Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [W] [X] [U] née [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Luc MICHEL,

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04864 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KSL

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la Société NOVOTIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314


DÉFENDERESSE
Madame [W] [X] [U] née [V]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04864 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KSL


EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [V] épouse [X] [U] est propriétaire du lot 1223 dans l'immeuble situé au [Adresse 4] et des lots 1060 et 1073 dans l'immeuble situé au [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. 

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [W] [V] épouse [X] [U] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 20 avril 2023 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5086,26 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 01 novembre 2022 et la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société NOVOTIM a, par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, assigné Mme [W] [V] épouse [X] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7390,03 euros au titre des charges de copropriété dues du 2 novembre 2022 au 1er juin 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2023 pour la somme de 7128,06 et à compter de l'assignation pour le solde, avec capitalisation des intérêts ; 
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [W] [V] épouse [X] [U] ne règle que de façon épisodique et insuffisante les charges de copropriété, qu'elle a cessé tout règlement depuis le 2 février 2023, que la condamnation du 20 avril 2023 n'a été exécutée que très partiellement (1000 euros), le solde devant faire l'objet de mesures d'exécution, que la copropriété subit un préjudice distinct du retard de paiement car d'une part les contribution des autres copropriétaires sont utilisées, occasionnant des tensions de trésorerie et d'autre part constitue une atteinte à la nécessaire loyauté que se doivent les copropriétaires. 

A l'audience du 10 novembre 2023 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l'assignation. 

Bien que régulièrement assignée à étude Mme [W] [V] épouse [X] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
 
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. 

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Mme [W] [V] épouse [X] [U]
- un relevé individuel de compte du 31 mai 2022 au 01 juin 2023 faisant état d'un solde débiteur de 12545,65 euros, un récapitulatif des sommes arrêté au 01 juin 2023 faisant état d'un solde débiteur de 7390,03 euros déduction faite de la première condamnation et des frais ;
- le contrat de syndic, 
- le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 avril 2023 la condamnant à payer en principal la somme de 5086,26 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés pour la période du 1er janvier 2021 au 1er novembre 2022 incluant l'appel prévisionnel du 4è trimestre 2022, 
- une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception (distribuée) par le conseil du syndicat des copropriétaires d'avoir à régler à la somme de 12.283,68 euros dont 7128,06 euros au titre des charges dues postérieurement au 1er novembre 2022, 
- les appels de charges, provisions sur charges et fonds travaux pour les 2 premiers trimestres 2023, les appels de fonds 2/4 et 3/4 pour les travaux de ravalement de façade du bâtiment 6 période du 01 février 2023 au 31 juillet 2023, 
- le relevé individuel de charges pour l'année 2022, 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022 et 23 mai 2023 comportant : 
o approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, l'ajustement du budget prévisionnel 2022, 
o vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,
o le fonds travaux 2023 et 2024, 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7390,03 euros au titre des charges de copropriété dues du 2 novembre 2022 au 1er juin 2023, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la date de distribution de la lettre de mise en demeure étant illisible sur l'avis de réception. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 15 juin 2023. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Mme [W] [V] épouse [X] [U] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [W] [V] épouse [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société NOVOTIM :
- la somme de 7390,03 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés dues du 2 novembre 2022 au 1er juin 2023 incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, avec capitalisation des intérêts à compter du 15 juin 2023
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [W] [V] épouse [X] [U] aux dépens, 

CONDAMNE Mme [W] [V] épouse [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société NOVOTIM , la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
 
Le greffier, Le président.