Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00599 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHK5

Minute : 24/00055





S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des Hauts de Seine, 


C/

Madame [M] [W]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des Hauts de Seine




DÉFENDEUR :

Madame [M] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 16 novembre 1998, la société d'HLM Immobilière 3F a consenti à Madame [M] [W] et Monsieur [C] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, logement 132, et une place de stationnement situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 3450,80 Francs pour le local d'habitation et 251,47 Francs pour la place de stationnement outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 3451 Francs et de 300 Francs.

Monsieur [C] [X] a donné congé en 2006.

Le 3 mars 2023, la société d'HLM Immobilière 3F a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 579,99 € arrêtée à la date du 24 février 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 juin 2023, la société d'HLM Immobilière 3F a fait citer Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 16 novembre 1998,
"ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est,
"rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner la défenderesse au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 6 858,75 €
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif, subsidiairement à une indemnité mensuelle d'occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer;
Ïde la somme de 360 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Par mention au dossier en date du 31 juillet 2013, et en application de l'article 82-1 du code de procédure civile, l'affaire a été renvoyée au juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, compétente pour connaitre de cette affaire.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2023, la société d'HLM Immobilière 3F a fait citer Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en matière de référés, aux mêmes fins, actualisant toutefois ses demandes financières. Cette affaire a été enrolée sous le numéro 23-00599.

Les parties ont été convoquées par le greffe de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny le 21 novembre 2023 à l'audience de référé du 15 décembre 2023 suite au renvoi effectué par le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 23-00912.

A l'audience du 15 décembre 2023, la société d'HLM Immobilière 3F, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8 785,05 € arrêtée à la date du 1er décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, et a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Madame [M] [W], comparante, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a indiqué avoir procéder à une demande de relogement il y a quatre ans car le montant de sa pension de retraite (1600 euros) ne lui permet plus d'assurer le paiement du loyer. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire mais a exposé ne pas avoir les capacités financières suffisantes pour proposer de régler sa dette de façon échelonnée.

Dans un souci de bonne administration de la justice, les deux affaires n° 23/00599 et 23/00912 seront jointes sous le numéro unique de répertoire général 23/00599.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience en date du 5 septembre 2023 du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 19 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du3 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail du 16 novembre 1998, contient une clause résolutoire (article 9). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mars 2023, pour la somme en principal de 4 579,99 arrêtée au 24 février 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2023.

Force est de constater que la défenderesse n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, l'importance de la dette et les faibles moyens de la défenderesse ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiement.

A compter du 4 mai 2023, le défenderesse est devenu occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Madame [M] [W] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [M] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 4 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La société d'HLM Immobilière 3F produit un décompte indiquant que Madame [M] [W] reste devoir la somme de 8 785,05 € arrêtée à la date du 1er décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Madame [M] [W] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 8 785,05 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er décembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus.


Sur les demandes accessoires

Madame [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et d'assignation.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Ordonnons la jonction des affaires n° 23/00599 et 23/00912 sous le numéro unique de répertoire général 23/00599;

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 16 novembre 1998, par la société d'HLM Immobilière 3F à Madame [M] [W] concernant le local à usage d'habitation logement 132, et sur la place de stationnement situés au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 3 mai 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [M] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [M] [W] à payer à la société d'HLM Immobilière 3F à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 4 mai 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [M] [W] à verser à la société d'HLM Immobilière 3F à titre provisionnel la somme de 8 785,05 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er décembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus;

Rejetons la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société d'HLM Immobilière 3F;

Condamnons Madame [M] [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et d'assignation;

Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


 
La greffière, Le juge