Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00547 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGNS

Minute : 24/00047





Société SAEM [Localité 8] HABITAT
Représentant : Maître Yves TOURAUT de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,


C/

Monsieur [G] [T]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

Société SAEM [Localité 8] HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître MEURIN, membre de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux




DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

comparant en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 juin 2020, la SAEM [Localité 8] HABITAT, a consenti à Monsieur [G] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la Commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 330,88 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 84,51 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 575,34 euros.

Le 11 avril 2023, la SAEM [Localité 8] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 727,32 € arrêtée à la date du 4 avril 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, la SAEM [Localité 8] HABITAT a fait citer Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,
"d'ordonner l'expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
"de le condamner au paiement de la somme de 7 445,08 € au titre des loyers et charges arrêtés au 28 août 2023, avec intérêts à compter du 11 avril 2023, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, jusqu'à libération des lieux et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
"de le condamner à lui verser la somme de 700€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, la SAEM [Localité 8] HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 7515,60 € arrêtée à la date du 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Monsieur [G] [T], comparant, a indiqué être sans emploi et perçevoir de Pôle emploi une allocation de 750 euros. Il a exposé être dans l'attente d'un rappel de la Caisse d'allocations familiales et reprendre un emploi d'ambulancier à compter du mois de janvier 2024. Il a sollicité des délais de paiement et une suspension de la clause résolutoire en proposant d'apurer sa dette en versant la somme de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges courantes.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 13 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 5 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CCAPEX.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 11 avril 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail du 29 juin 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2023, pour la somme en principal de 4 727,32 arrêtée au 4 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2023.

Force est de constater que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, les loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2023 n'ayant pas été réglés. En outre, l'importance de la dette et les faibles moyens de ce dernier ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiement.

A compter du 12 juin 2023, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Monsieur [G] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.


Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Monsieur [G] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 12 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La SAEM [Localité 8] HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [G] [T] reste devoir la somme de 7515,60 € arrêtée à la date du 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Monsieur [G] [T] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 7515,60 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 4727,32 euros, à compter du 5 septembre 2023, date de l'assignation, pour la somme de 2 717,76 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 8] HABITAT, Monsieur [G] [T] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 29 juin 2020, par la SAEM [Localité 8] HABITAT à Monsieur [G] [T] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], sur la Commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 11 juin 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [G] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 8] HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [G] [T] à payer à la SAEM [Localité 8] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 12 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [G] [T] à verser à la SAEM [Localité 8] HABITAT à titre provisionnel la somme de 7515,60 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 pour la somme de 4727,32 euros, à compter du 5 septembre 2023 pour la somme de 2 717,76 euros euros, à compter de la présente décision pour le surplus;

Condamnons Monsieur [G] [T] à verser à la SAEM [Localité 8] HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [G] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge