Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50420 

N° Portalis 352J-W-B7I-C3XIS

N° : 6

Assignation du :
15 janvier 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024


par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

Madame [R] [L] [Y] [C] [H] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Romy ZALCBERG, avocat au barreau de PARIS - #B0406



DEFENDERESSE

La S.A.S. SUNSHINE
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée 



DÉBATS

A l’audience du 1er mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 avril 2016, Madame [R] [H], épouse [O], et Monsieur [E] [H] ont donné à bail commercial à Madame [J], agissant pour le compte de la société L&G, aux droits de laquelle est venue la SAS SUNSHINE des suites de cessions de droit au bail, des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 12.000 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier du 14 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 5048 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Madame [R] [H], épouse [O], a, par exploit délivré le 15 janvier 2024, fait citer la SAS SUNSHINE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte définitive de 200€ par jour à compter de la signification de la décision,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 6591,18€ au titre de la dette échue au mois de janvier 2024 inclus,
- la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1387€ HT, en sus des accessoires à compter du 1er février 2024 jusqu'à libération des lieux,
- ordonner que le dépôt de garantie de 3111€ soit conservé par la requérante à titre d’indemnité provisionnelle,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer et de l’état des privilèges et nantissements.

A l'audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 14 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d'en contester la régularité.

La défenderesse, qui n'a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ce qui résulte d'ailleurs du décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 15 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En effet, s’il est versé des quittances de loyer, il résulte des termes de l’assignation que la requérante établit des quittances au lieu d’établir des avis d’échéance.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans pour autant l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 15 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé à compter de cette date jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 1387€ jusqu’à libération des lieux.
La somme détaillée dans l’assignation ne correspond pas au décompte locatif établi en pièce 10. Ce décompte apparaissant détaillé puisqu’il débute au mois d’avril 2023 et qu’il comporte une colonne Total, Règlement et Dû, c’est ce décompte qui sera retenu. Dès lors, il apparaît que la défenderesse est redevable d’une somme non sérieusement contestable de 4981,13€ (en tenant compte de la régularisation de charges en faveur de la défenderesse, les provisions étant sollicitées au titre de la créance), au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 15 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, le coût du commandement étant recouvrable au titre des dépens.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le contrat de bail stipule que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur si le bail est résilié, et ce, à titre d’indemnité.

Compte tenu du montant actuel de la dette locative retenue (4981€) et du montant du dépôt de garantie (3000€), cette clause revêt les caractéristiques d’une clause pénale susceptible d'être manifestement excessive, et dont l’appréciation doit être soumise au juge du fond dans le cadre de son pouvoir modérateur. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande qui apparaît sérieusement contestable.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1300 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés par la requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, au titre de l'article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la SAS SUNSHINE devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Condamnons la SAS SUNSHINE à payer à Madame [R] [H], épouse [O], :
* la somme de 4981,13 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 15 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus;
* à compter du 1er février 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle de 1387 euros, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS SUNSHINE au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du coût du relevé de l’état des privilèges et nantissements ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN