022.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 18 novembre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 10 et suivants et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, de :

- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

- prendre acte de la désignation du cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES en qualité de nouveau syndic du demandeur ;

- déclarer la société BONAPARTE irrecevable et mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement ; 

- constater, sur le fondement des documents produits, que la société BONAPARTE est redevable, à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 26.145,64 € au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 4 octobre 2022, correspondant à la période du 1er juillet 2016 au 4 octobre 2022, appel de charges du 4ème trimestre 2022 inclus, cette somme venant aux lieux et place de celle de 22.819,58 € mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

- condamner la société BONAPARTE au paiement de la somme totale de 26.154,64 € précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

- rejeter la demande de délais de grâce de 6 mois de la société BONAPARTE ;

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

- la condamner au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 4.000 € mentionnée dans l’exploit introductif d’instance;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- condamner la société BONAPARTE aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par d’huissier de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de maître BUNIAK en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 14 septembre 2022, la SCI BONAPARTE demande au tribunal, au visa de l’acte de notorité du 27 janvier 2020, de la promesse de vente du 28 juillet 2022, de :

- ordonner un délai de grâce d’une durée de 6 mois à son profit  ;

- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes ;

- condamner le demandeur à lui payer la somme de de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le demandeur aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 janvier 2023 et l’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, prorogé au 25 janvier 2024.


 MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- la SCI BONAPARTE n’a pas réglé l’intégralité de ses charges de copropriété depuis 2016 ;

- la créance est de 25.078,46 € au titre des charges et 1.067,18 € au titre des frais ;

- la créance est certaine, liquide et exigible ;

- la demande de délai de grâce doit être rejetée.

En réponse, la SCI BONAPARTE fait valoir que :

- elle est propriétaire des lots 136, 171 et 188 de l’immeuble ;

- elle reconnaît devoir la somme de 21.908,40 € au titre des charges ;

- son gérant est décédé en 2019 et elle a eu des difficultés financières ;

- elle est de bonne foi et a procédé à plusieurs versements ;

- elle a donné mandat à un agent immobilier pour vendre les lots concernés.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur verse aux débats une pièce n° 18 qui est un relevé de compte concernant la SCI défenderesse au 4 septembre 2023 et qui mentionne que le compte de la SCI est désormais créditeur de 2 € suite à plusieurs virements reçus. La mention “vente immobilière” a été notée sur ce document de manière manucrite.

Il apparaît donc que la créance initialement invoquée au titre des charges de copropriété et frais (partiellement reconnue par la défenderesse) a été soldée en cours de procédure.

Les demandes au titre des charges, frais nécessaires, capitalisation des intérêts et délai de grâce sont donc devenues sans objet.

Elles seront rejetées.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, à supposer qu’une faute de la SCI BONAPARTE puisse être retenue dans le contexte de succession de l’ancien gérant évoqué par les parties, le préjudice invoqué n’est pas suffisamment démontré (avance de trésorerie faite par les autres copropriétaires ? Dépenses n’ayant pas pu être engagées ?). Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI BONAPARTE, responsable du litige faute d’avoir réglé ses charges de copropriété à l’échéance, supportera les dépens, dont distraction au profit de maître BUNIAK, avocat.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI BONAPARTE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe  :

REJETTE les demandes au titre des charges de copropriété, frais nécessaires, capitalisation des intérêts et délai de grâce, la créance ayant été soldée en cours de procédure ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI BONAPARTE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI BONAPARTE aux dépens ;

AUTORISE maître BUNIAK, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;


DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière Le Président