Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/321


N° RG 23/00959 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XV44
JONCTION N° RG 23/01567


4 copies















GROSSE délivrée
le08/04/2024
àla SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
Me Edwige HARDOUIN
Me Elodie VITAL-MAREILLE


Rendue le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 11 Mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Marine LACROIX, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


N° RG 23/00959

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI JARDAL 44, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

S.A.S. TROPICANA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX








N° RG 23/01567

DEMANDERESSE

S.A.S. TROPICANA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C. LA FONCIERE [Adresse 5], société civile, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX





I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 avril 2023, la S.C.I. JARDAL 44 a assigné la S.A.S. TROPICANA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par acte du 21 juillet 2023, la S.A.S. TROPICANA a assigné la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5].

Les instances ont été jointes.

Par ses dernières conclusions du 2 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.C.I. JARDAL 44 demande au juge des référés de :

* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

* ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique ;

* ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

* condamner la S.A.S. TROPICANA à lui payer 103.007,52 euros au titre des loyers et charges impayés février 2024 inclus sur la base d’un loyer de 3.960 euros et 10.095,10 euros au titre de l’indexation,

Subsidiairement,

* la condamner au paiement d’une somme de 272.585,66 euros au titre des loyers et charges impayés février 2024 inclus sur la base d’un loyer de 5.455,71 euros,

En toute hypothèse, 

* débouter la S.A.S. TROPICANA de ses demandes,

* la condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

* la condamner à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle expose que, par acte en date du 1er janvier 2013, la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société la Boulangerie du 48 un local commercial à usage de boulangerie située à [Localité 4], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 5300 €uros hors-taxes, et qu’elle vient aux droits de la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] pour avoir acquis le local objet du bail par acte de vente du 5 novembre 2020. 
Elle indique que la S.A.S. TROPICANA vient aux droits de la Boulangerie du 48 pour avoir acquis le fonds de commerce à la suite d’un jugement de plan de cession en date du 21 mars 2017 rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Des loyers sont restés impayés et par acte du du 3 novembre 2022, elle a fait délivrer à la S.A.S. TROPICANA commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 129.146,65 euros qui n’a pas été réglée dans le délai d’un mois imparti.
Elle soutient que, si une procédure est en cours entre la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] et la S.A.S. TROPICANA relative au montant du loyer, cette procédure n’affranchit nullement la locataire du paiement du loyer, a minima au montant qu’elle estime devoir, soit la somme mensuelle de 3960 € TTC.

Par ses dernières conclusions du 15 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.S. TROPICANA demande au juge des référés de :

* débouter la S.C.I. JARDAL 44 de ses demandes,

A titre subsidiaire,

* suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accordes des délais de paiement de 24 mois,



* condamner la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] à lui payer la somme de 35.640 euros au titre des paiements indus et la condamner à la relever indemne de toute condamnation pour ce montant,

* dire que le loyer mensuel s’élève à 3.300 euros, sans limitation dans le temps,

* condamner solidairement la S.C.I. JARDAL 44 et la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] à lui payer 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Elle soutient que la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] lui a accordé une diminution de loyer en le ramenant à la somme de 3.300 €uros HT et que cette diminution du loyer a été retenue par un jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 8 septembre 2022 dont il a été relevé appel par la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5], la procédure étant toujours en cours, mais que la S.C.I. JARDAL 44 n’en tient pas compte dans le cadre du commandement de payer qu’elle a signifié.
Elle ajoute qu’elle a réglé par erreur une partie des loyers à l’ancien propriétaire, la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5].

Elle sollicite subsidiairement des délais de paiement en raison de la situation économique dégradée pour l’activité de boulangerie.

Par ses dernières conclusions du 18 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] demande au juge des référés de:

* rejeter les demandes de la S.A.S. TROPICANA,

* la condamner à une amende civile,

* la condamner à lui payer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts,

* la condamner à lui payer une somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Elle conteste les règlements des loyers entre ses mains et affirme que la S.A.S. TROPICANA n’en rapporte pas la preuve.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 835 permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 



Sur la demande initiale :

L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par jugement en date du 8 septembre 2022, rendu entre la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] et la S.A.S. TROPICANA, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 
« Dit que le montant du loyer contractuel prévu au bail commercial en date du 1er janvier 2013 applicable aux relations entre la société civile immobilière Foncière [Adresse 5] et la société Tropicana, venant aux droits de la société La Boulangerie du 48 a été fixé à la somme de 3300 € hors-taxes à compter du 1er décembre 2017», et débouté la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] de sa demande en paiement d’un arriéré locatif. 
La S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] a relevé appel de cette décision qui est néanmoins exécutoire.

La S.C.I. JARDAL 44, qui vient aux droits de la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] pour avoir acquis le bien immobilier dans lequel se situe le fonds de commerce le 5 novembre 2020 ne peut donc se prévaloir des termes du contrat initial et ne peut exiger un autre montant que ce loyer mensuel de 3.300 €uros HT.
Or, le commandement de payer délivré par la S.C.I. JARDAL 44 en date du 3 novembre 2022 pour voir résilier le bail commercial par le jeu de la clause résolutoire a été signifié pour la somme de 129.146,65 euros sur la base d’un loyer mensuel de 5.455,71 euros erroné.
Ce commandement n’a pas été délivré de bonne foi et ne peut produire effet.

La S.A.S. TROPICANA est en revanche débitrice envers la S.C.I. JARDAL 44 du montant du loyer tel que fixé dans ses rapports avec l’ancienne propriétaire la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] foncières, soit la somme de 3.960 €uros TTC chaque mois.

Les pièces produites par la S.C.I. JARDAL 44 ne permettent de retenir, au titre des loyers dus par la S.A.S. TROPICANA, que la somme de 51.480 €uros pour la période du 1er janvier 2023 au 29 février 2024 (3.960 euros TTC × 13 mois). 
En effet, le décompte produit par la S.C.I. JARDAL 44 en pièce 6 ne contient pas le détail de la somme de 66.904,49 euros réclamée au titre de l’arriéré antérieur au 1er janvier 2023.
Cette créance antérieure, qui ne peut être vérifiée, ne peut par conséquent être considérée comme non sérieusement contestable.

Il sera alloué à la S.C.I. JARDAL 44 la seule somme de 51.480 €uros à titre provisionnel.

Compte tenu de la situation économique difficile, 
il y a lieu d'accorder à la S.A.S. TROPICANA un délai de 24 mois pour régler cette dette locative.

Sur les demandes incidentes :

À l’appui de sa demande de remboursement de la somme de 35.640 euros, la S.A.S. TROPICANA soutient qu’elle a procédé au règlement des loyers, par erreur, entre les mains de l’ancien propriétaire, la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5].

Elle produit pour en justifier une attestation délivrée par son expert-comptable, le 17 novembre 2022, qui certifie qu’elle a effectué des virements d’un montant global de 35.640 €uros sur la période courant du 1er janvier 2022 au 31 octobre 2022 en faveur de la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] en paiement des loyers « selon le détail et sur le RIB joints. »
Le détail censé être joint n’est pas produit par la S.A.S. TROPICANA, de même qu’elle n’a communiqué aucun relevé de compte bancaire de la société faisant apparaître des virements au crédit du compte de la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5].

Elle ne rapporte pas la preuve de ces règlements, la seule attestation d’un expert-comptable étant insuffisamment probante pour l’établir.
L’obligation de remboursement de la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] est insuffisamment caractérisée et ne peut être considéré comme non sérieusement contestable. 
La demande doit être rejetée.

L’article 32-1 du Code de Procédure Civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile. Une partie n’a pas d’intérêt à demander la mise en oeuvre de cette disposition qui appartient à l’office du juge, la condamnation bénéficiant au Trésor Public. La la S.C. LA FONCIERE [Adresse 5] est par conséquent irrecevable en cette demande.

Sa demande de dommages intérêts de n’apparaît pas justifiée.

Il apparaît équitable de dispenser la S.A.S. TROPICANA de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel;

Condamne la S.A.S. TROPICANA à payer à la S.C.I. JARDAL 44 la somme provisionnelle de 51.480 €uros au titre de l’arriéré locatif.

Dit que la S.A.S. TROPICANA pourra s’acquitter de cette somme par mensualités consécutives de 800 €uros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, le solde de la dette devant être réglé avec la dernière échéance.

Dit que, faute pour la S.A.S. TROPICANA de payer à bonne date une seule des mensualités, la créance deviendra immédiatement exigible.

Rejette le surplus des demandes de la S.C.I. JARDAL 44.

Rejette les demandes incidentes.



Condamne la S.A.S. TROPICANA aux dépens.

La présente décision a été signée par Marine LACROIX, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,