Cour d'Appel · 3e chambre civile — 4 avril 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 04 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/04552 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OHG4





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 04 JUIN 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 17/05250





APPELANTE :



SCI YMCV agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de BEZIERS





INTIMEE :



SCI LOUIS ET COMPAGNIE

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par Me Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER

ordonnance irrecevabilité conclusions du 28 novembre 2019







Ordonnance de clôture du 17 Janvier 2024



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA





ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





* * * * 





FAITS ET PROCEDURE



Selon acte authentique du 14 août 2014, la SCI Louis et compagnie a cédé à la SCI YMCV un immeuble situé à Lauret (34), cadastré A [Cadastre 3] et [Cadastre 4], lieu-dit [Localité 6], pour le prix de 400 000 euros.

L'acte fait référence à un bail commercial du 21 octobre 2011 consenti par la demanderesse à la SARL Pavillon Saint-Loup, traiteur, dont le gérant est également celui de la SCI YMCV et portant sur une salle de réception avec bar, un espace cuisine et deux pièces mansardées à l'étage dont une aveugle et l'autre à usage de bureau.



Le 23 septembre 2014, la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation en relevant notamment l'absence de vérification des installations techniques, un défaut d'isolement entre la cuisine et la salle de restauration et la présence d'un logement non isolé.

Par courrier du 17 novembre 2014 la SCI YMCV a mis la SCI Louis et compagnie en demeure de réparer ces non-conformités mais cette dernière a dénié toute obligation de garantie.



Par ordonnance de référé du 16 juillet 2015 une mesure d'expertise a été confiée à Monsieur [T] qui a déposé son rapport le 26 mai 2017.



Par exploit du 19 octobre 2017, la SCI YMCV a assigné la SCI Louis et compagnie devant le tribunal de grande instance de Montpellier à titre principal sur le fondement du dol et à titre subsidiaire sur celui de la garantie des vices cachés.



Par jugement du 4 juin 2019 ce tribunal a:



' débouté la SCI YMCV de l'intégralité de ses demandes ;

' condamné la SCI YMCV à verser à la SCI Louis compagnie une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de 700 du code de procédure civile ;

' condamné la SCI YMCV aux dépens ;

' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.





La SCI YMCV a relevé appel de cette décision le 1er juillet 2019.



Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 4 novembre 2019,



Vu l'ordonnance d'irrecevabilité des conclusions de la SCI Louis et compagnie en date du 28 novembre 2019,



MOTIFS



Sur le dol :



L'appelante soutient que la SCI Louis et compagnie a commis à son égard des man'uvres dolosives caractérisées par l'exécution de travaux non conformes en méconnaissance volontaire des dispositions du permis de construire et en l'absence de demande d'attestation de conformité.



L'expert judiciaire [T], commis par ordonnance de référé, précise que la salle de réception et le logement de fonction ont été construits en 1998 et que la société Pavillon Saint Loup traiteur y a exercé l'activité de traiteur et de location de salles. La commission de sécurité a émis un avis favorable le 20 novembre 2009 et le 21 octobre 2011, la SCI Louis et compagnie a conclu avec la SARL Pavillon Saint Loup, qui a adjoint l'activité de restauration à celle de traiteur, un bail commercial avec promesse de vente. Le 14 août 2014 la SCI Louiset compagnie a vendu les murs à la SCI YMCV. Le 1er octobre 2014 la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité.



L'expert judiciaire décrit les lieux litigieux : un bâtiment de 350 m² comprenant une salle de réception, une cuisine, un office et des toilettes, la partie service étant surmontée d'un espace de logement. Une extension de 80 m² abrite une activité de restauration-traiteur avec un comble aménagé vide.

La seule modification effectuée par l'appelante a consisté à aménager l'étage, anciennement utilisé comme bureau, en logement équipé d'une salle de bain et d'une cuisine.



L'expert a examiné les trois difficultés pour lesquelles la commission de sécurité a émis un avis défavorable :

- absence de vérification des installations techniques concernant les dispositifs de protection, les mises à terre, les éclairages de sécurité. Ces vices sont importants puisqu'ils affectent la sécurité des utilisateurs du bien vendu et compromettent l'activité professionnelle du locataire commercial.

- défaut d'isolation entre la cuisine et la partie accessible au public en raison de l'absence de portes coupe-feu, ce vice affectant la sécurité du public reçu dans les locaux.

- insécurité du logement aménagé dans le comble au-dessus de la partie office de l'établissement recevant du public en raison d'une absence d'isolement. Ce vice important affecte la sécurité des personnes hébergées.



L'expert affirme que les deux premiers défauts rendent la chose vendue impropre à une activité de restauration et que la sécurité du logement affecte la valeur du bien vendu.



L'acte de vente du bien immobilier en date du 3 novembre 2014, stipule que l'acquéreur, la société YMCV, déclare parfaitement connaître le bien dans la mesure où son gérant est aussi gérant de la société preneur du bail commercial, le Pavillon Saint Loup traiteur.

Cependant l'expert judiciaire affirme que l'absence de vérification des installations techniques n'était pas apparente au jour de la vente même pour un acquéreur professionnel de la restauration. Certes la SCI YMCV devait connaître la législation sur la sécurité des établissements recevant du public mais elle ne pouvait constater, en apparence, l'absence de dispositifs de protection, les mises à terre et les éclairages de sécurité.

De même, le défaut d'isolement de la cuisine et de la partie accessible au public n'était pas apparent au jour de la vente même pour un acquéreur professionnel de la restauration.



Certes la SCI Louis et compagnie, lors de la demande de permis de construire en 2002, a indiqué que l'extension devait abriter un office-stockage et n'a donc pas décrit l'activité réelle de traiteur et de restauration alors que le preneur exerçait déjà ladite activité. En outre, une fois les travaux achevés, elle n'a pas fait de déclaration d'achèvement.

Cependant le 20 novembre 2009 la commission de sécurité a émis un avis favorable permettant au vendeur de penser que le bien était conforme aux règles de sécurité tant en ce qui concerne les installations techniques que l'isolement de la cuisine avec la partie accessible au public. En effet, cette commission de sécurité n'a pu manquer, lors de sa visite au mois d'octobre 2009, de constater la nature de l'activité commerciale exercée dans les lieux.

En 2011, la société Pavillon Saint Loup a adjoint comme activité celle de restauration à la suite de la décision de son assemblée générale extraordinaire à laquelle participait, en qualité de porteur de parts, [U] [F], gérant de la SCI Louis et compagnie.

Cependant l'appelante ne caractérise pas les man'uvres dolosives qui auraient été commises par la société Louis et compagnie entre la visite de la commission de sécurité en octobre 2009, qui lui a laissé croire que le bien était conforme aux règles de sécurité, et l'acte de vente du bien par acte du 3 novembre 2014. En effet même si l'activité exercée dans les lieux n'a pas été suffisamment décrite lors de la demande de permis de construire, cette commission de sécurité devait réaliser ses contrôles en parfaite connaissance de cause de l'activité commerciale.



S'agissant de l'insécurité du logement aménagé dans les combles, l'aménagement de cet étage a été effectué par la SCI YMCV alors qu'auparavant cet endroit n'abritait qu'un bureau, ce qui n'a pas manqué d'être constaté par la commission de sécurité qui n'a relevé aucune anomalie en octobre 2009. Sur ce point également l'appelante ne caractérise aucune man'uvre dolosive de la part de la société Louis et compagnie venderesse.



En conséquence, la demande de la société YMCV fondée sur le dol doit être écartée et le jugement confirmé sur ce point.



Sur la responsabilité de la venderesse fondée sur les dispositions de l'article 1792-1-2° du code civil :



La SCI Louis et compagnie est réputée constructeur au sens de l'article 1792-1-2° du code civil dès lors qu'elle a vendu le bien immobilier après l'avoir fait construire.



Cette responsabilité ne peut être envisagée en ce qui concerne l'aménagement des combles en logement habitable puisque cette transformation a été réalisée par l'appelante.



En revanche, la société Louis et compagnie a réalisé les travaux du bâtiment abritant l'activité de traiteur et restauration et notamment les travaux électriques dont les vices ont été relevés par la commission de sécurité. Cependant ces travaux ont été réalisés au cours de l'année 2003 ainsi qu'il résulte des factures communiquées à l'expert.

Concernant les travaux à l'origine du défaut d'isolement entre la cuisine et la partie accessible au public, ils ont été réalisés au cours de l'année 2002 selon la facture produite pendant les opérations d'expertise.

L'attestation du maire de la commune précisant avoir reçu le dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier le 15 janvier 2004 est insuffisante pour contredire la preuve de la réalité des travaux résultant des factures. En effet le dépôt de ce document peut avoir été oublié lors du démarrage des travaux et avoir été l'objet d'une régularisation auprès de la commune.

Ainsi, lors de l'introduction de la procédure en 2015 la prescription de l'action responsabilité décennale était acquise rendant irrecevable la demande de l'appelante sur ce fondement.

Le jugement sera confirmé également sur ce point.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Condamne la SCI YMCV aux dépens de l'appel.





le greffier le président