Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01673 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YH27







S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[M], [S] [L]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.


- FE délivrée à AARPI CB2P Avocats


Le 26/01/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE, SA D’HLM
RCS TOURS 775 690 886
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-jacques COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET



DEFENDERESSE :

Madame [M], [S] [L]
née le 19 Août 1982 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007638 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Elise BENECH (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 09 septembre 2020, à effet du 14 septembre 2020, la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [M] [L] un logement situé [Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel initial de 364,07 euros et 143,72 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 juin 2023, la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.397,57 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE a assigné Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 octobre 2023 aux fins de voir :

- Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 5]), avec effet au 08 août 2023,
- Ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- Condamner Madame [M] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 2.826,62 euros, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, avec intérêt à taut légal à compter du commandement de payer, correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 01 août 2023,
- Condamner Madame [M] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer - assorti d’indexation - et des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner Madame [M] [L] à payer une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Madame [M] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 27 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 01 décembre 2023.

Lors de l’audience du 01 décembre 2023, la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.167,58 euros au 01 décembre 2023 et confirme sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement, dès lors que d’une part, le paiement de l’intégralité du loyer courant n’est pas repris et d’autre part, que Madame [M] [L] ne justifie d’aucune proposition sérieuse de réglement. Enfin, elle s’oppose à l’application des délais spéciaux de l’article L.412-4 dès lors que Madame [M] [L] ne justifie d’aucune démarche de relogement depuis la réception de l’assignation et ne paye pas depuis très longue date son loyer. 

En défense, Madame [M] [L] représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de voir : 

- Juger Madame [M] [L] recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- Débouter la SA HLM ICF ATLANTIQUE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, 
- Déduire de la dette locative la somme de 450 euros correspondant aux derniers versements effectués par Madame [L] et la somme de 677,83 euros correspondant à des frais d’huissier de justice ; 
- Débouter la SA HLM ICF ATLANTIQUE de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par l’effet du commandement en date du 7 juin 2023 ; 
- Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 9 septembre 2020 ; 
- Accorder à Madame [M] [L] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative ; 
- juger que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 

A titre subsidiaire, 

- Accorder à Madame [M] [L] un délai d’un an afin de pouvoir se reloger conformément aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; 

En toute hypothèse, 

- Accorder à Madame [M] [L] l’aide juridictionnelle provisoire ; 
- Juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu’elle aura exposée. 

Elle expose contester le montant de la dette dès lors que le décompte produit en octobre 2023 comprend les frais de procédure d’un montant de 677,83 euros, et ne tient pas compte des derniers versements. 

Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant, exposant avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, et sa capacité à régler l’arriéré en raison de ses ressources. 

Enfin, elle sollicite à titre subsidiaire un délai d’un an aux fins de pouvoir se reloger en raison de sa situation personnelle et familiale. 

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience du 27 octobre 2023 à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, le tribunal a accordé que soit envoyé en cours de délibéré un décompte actualisé. Celui ci a été reçu au Pôle Protection et Proximité le 05 décembre 2023, établissant une créance de 3.047,58 euros à l’encontre de Madame [M] [L]. 

La date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 octobre 2023. 

Le bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 7 janvier 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.


L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses effets

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Madame [M] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.397,57 euros au titre des loyers, suivant exploit du 07 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. 

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 août 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.



Sur la demande principale de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [M] [L] a bien réglé l’intégralité du loyer du mois d’octobre arrivé à échéance au mois de novembre ainsi que l’intégralité du mois de novembre arrivé à échéance au mois de décembre (120 euros + 400 euros versés avant le 1er décembre). En outre, Madame [M] [L] démontre avoir repris son activité salariée après une courte période d’arrêt de travail, outre la reprise du versement des allocations logement, soit des ressources mensuelles de 1300 euros, et de faibles charges. Dès lors, il y a lieu de considérer qu’elle est en situation de régler sa dette locative. 

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [M] [L]. 

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [M] [L] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (506,43 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Enfin, la demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à octroyer au locataire des délais pour quitter les lieux. 

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.047.58 euros à la date du 05 décembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance : les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (677.83 euros), de sorte que la dette locative s’élève à 2.369,75 euros.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [M] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.369,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 décembre 2023 – échéance du mois de novembre incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande d’admission à l’aide juridictionnelle provisoire 

Il ressort des pièces transmises que le bureau d’aide juridictionnelle a accordé l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure, en date du 22 novembre 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée à ce titre par Madame [M] [L]. 

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [M] [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [M] [L] à verser à la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 8 août 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 09 septembre 2020 entre Madame [M] [L] et S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE, relatif au logement situé [Adresse 5]) ;

CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer à la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 2.369,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 05 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [M] [L] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 65 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;


DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut par Madame [M] [L] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (506,43 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [M] [L] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] à payer à la S.A D’HLM ICF ATLANTIQUE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT