Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 avril 2024

1ère Chambre





ARRÊT N°119



N° RG 21/03636

N° Portalis DBVL-V-B7F-RXUW













M. [E] [W]

Mme [T] [F] épouse [W]



C/



S.A.R.L. ERIC TURPIN IMMOBILIER SARL



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 décembre 2023 tenue en double rapporteur sans opposition des parties, par M. Philippe Bricogne, président de chambre, et Mme Caroline Brissiaud, conseillère entendue en son rapport



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 9 avril 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 20 février 2024 à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Monsieur [E] [W]

né le 24 Octobre 1964 à [Localité 5] (56)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [T] [F] épouse [W]

née le 07 Juin 1968 à [Localité 3] (56)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ, avocat au barreau de [Localité 3]









INTIMÉE :



ERIC TURPIN IMMOBILIER, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Marie-Pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON PELLEN - THOMAS BLANCHARD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES





FAITS ET PROCÉDURE



M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] (ci-après M. et Mme [W]) ont souhaité vendre leur maison d'habitation d'une superficie de 209 m² située au [Adresse 4] à [Localité 3]. 



Ils ont confié à la Sarl Éric Turpin Immobilier un mandat exclusif de vente, au prix initial de vente de 465.000 €, hors honoraires d'agence, ceux-ci étant fixés à 5 % du prix de vente.



Ce mandat était conclu pour une durée totale de 12 mois avec possibilité pour les vendeurs d'y mettre fin par lettre recommandée avec accusé de réception à partir du 3ème mois à compter de la signature. Il était également mentionné que les honoraires seraient dus, même après expiration du mandat, en cas de vente conclue durant la période de validité des 12 mois précitée.



Par ailleurs, il était prévu qu'à défaut de respecter leurs obligations, M. et Mme [W] devaient verser une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires. Parmi ces obligations, le contrat faisait état d'une interdiction de vendre le bien sans le concours de l'agent immobilier de la Sarl Éric Turpin Immobilier.



Suivant mandat du 24 octobre 2017, M. et Mme [W] ont confié la vente de leur maison vente à une autre agence immobilière : Megagence.



Le 5 février 2018, un avenant modificatif a été signé entre les vendeurs et la Sarl Éric Turpin Immobilier afin de diminuer le prix de vente à 460.000 €, les honoraires étant par ailleurs ramenés à la somme de 20.000 €.



Le 13 février 2018, M. et Mme [W] ont envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception à la Sarl Éric Turpin Immobilier pour révoquer le mandat à compter du 28 mars 2018, à l'issue d'un préavis de 15 jours.



Le 1er mars 2018, une visite a été organisée par la Sarl Éric Turpin Immobilier au profit de M. [R] [K] et Mme [X] [I] épouse [K], acquéreurs potentiels. 



Dans le même temps, une visite était également conduite par 1'agence Megagence, mandatée par M. et Mme [W], pour présenter le bien à Mme [N] [P], elle aussi intéressée.



Le 27 mars 2018, l'agence Megagence a informé M. et Mme [W] par courriel de ce que Mme [P] renonçait finalement à acquérir le bien.



Le 28 mars 2018, un compromis de vente a été signé entre M. et Mme [W] et M. et Mme [K].



Par courrier du 5 avril 2018, le conseil de Mme [P] rappelait à la Sarl Éric Turpin Immobilier et aux époux [W] que ces derniers s'étaient engagés à vendre leur bien à Mme [P], dans la mesure où ils avaient accepté son offre le 1er mars 2018.



Le 16 avril 2018, M. et Mme [W] notifiaient à M. et Mme [K] la caducité du compromis de vente en raison du versement hors délai du dépôt de garantie.



Le 23 avril 2018, Mme [P] a formalisé une offre d'achat à hauteur de 479.000 €, honoraires compris, qui a été acceptée par M. et Mme [W].



Par courriers des 7 et 25 mai 2018, la Sarl Éric Turpin Immobilier a sollicité le règlement de ses honoraires par M. et Mme [W].



En réponse, par courriers des 14 et 30 mai 2018, M. et Mme [W] s'opposaient à verser les honoraires réclamés, arguant que le mandat avec la Sarl Éric Turpin Immobilier était révoqué, et que la vente avec M. et Mme [K] était caduque.



La vente du bien a été réitérée par acte authentique du 4 juillet 2018 au profit de Mme [P].



Suivant exploit d'huissier en date du 25 octobre 2018, la Sarl Éric Turpin Immobilier a fait assigner M. et Mme [W] devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] afin d'obtenir le règlement de la clause pénale prévue au mandant de vente.



Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

- débouté M. et Mme [W] de leur demande en nullité du mandat exclusif de vente,

- débouté M. et Mme [W] de leur demande en nullité de la clause pénale,

- condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier à verser la somme forfaitaire de 23.000 € à titre de dommages et intérêts dus en application de la clause pénale,

- condamné solidairement les mêmes à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier la somme de 1.000 € au titre de la réparation du préjudice moral subi,

- débouté M. et Mme [W] de leur demande en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

- condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier, la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 - condamné solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



M. et Mme [W] ont interjeté appel de tous les chefs de jugement par déclaration du 16 juin 2021 au greffe.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



M. et Mme [W] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er mars 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- dire et juger régulière la déclaration d'appel régularisée par eux,

- dire et juger la cour régulièrement saisie de l'appel formé par eux,

En conséquence,

- débouter la Sarl Éric Turpin Immobilier de sa demande tendant à voir constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel interjeté par les époux [W] et à voir déclarer que la cour n'est saisie d'aucune demande,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a :

