Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 23/03652 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2G

N° MINUTE : 




Assignation du :
15 Mars 2023






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS STARES FRANCE, S.A.S
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237


DÉFENDERESSE

S.C.I. LES 5 M
[Adresse 1]
[Adresse 1]

non représentée 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03652 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2G


DÉBATS

A l’audience publique du 23 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI les 5 M est propriétaire du lot de copropriété n°2 d'un immeuble situé au [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI les 5 M de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la SCI les 5 M en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 11 octobre 2023. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner la SCI les 5 M au paiement de la somme de 20.856,72 euros ; solde arrêté au 23 février 2023, 1er appel de charge de l'année 2023 inclus ;

- condamner la SCI les 5 M au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la SCI les 5 M au paiement des entiers dépens ;

- condamner la SCI les 5 M au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Citée suivant procès-verbal de recherche infructueuse de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI les 5 M n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 23 novembre 2023. 

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 



MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI les 5 M est propriétaire du lot 2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2019, 7 septembre 2020, 2 juin 2021, 3 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
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- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 23 février 2023

Il résulte de l'examen de l'extrait de compte du 31/07/2018 au 23/02/2023 que la SCI a fait l'objet d'une condamnation par jugement du 19 septembre 2019 concernant une régularisation de créance au 30 juin 2019, qu'ainsi il conviendra de déduire du solde créditeur au 23 février 2023 d'un montant de 20.856,72 euros la somme de 17.591,15 euros figurant au solde créditeur du compte de la SCI le 1er juillet 2019 et de l'augmenter de la somme de 5.532,50 euros correspondant à un paiement relatif au jugement du 19 septembre 2019. Ainsi figure au total du crédit du compte de la SCI entre le 1er juillet 2019 et le 23 février 2023 la somme de 8.798,07 euros 

Il conviendra de déduire de cette somme les frais d'assignation de 268,75 euros, les frais de constitution dossier avocat de 200 euros, les frais de constitution dossier huissier de 200 euros, les frais de commandement de payer de 191,12 euros, les frais de mise en demeure de 15 euros, les frais de condamnation dommage intérêt du jugement du 19 mai 2021 de 500 euros, la condamnation de 900 euros pour l'article 700 du jugement du 19 mai 2021, les honoraires d'huissiers de 111 euros et de 226,88 euros, la condamnation article 700 du jugement du 19 septembre 2019 pour 1 500 euros, la condamnation du jugement du 19 septembre 2019 à 800 euros de dommages intérêts, des honoraires d'huissier de 211,19 euros, 

Ainsi il ressort de ces éléments que le compte individuel de copropriétaire de la SCI les 5 M, déduction faite des frais de recouvrement et de précédentes condamnations, est débiteur de 3.674,13 euros.

la SCI les 5 M ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI les 5 M de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI les 5 M a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI les 5 M a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

la SCI les 5 M, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    
  

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI les 5 M à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

- 3.674,13 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété ;

- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI les 5 M aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente