Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

N° RG 22/14124 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYMEQ

N° MINUTE : 

Assignation du :
22 Novembre 2022



JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le JEAN CHARPENTIER - SOPAGI SA, S.A
[Adresse 2] 
[Localité 5]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093


DÉFENDEUR

Maître [J] [T] ès qualité d’Administrateur Judiciaire à la succession de Madame [Y] [L] [D] [C] (décédée)
[Adresse 3]
[Localité 4]

non- représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14124 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMEQ


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Février 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 04 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Madame [Y], [L] [D] [C] était propriétaire des lots de copropriété n°4 et 5 d'un immeuble situé au [Adresse 1].

Mme [D] [C] est décédée le 6 février 2006 à [Localité 9], [Localité 6], Pérou ; depuis cette date, les charges de copropriété demeurent impayées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a donc retrouvé et pris contact avec le notaire en charge de la succession, Maître [B], notaire à [Localité 7], qui lui a fait parvenir l’acte de notoriété en date du 21 juin 2007.

Selon cet acte, Mme [Y] [L] [D] [C] a laissé pour lui succéder ses trois frères et soeurs.

Cependant, le notaire a précisé, par attestation en date du 8 mars 2022, qu’aux termes d’un testament en date du 24 juin 2004, la défunte avait légué ses biens et droits immobiliers sur l’appartement du [Adresse 1] à [Localité 8] à une personne physique, également défunte à ce jour.

Aucun des héritiers connus n’ayant pu être identifié, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Paris d’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la succession de Mme [D] [C].

Par ordonnance en date du 1er juin 2022, Maître [J] [T] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Mme [D] [C].

Par exploit d'huissier signifié le 22 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du jeudi 16 mars 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et suivants et 1240 du code civil, et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

- condamner Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] au paiement de la somme de 14.455,87 euros, arrêtées au 23 septembre 2022 ;

- condamner Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] au paiement des entiers dépens ;

- condamner Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 14 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, prorogé au 4 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’une fiche d’immeuble du service de la publicité foncière, un acte de décès de Mme [D] [C], un acte de notoriété émanant du notaire en charge de la succession et ses annexes, et une ordonnance en date du 24 mai 2023 du bureau des administrations judiciaires et séquestres du tribunal judiciaire de Paris que Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C], est propriétaire des lots 4 et 5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2015, 1er avril 2016, 26 juin 2017, 20 juin 2018, 26 juin 2019, 9 septembre 2020, 30 juin 2021, 28 décembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 23 septembre 2022

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.455,87 euros.
Décision du 04 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14124 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMEQ


Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation soit le 22 novembre 2022.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2015.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, la situation particulière d’un bien immobilier en déshérence, dans le cadre d’une succession internationale où les héritiers sont demeurés non identifiés, n’est pas de nature à imputer sur une personne physique déterminée une mauvaise volonté dans l’exécution de l’obligation de paiement des charges de copropriété.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

-14.455,87 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 8 novembre 2022 (4ème appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2022 ;

- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Maître [J] [T], es qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la succession de Mme [Y], [L] [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024


La Greffière La Présidente