Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 25 janvier 2024

N° RG 22/01600 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WK4N
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND





30Z

 N° RG 22/01600 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WK4N

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.C.I. DOMAINE DU COURANT

C/

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, Société SCOPELEC



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats : la SELARL ADRIEN BONNET
la SELARL CMC AVOCATS



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 JANVIER 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Angélique QUESNEL, Juge


Greffier, lors des débats et du prononcé 
Pascale BUSATO, Greffier 

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Novembre 2023 
Délibéré au 25 janvier 2024
Sur rapport de Monsieur [L] [T] conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Réputé contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile


DEMANDERESSE :

S.C.I. DOMAINE DU COURANT
Rue du Courant
33310 LORMONT

représentée par Maître Philippe-Adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE en qualié de mandataire de la société coopérative de production anonyme à capital variable SCOPELEC qui est sous sauvegarde de justice par jugement du tribunal de commerce de LYON du 12/03/2022
137 cours Lafayette
69000 LYON

N° RG 22/01600 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WK4N


défaillant

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, immatriculée au RCS de CASTRES sous le n°784 176 026, représentée par Maître [E] [N] dont le siège social est 136 cours Lafayette 69000 LYON en sa qualité de mandataire liquidateur de la société coopérative de production anonyme à capital variable SCOPELEC immatriculée au RCS DE CASTRES sous le numéro 784 176 026, selon jugement du TC DE LYON du 2/12/2022.
137 cours Lafayette
69000 LYON

défaillante

Société SCOPELEC
Zone industrielle de la Pomme - 478 rue Lussac BP 79
31250 REVEL

représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******


EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par acte sous-seing privé, en date du 19 décembre 2018, la SCI DOMAINE DU COURANT a donné à bail commercial à la société SCOPELEC un immeuble sis rue de la Moune à LORMONT (33310), pour une durée de 9 années entières et consécutives qui courait à compter du 15 décembre 2018 pour se terminer le 14 décembre 2027, avec loyer de 7.725 euros TTC par trimestre et de 30.900 euros TTC par an.

La société SCOPELEC a pris contact avec Monsieur [V] pour envisager un constat de sortie des lieux le 14 décembre 2021 en faisant état d'un congé qui aurait été délivré.

Le bailleur a répondu alors n'avoir reçu aucun congé ce qu’il a confirmé par lettre recommandée du 25 novembre.

Le preneur a dit quant à lui que la SCP LACAZE/CRESPY, Huissiers de Justice associés à BORDEAUX, aurait délivré un congé à sa demande, par acte du 11 juin 2021 à 11H.

Procédure :

Par acte d’huissier signifié le 1/03/2022, la SCI DOMAINE DU COURANT a assigné la société coopérative de production anonyme à capital variable SCOPELEC, ci-après “le preneur” à comparaître devant le tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir reconnaître la nullité du congé et prononcer la condamnation au paiement de trois années de loyer.

Le preneur a constitué avocat.

Par acte d’huissier signifié le 22/12/2022, la SCI DOMAINE DU COURANT a assigné la SELARL MJ SYNERGIE en qualité de mandataire de la SCOPELEC, à comparaître devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de fixation de sa créance.

Cette procédure a été jointe le 15/02/2023 par mention au dossier.

En cours de procédure, par jugement du 28 décembre 2022, le tribunal de commerce de LYON a prononcé la liquidation judiciaire de la société SCOPELEC, et désigné en qualité de liquidateur judiciaire la SELARL MJ SYNERGIE, représentée par Maître [E] [N].
Par acte d'huissier signifié le 16/03/2023, la SCI DOMAINE DU COURANT a assigné la SELARL MJ SYNERGIE, cette fois en qualité de mandataire liquidateur de la SCOPELEC, à comparaître devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de fixation de sa créance.
Le mandataire liquidateur n’a pas constitué avocat.

Cette procédure a été jointe le 17/05/2023 par mention au dossier.

Par déclaration du 23 mai 2022, la SCI DOMAINE DU COURANT a procédé à sa déclaration de créance pour la somme de 7 725 euros TTC correspondant aux loyers du 1er janvier au 31 mars 2022. Par une deuxième déclaration de créance consécutive à la liquidation judiciaire prononcée le 28 décembre 2022, la SCI a procédé à une nouvelle déclaration de créance pour les loyers d’avril à juin 2022.

L'ordonnance de clôture est en date du 8/11/2023.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 23/11/2023, l’affaire a été mise en délibéré au 25/01/2024.


PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur :

Dans le dernier état de ses écritures résultant de son assignation signifiée en date du 16/03/2023 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du tribunal de : 
VOIR FIXER la créance de la SCI DOMAINE DU COURANT à la somme de 15.450 € TTC au titre des loyers, au passif de la liquidation judiciaire de la SCPA SCOPELEC ;
VOIR FIXER la créance de la SCI DOMAINE DU COURANT à la somme de 12.689,35€ au titre des réparations locatives, et 541,48 € au titre de la taxe foncière, au passif de la liquidation judiciaire de la SCPA SCOPELEC ;
CONDAMNER la société SCOPELEC au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'Article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER aux entiers dépens
 
La SCI DOMAINE DU COURANT soutient que le congé délivré le 11 juin serait nul au motif qu'il n'aurait pas été délivré à la SCI DOMAINE DU COURANT en sa qualité de bailleresse. Elle rappelle que selon l'article 654 du Code de Procédure Civile, la signification doit être faite à personne. Et s’agissant d’une personne morale elle est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet. 


Ce n’est qu’à défaut de signification à une personne, que la signification est faite à domicile en application de l'article 655 du Code de Procédure Civile.

Elle affirme que selon la jurisprudence, la signification ne peut être effectuée à domicile que lorsque il est démontré que l'Huissier a bien effectué toutes les diligences pour que l'acte puisse être signifié “à Personne” et qu'elle soit demeurée infructueuse.

Elle reproche à l'Huissier de ne pas avoir fait les diligences nécessaires pour signifier “à Personne” et donc de caractériser insuffisamment l'impossibilité de signifier “à Personne”.

A défaut d'avoir pu signifier au siège social mentionné sur l'extrait K bis "rue du Courant", laquelle adresse ne comporte aucun numéro, elle reproche à l'Huissier de Justice de ne pas avoir fait signifier au domicile du gérant, dont il aurait eu connaissance, alors que l'adresse de la société était indéterminée.

Le bailleur prétend que l'irrégularité du congé lui a causé un grief car n’étant prévenue qu'à la fin du mois de Novembre pour la fixation de l’état des lieux de sortie, il n'aurait pas eu la possibilité de bénéficier du délai de six mois lui causant un préjudice par le fait qu'il n'aurait pas eu la possibilité de rechercher un nouveau locataire, il serait fondée à voir poursuivre le paiement des loyers sur une période de trois années à compter du 15 décembre 2021.

Le bailleur ayant consenti un nouveau bail commercial à compter du 1er juillet 2022, il aurait déposé une déclaration de créance initiale pour les trois premiers mois de loyers puis, consécutivement à la liquidation judiciaire prononcée le 28 décembre 2022, il aurait procédé à une nouvelle déclaration pour les loyers du mois d'avril au mois de juin 2022.

Il forme donc une demande à hauteur de six mois de loyers (du 1/01 au 30/06/2022), soit 15.450 € TTC.

Par ailleurs, il affirme que lors du départ des lieux le 14 décembre 2021, le preneur aurait laissé l'immeuble avec des désordres constatés au procès-verbal, soit des traces et des trous sur les murs, ainsi que des taches sur les moquettes, la réfection des moquettes aurait été effectuée pour la somme de 7.942,80 €, alors que des travaux de menuiserie auraient été réalisés pour un montant de 4.519,60 € ; outre différentes sommes dues sur la facture 2022 pour un montant de 14,40 €, sur la facture 2203 pour 139,95 €, ainsi qu'une régularisation de charges pour 72,60 €. De plus, la taxe foncière pour l'exercice 2022 resterait due sur la période de janvier à juin 2022, soit 541,48 €.

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures signifiées aux parties, soit en l’espèce en date du 16/03/2023 pour l’assignation et des pièces signifiées N° 1 à 17 au moment de l’assignation.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement
En l’espèce, la SELARL MJ SYNERGIE, mandataire liquidateur de la société coopérative de production anonyme à capital variable SCOPELEC, défendeur, régulièrement cité, n’a pas constitué, ni à fortiori fait déposer ses conclusions. La décision à intervenir est susceptible d’appel, elle sera rendu par jugement réputé contradictoire.
Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Rappel sur la charge de la preuve
Selon l'article 9 du Code de procédure civile : 
"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Alors que - en matière contractuelle - l'article 1353 du Code civil dispose que :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

Sur la question de la validité du congé
- sur la signification du congé délivré le 11 juin 2021
Sans avoir à répondre à la question de savoir si l’huissier, qui indique avoir fait les diligences pour s'assurer de la certitude du domicile et avoir procéder selon l'article 656 du code de procédure civile, en l'absence de toute personne au siège de la personne morale, a commis une irrégularité pour ne pas avoir délivré cet acte à l'adresse du gérant de la personne morale dont il est dit qu'il connaissait l'adresse, le tribunal relève qu’il résulte des seules énonciations contenues à l’acte instrumentaire du 11/06/2021 que cet acte (pièce n°5) est insuffisamment précis - faute d’indiquer à quel numéro de la rue qui en comporte plusieurs, il aurait déposé l’avis de passage - pour valoir preuve du congé.
- sur l’incidence de l’imprécision de données essentielles communiquées par le bailleur
Le tribunal constate toutefois, que le bailleur, partie au bail a usé (sciemment ou par négligence, et à tout le moins durablement) d'une adresse incomplète, l'adresse présentée dans les trois assignations, en date du 1/03/2022 (à l’encontre du preneur), du 22/12/2022 (à l’encontre du mandataire judiciaire) et du 16/03/2023 (à l’encontre du liquidateur) qui saisissent le tribunal, restent toutes trois toujours muettes sur le numéro de la voie ; alors que l’adresse du bailleur figurant au bail n’est pas celle déclarée à son Kbis, qu’il ne démontre pas, par ailleurs l’avoir fait modifier pour la rendre plus précise et alors que par courrier du 25/11/20221 le gérant du bailleur affirmait au preneur (sa pièce 3) que ni lui, ni la société (la SCI) “n’avons de domicile ou boîte postale rue du Courant à LORMONT” (sic).
De ce fait le bailleur ne peut légitimement faire grief à l'huissier instrumentaire de son contractant d'avoir commis une irrégularité pour ne pas avoir fait délivrer le congé à l'adresse personnelle du gérant, étant seul responsable de l’impossibilité à recevoir signification d’un acte juridique à l’adresse imprécise et incomplète du siège social : “rue du courant à LORMONT”.
- sur l’incidence de la remise des clefs au bailleur effectuée sans réserve de sa part
Le tribunal relève qu’en outre, le constat d'huissier du 14/12/2021, dressant un état des lieux réalisé suite au congé (pièce n°12), relate en fin de constat la remise sur place des clefs par le preneur à M [X] [V] en personne, gérant de la SCI Domaine du courant, bailleur, sans qu’aucune réserve sur le congé ne soit mentionnée par l’huissier. Cette reprise des lieux par le bailleur fait nécessairement obstacle à une demande de ce dernier de poursuivre le bail pour une nouvelle période contractuelle de trois ans.
Il résulte de l’ensemble de ces constats que le congé - donné au bailleur en date du 11/06/2021 et corroboré par la remise de possession au bailleur des lieux loués sans réserve de la part de ce dernier - entraîne la cessation des effets du bail à compter du 14/12/2021.
Aucun loyer n’étant de ce fait dû pour la période postérieure, le bailleur sera débouté de sa demande de fixation de créance au titre des supposés loyers pour la période du premier janvier au trente juin 2022. 

Sur la demande d’indemnisation pour travaux de remise en état
A l’étude des constatations rapportées par l’huissier dans l'état des lieux contradictoire réalisé le 14/12/2021, le Tribunal relève - qu’en dehors du coût de réparation de la porte d’entrée qui n’était pas contesté par le preneur, lequel n’avait pas eu le temps de faire procéder à cette réparation en temps utile, aucune des traces, trous sur les murs, ainsi que taches sur les moquettes relevées par l’huissier ne constitue des dégradations mis à la charge du preneur, mais du seul résultat de la vétusté, laquelle reste à la charge du bailleur.
De sortes que seul le coût des travaux de menuiserie sera imputé au preneur.
S’agissant du montant du dommage, le bailleur ne produit aucune facture de réparation, seuls deux devis distincts sont produits: l’un au nom du bailleur pour 2.232€, l’autre au nom du preneur pour 2.287,60 € (pièce n°7), sans aucune autre précision.
Aussi, le tribunal retiendra comme pertinent le seul devis au nom du preneur.

Sur la reddition de charges
Le bailleur argue sur factures d’une régularisation de charges pour 14,4€ + 139,95€ + 72,6€, soit 226,95 €, total qui sera retenu.
Etant précisé, que sa demande pour la taxe foncière 2022 ne pourra qu’être rejetée dans la mesure où le bail a cessé le 14/12/2021.
En conclusion le Tribunal fera droit aux demandes du bailleur sur la somme globale ramenée à (2.287,60 + 226,95€ = ) 2.514,55 €.

Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens seront supportés par le passif de la liquidation judiciaire, en application de l'article 696 du code de procédure civile et L. 622-22 du code de commerce.
- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 1.500 €.
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

N° RG 22/01600 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WK4N

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
- DÉBOUTE la SCI Domaine du courant de sa demande de fixation au passif de la SCPA SCOPOLEC d’une créance pour paiement de supposés loyers pour la période du 1/01/2022 au 30/06/2022 ;
- FIXE la créance de la SCI DOMAINE DU COURANT à la somme de 2.514,55 €, au titre des réparations locatives et reddition du compte de charges, au passif de la liquidation judiciaire de la SCPA SCOPELEC ;
- FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SCPA SCOPELEC les dépens et la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit, à titre provisoire ; 
- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.


LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,