Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01652 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHYS







Société AQUITANIS

C/

[J] [M]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à AQUITANIS


Le 02/02/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Représenté par M. [T] [P] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial




DEFENDERESSE :

Madame [J] [M]
[Adresse 3] - [Adresse 8]
[Localité 5]

Absente




DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.




QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privés en date des 3 février 2021 et 7 avril 2022, prenant effet les mêmes jours, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE a donné à bail à Madame [M] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], [Adresse 8] et une place de stationnement n°SYVPE0034 située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE a fait délivrer à Madame [M] [J] un commandement de payer la somme de 2547.45 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE a assigné Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 8 décembre 2023 aux fins de voir :
oDe constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le un bail d'habitation et jardin sous seing privé en date du 03/02/2021 et un bail de parking sous seing privé en date du 07/04/2022, tant pour non-paiement des loyers que pour défaut d'assurance, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi sa qualité d'occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], [Adresse 8] à [Localité 5],
oD'ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la Force Publique,
oDe le condamner au paiement d'une provision égale au montant de votre arriéré à la date de ce jour, soit 3784.80 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation sur le fondement de l'article 1231-7 du Code civil,

oDe le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle pour un montant au moins égal au loyer actuel outre charges et taxes, soit 581.26 euros à compter de la présente assignation et jusqu'à son départ effectif,
oDe le condamner au paiement d'une indemnité de 150.00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
oDe le condamner aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile, en ceux compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonce à la CAPEX, le coût de la présente assignation et le coût de sa dénonce à la Préfecture.

Lors de l'audience du 8 décembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4484.69 euros au 7 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [M] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Madame [M] [J] n'a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 4 septembre 2023, au moins six semaines avant la date de l'audience.

L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 mai 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
 
Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.
L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE a fait signifier à Madame [M] [J] un commandement d'avoir à payer la somme de 2547.45 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 19 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.

Madame [M] [J] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 20 juin 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, l'établissement public est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 20 juin 2023.

Dès lors, Madame [M] [J] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 20 juin 2023, ce qui constitue pour l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 4484.69 euros à la date du 7 décembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [M] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4484.69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 7 décembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. Madame [M] [J] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (652.94 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [M] [J].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [M] [J] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de l'établissement public bailleur, à la date du 20 juin 2023 ;



CONDAMNONS Madame [M] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5], [Adresse 8] et la place de stationnement n°SYVPE0034 située à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [M] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (652.94 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [M] [J] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE la somme de 4484.69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 7 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [M] [J] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE, à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [M] [J] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT