Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 5 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 05 AVRIL 2024



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17570 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOFF



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Septembre 2023 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 23/01057





APPELANTE 



S.A.S. VEGETALOVE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]



Ayant comme avocat postulant Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 et comme avocat plaidant Me Arnaud SALABERT, avocat au barreau de Paris, toque : K83



INTIMEES 



Mme [F] [I]

[Adresse 7]

[Localité 5]



Mme [H] [P]

[Adresse 6]

[Localité 3]



Mme [R] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentées par Me Julien MAIMBOURG de l'AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D152





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



 Florence LAGEMI, Président,

 Rachel LE COTTY, Conseiller,

 Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 26 juin 2009, M. [Z], représenté par son mandataire, la société Paul Rolland, a donné à bail à la société Végétalove des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 8] (Val-de-Marne), afin d'y exercer une activité de traiteur, épicerie fine, salon de thé, ateliers culinaires et vente d'accessoires relatifs à la cuisine et à la gastronomie. 



Le bail a été renouvelé le 4 septembre 2019 pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 33.000 euros, payable trimestriellement et d'avance. 



Le 7 février 2023, Mmes [I], [P] et [X] ont fait délivrer à la société Végétalove un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme en principal de 34.861,74 euros au titre de l'arriéré locatif et de la clause pénale, puis l'ont fait assigner, par acte du 8 juin 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 28 septembre 2023, le premier juge a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 mars 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Végétalove et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, soit la somme de 14.674,04 euros ;

condamné la société Végétalove à payer aux consorts [I], [P] et [X] la somme provisionnelle de 14.674,04 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;

dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; 

condamné la société Végétalove à payer aux consorts [I], [P] et [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





condamné la société Végétalove aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.




Par déclaration du 27 octobre 2023, la société Végétalove a interjeté appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, et à sa condamnation au paiement par provision de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation, d'une indemnité procédurale et aux dépens. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mars 2024, la société Végétalove demande à la cour de : 


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


statuant à nouveau,


lui accorder un délai de 15 mois, à compter rétroactivement du 7 mars 2023, pour s'acquitter des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 décembre 2023 à la somme de 59.330,93 euros ;

suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ; 

juger qu'elle s'est acquittée des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, d'un montant de 59.330,93 euros, par virement en date du 24 janvier 2024 ;

juger en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ;

débouter dès lors les consorts [I], [P] et [X] de leurs demandes ; 

condamner les consorts [I], [P] et [X] aux entiers dépens de la procédure en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP Grappotte Benetreau conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 13 mars 2024, les consorts [I], [P] et [X] demandent à la cour de : 


débouter la société Végétalove de l'ensemble de ses demandes ; 


En conséquence, 


confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;


y ajoutant,


condamner la société Végétalove à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la société Végétalove aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, faculté de recouvrement direct conformément à l'article 699 du même code.




La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mars 2024. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



 SUR CE, LA COUR 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



Au cas présent, il est constant que Mmes [I], [P] et [X], dont nul ne conteste qu'elles viennent aux droits de M. [Z], ont fait délivrer à la société Végétalove, le 7 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme en principal de 31.692,49 euros représentant l'arriéré locatif au premier trimestre 2023 inclus. 



Il est constant que dans le mois du commandement, seule la somme de 17.018,45 euros a été réglée. Ainsi, les causes du commandement n'ayant pas été intégralement acquittées, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies le 7 mars 2023. 



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 



Au cas présent, il est relevé à la lecture du décompte locatif arrêté au 12 mars 2024, produit par les intimées, que la société Végétalove s'est acquittée de l'intégralité des loyers et charges au premier trimestre 2024 inclus, l'appelante ayant effectué un virement le 29 janvier 2024 d'un montant de 59.330,93 euros soldant la dette locative arrêtée au 31 décembre 2023, puis, un virement de 15.160,94 euros, le 5 mars 2024, en règlement du premier trimestre 2024. 



Il apparaît de ce décompte, qu'à la clôture des débats, le 28 mars 2024, la société Végétalove était à jour de l'intégralité des loyers et charges. 



Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire. 



Les intimées s'opposent à la demande de délais de paiement en remettant en cause le sérieux et la bonne foi de la société Végétalove, précisant que le règlement de la dette a été effectué par sa dirigeante, la société 7 Matignon, et qu'il n'est pas démontré qu'elle pourra, dans l'avenir, faire face à ses obligations. Elles indiquent au surplus, que le local n'est pas exploité, ce qui est source d'interrogations. 



Mais, il est incontestable que des efforts certains ont été réalisés puisque l'arriéré locatif a été apuré. 



Le fait que le règlement ait pu être effectué par la société 7 Matignon, actionnaire unique et présidente de la société appelante, ne saurait permettre de présupposer que cette dernière serait dans l'incapacité de poursuivre le paiement des loyers ultérieurs, étant en tout état de cause relevé que le règlement intervenu, s'analysant comme une avance en compte courant d'associé ainsi que le rappelle la société Végétalove, ne présente aucun caractère irrégulier. 



En outre, les seules modalités de signification de l'assignation devant le premier juge, intervenue conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne suffisent pas à caractériser la non exploitation du local donné à bail, les demandes du preneur et le règlement des loyers démontrant en revanche sa volonté de poursuivre le contrat. 



Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement de la dette locative est intervenu au plus tard le 5 mars 2024. 



Il convient donc d'accorder à la société Végétalove un délai de paiement rétroactif jusqu'au 5 mars 2024 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. 



Ainsi, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Végétalove, statué sur le sort des meubles, et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une provision au titre de l'arriéré locatif. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



La société Végétalove, débitrice des loyers et dont l'action en appel a été engagée dans son seul intérêt, supportera les dépens exposés devant la juridiction du second degré. 



En revanche, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. 





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 mars 2023, ordonné l'expulsion de la société Végétalove, statué sur le sort des meubles laissés dans les lieux et condamné cette société au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une provision de 14.674,04 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 7 mars 2023 ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Constate que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 7 mars 2023 ; 



Constate que la dette locative au 1er janvier 2024, s'élevait à la somme de 74.491,87 euros, premier trimestre 2024 inclus ; 



Accorde à la société Végétalove un délai expirant le 5 mars 2024 pour s'acquitter de cette somme et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; 



Constate que la société Végétalove s'est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ; 

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué et rejette la demande d'expulsion et la demande en paiement de provision formées par Mmes [I], [P] et [X] ; 



Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions dont il a été fait appel ; 



Condamne la société Végétalove aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT