Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00650 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIIY

Minute : 24/00064





S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150


C/

Monsieur [J] [M]
Madame [G] [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise




DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]

comparant en personne

Madame [G] [S]
[Adresse 13]
[Adresse 5]
[Localité 14]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 18 et 22 mai 2018, la société d'HLM OSICA, aux droits duquel vient la société d'HLM CDC Habitat social, a consenti à Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 14], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 648,59 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 7 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2 027,57 € arrêtée à la date du 31 mai 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023 et le 10 octobre 2023, la société d'HLM CDC Habitat social a fait citer Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner solidairement et conjointement Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 6 485,53 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 alinéa 1 du code civil,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
Ïde la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation.
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, la société d'HLM CDC Habitat social, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8 576,93 €, arrêtée à la date du 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle a indiqué les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [M], comparant, a indiqué avoir donné congé par lettre recommandé avec accusé réception en mai 2022 après son départ des lieux en janvier 2022.

Madame [G] [S] n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué avoir rencontré des problèmes de santé suite à la naissance de son dernier enfant et ne plus s'être soucié du paiement du loyer. Monsieur [M] l'a aidé à régler lorsqu'il a eu connaissance de ses difficultés financières, mais a arrêté tout paiement en août 2023. Elle a indiqué souhaiter vouloir déménager en mars/avril 2024 et ne sollicite pas l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

Par note en délibéré expressement autorisée, Monsieur [M] a fait parvenir au greffe de la juridiction la lettre de congé adressé à la société CDC Habitat Social et la réponse qui lui a été faite par cette dernière le 14 juin 2022.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales, pour un impayé toujours persistant à ce jour, le 5 juillet 2022 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 20 septembre 2023 et du 10 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 7 juillet 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu les 18 et 22 mai 2018 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 3). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2022 pour la somme en principal de 2 027,57 € arrêtée au 31 mai 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2022.

La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date, date à partir de laquelle les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu'il leur appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Il ressort des documents produits par Monsieur [J] [M] que ce dernier justifie avoir donné congé au bailleur le 23 mai 2022. L'acte introductif d'instance lui a par ailleurs été délivré à une autre adresse que celle des lieux loués. Il ne pourra en conséquence être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation après résiliation du bail.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [G] [S] cause jusqu'à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Elle sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 8 septembre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges dûment justifiés au stade de l'exécution.


Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif

La société d'HLM CDC Habitat social produit un décompte actualisé au 11 décembre 2023 indiquant que Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] restent lui devoir la somme de 8 576,93 € arrêtée à la date du 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

En l'espèce, il convient de déduire la somme de 135,08 € et 170,68 € de frais de contentieux éventuellement recouvrables au titre des dépens.

Monsieur [M], qui s'est engagé solidairement au respect des obligations du contrat de bail, ne peut mettre fin unilatéralement à cette solidarité en donnant congé. Il reste en conséquence tenu au paiement des loyers jusqu'au terme du bail, soit jusqu'au 7 septembre 2022 en l'espèce.

Par conséquent, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] seront condamnés à verser à la société d'HLM CDC Habitat social la somme provisionnelle de 697,45 € à valoir sur les loyers et charges arrêtée au 7 septembre 2022 incluant le terme du mois d'août 2022, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

En vertu de la clause de solidarité insérée au contrat de bail, cette condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité contractuelle.

Madame [G] [S] sera condamnée à verser à la d'HLM CDC Habitat social la somme de 7 573,52 euros à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtées au 11 décembre 2023, incluant le terme de novembre 2023.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.



Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM CDC Habitat social, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti les 18 et 22 mai 2018, par la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société d'HLM CDC Habitat social, à Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 14] sont réunies à la date du 7 septembre 2022 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM CDC Habitat social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [G] [S] à payer à la société d'HLM CDC Habitat social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 8 septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social à titre provisionnel la somme de 697,45 € à valoir sur les loyers et charges arrêtée au 7 septembre 2022 incluant le terme du mois d'août 2022 ;

Condamnons Madame [G] [S] à verser à la d'HLM CDC Habitat social à titre provisionnel la somme de 7 573,52 euros à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtées au 11 décembre 2023, incluant le terme de novembre 2023 ;

Condamnons in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [G] [S] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge