Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 janvier 2024

Du 18 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/02015 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNEE







Société AQUITANIS

C/

Association UDAF, [V] [I] épouse [O]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Aquitanis


Le 18/01/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 janvier 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représenté par Mme [Y] [L] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial






DEFENDERESSES :

Association UDAF
[Adresse 2]
[Localité 5]

Absente

Madame [V] [I] épouse [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Présente



DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Décembre 2023



PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 25 février 2020, l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [V] [O] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement situé à [Localité 7], [Adresse 4], parking individuel extérieur, [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 23 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire et enjoignant à Mme [V] [O] de justifier de l'assurance du logement.

Le 11 octobre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner Mme [V] [O], ainsi que l’association UDAF 33, devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 décembre 2023. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [V] [O], en supprimant le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;

- de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 8797,47 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, sauf à préciser qu’il indique que l’assignation de l’UDAF n’était pas nécessaire, celle-ci ayant une mission d’aide étrangère à toute mesure de protection de Mme [V] [O].

A l'audience, Mme [V] [O] sollicite le bénéfice d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux et s’engage à fournir, en cours de délibéré, une attestation justifiant de l’assurance du logement dans le mois suivant le commandement qui lui a été délivré.

L’UDAF 33, assignée à personne morale, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.





- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l'article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l'espèce, les baux conclus le 25 février 2020 contiennent une telle clause résolutoire (article 5 pour le bail d'habitation et article VI pour le bail annexe). Un commandement visant ces clauses a été signifié le 23 janvier 2023.

Mme [V] [O] n'établit pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement et le parking étaient couverts par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 février 2023.

Le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de cette clause résolutoire, dont il convient de constater qu'elle a mis fin au bail. L’expulsion de Mme [V] [O] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Aucun élément fourni par les parties ne justifie de modifier le délai d’expulsion de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi qu’il allègue de Mme [V] [O] et celle-ci ne fournit aucune pièce en vue de démontrer que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, au regard des dispositions de l’article L. 412-3 du même code.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.



- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [V] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8797,47 euros à la date du 30 novembre 2023.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Mme [V] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 615,79 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation qui lui a été délivrée (à l’exclusion de celle délivrée, par erreur, à l’UDAF 33) et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Mme [V] [O] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 24 février 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 25 février 2020 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS à Mme [V] [O], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 7], [Adresse 4], parking individuel extérieur, [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [V] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 8797,47 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS Mme [V] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 615,79 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation délivrée à sa personne - à l’exclusion de celle délivrée à l’UDAF 33, laissée à la charge à l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS - et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT