Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00615 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHPI

Minute : 24/00062





S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150


C/

Madame [C] [U]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise




DÉFENDEUR :

Madame [C] [U]
[Adresse 11]
[Adresse 6]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé établi les 6 et 15 septembre 2017, la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, a consenti à Madame [L] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 399,48 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 15 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [L] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1 929,57 € arrêtée au 28 février 2023 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2023, la société CDC Habitat social a fait citer Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
"ordonner l'expulsion de Madame [L] [U] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Madame [L] [U] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3711,52 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 aliéna 1 du code civil,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
Ïde la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation.
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer ses loyers, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail lui a été délivré par acte d'huissier de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, la société CDC Habitat social, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative, hors dépens, à la somme de 1859,27 € selon décompte arrêté au 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a par ailleurs justifié qu'un plan d'apurement a été mis en place avec la défenderesse prévoyant le réglement de la dette par mensualités de 100 euros. Elle a en conséquence sollicité l'octroi de délais de paiement à cette même hauteur, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [U], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC Habitat social justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales de la Seine Saint Denis le 14 mars 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date des 6 et 15 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 mars 2023, pour la somme en principal de 1 929,57 € arrêtée au 28 février 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La société CDC Habitat social produit un décompte indiquant que Madame [L] [U] reste lui devoir la somme de 1987,69 € arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

En l'espèce, le décompte inclut des frais de contentieux (128,42 €) qu'il convient de déduire.

Madame [L] [U] sera donc condamnée à verser à la société CDC Habitat social une somme provisionnelle de 1 859,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.




Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, les parties sont convenues que Madame [L] [U] se libère de sa dette de façon échelonnée. Il ressort de la situation comptable produite que Madame [L] [U] respecte l'échéancier mis en place. En outre, le bailleur sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires
Madame [L] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société CDC Habitat social, Madame [L] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 6 et 15 septembre 2017 entre la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, et Madame [L] [U] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], à [Localité 8] sont réunies à la date du 15 mai 2023 ;

Condamnons Madame [L] [U] à verser à la société CDC Habitat social la somme provisionnelle de 1 859,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse ;

Autorisons Madame [L] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 €, et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [L] [U] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 6], à [Localité 8] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [L] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas Madame [L] [U] à payer à la société CDC Habitat social une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [L] [U] à verser à la société CDC Habitat social une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024

Le GreffierLe Juge