* déboutés de leur demande en nullité du mandat exclusif de vente,

* déboutés de leur demande en nullité de la clause pénale,

* condamnés solidairement à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier la somme forfaitaire de 23.000 € à titre de dommages et intérêts dus en application de la clause pénale,

* condamnés solidairement à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier la somme de 1.000 € à titre de la réparation du préjudice moral subi,

* déboutés de leur demande en réparation de préjudice subi pour procédure abusive,

* condamnés solidairement à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau,

A titre principal,

- dire et juger que le mandat de vente conclu entre la Sarl Éric Turpin Immobilier et eux est nul,

En conséquence,

- ordonner la restitution de la somme de 23.000 € versée par eux à la Sarl Éric Turpin Immobilier au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire,

- dire et juger inapplicable la clause pénale,

En conséquence,

- ordonner la restitution de la somme de 23.000 € versée par eux à la Sarl Éric Turpin Immobilier au titre de la clause pénale,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la clause pénale est manifestement excessive,

En conséquence,

- modérer la pénalité convenue à hauteur du préjudice réellement subi par la Sarl Éric Turpin Immobilier,

En tout état de cause,

- dire et juger que le préjudice moral n'est pas caractérisé,

En conséquence,

- ordonner la restitution de la somme de 1.000 € versée par eux à la Sarl Éric Turpin Immobilier en réparation du préjudice moral,

- condamner la même à leur payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi,

- condamner la même à leur payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la Sarl Éric Turpin Immobilier de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la même aux dépens.



En réponse aux moyens de procédure soulevés ils soutiennent que :

- leur appel est régulier et pourvu d'effet dévolutif, la jurisprudence autorisant que l'annexe fasse corps avec la déclaration d'appel si elle énonce précisément les chefs de jugement critiqués,

- les conclusions rédigées par leur avocat sont régulières en la forme car l'énoncé des chefs de jugement critiqués apparaît clairement dans ses écritures, et particulièrement dans le dispositif, lequel a d'ailleurs seule vocation à préciser les prétentions et le périmètre de saisine de la cour.



Sur le fond, ils soutiennent que :

- le mandat est nul sur le fondement des dispositions de la loi dite 'Hoguet' du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret de 1972, en ce qu'il ne comporte aucune date certaine, qu'il n'a pas été établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant des intérêts distincts et en ce qu'il ne comporte pas les mentions figurant à l'article 6 de la loi Hoguet précitée, prescrites à peine de nullité.

- le mandat est d'autant plus nul qu'il n'est à aucun moment fait mention du réseau AMEPI auquel elle appartient, réseau qui les a d'ailleurs confortés dans leur croyance qu'il pouvait solliciter une autre agence au sein du réseau dans leurs démarches,

- la volonté de M. et Mme [W] de poursuivre une relation contractuelle avec la Sarl Éric Turpin Immobilier n'est pas prouvée,

- si le mandat de vente et la clause pénale étaient reconnus valables, ils seraient néanmoins inapplicables compte tenu de la dénonciation du mandat intervenue entre temps,

- compte tenu de la rédaction de la clause leur 'interdisant de vendre le bien sans le concours de l'agent immobilier ORPI', le seul fait de confier leur bien à une autre agence ne peut leur être juridiquement reproché en l'espèce, la clause d'exclusivité ne visant que la vente et non la commercialisation du bien par une autre agence,

- Mme [P] avait retiré son offre du 1er mars 2018 et la vente conclue le 4 juillet suivant fait suite à un mandat de vente conclu avec l'agence Megagence en date du 23 avril 2018 et à une nouvelle offre de Mme [P],

- il ne peut leur être reproché aucune faute dans la conclusion de la vente avec Mme [P] dès lors que cette opération n'est pas la suite de l'offre d'achat du 1er mars 2018 (qui avait été retirée) mais de l'offre acceptée le 23 avril 2018, laquelle est intervenue une fois qu'ils étaient déliés de leurs obligations vis à vis de la Sarl Éric Turpin Immobilier, le compromis signé avec les époux [K] étant devenu caduc et la résiliation du mandat exclusif étant acquise depuis le 28 mars 2018,

- le montant de la clause pénale versée à la Sarl Éric Turpin Immobilier ne saurait excéder 11.500 € puisque les honoraires sont partagés avec l'agence du réseau AMEPI, et d'autant que la Sarl Éric Turpin Immobilier a chiffré son préjudice à hauteur de 10.000 € ce qui souligne le caractère excessif de la clause pénale,

- il n'est pas possible de réclamer en même temps l'application de la clause pénale et celle des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- le préjudice moral n'est pas caractérisé et ne saurait leur être imputé en tout état de cause,

- ils subissent un préjudice du fait du caractère abusif de la procédure initiée par la Sarl Éric Turpin Immobilier et des intimidations exercées par cette dernière justifiant l'allocation de dommages et intérêts à titre reconventionnel.



 ****



La Sarl Éric Turpin Immobilier expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 mars 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal,

- constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel interjeté par M. et Mme [W],

- déclarer que la cour de céans n'est saisie d'aucune demande,

 A titre subsidiaire,

- constater que les conclusions notifiées par RPVA, le 6 septembre 2021, par M. et Mme [W] ne comportent aucun énoncé des chefs de jugement critiqués et ne respectent pas le formalisme exigé par l'article 954 du code de procédure civile,

- constater qu'aucune régularisation n'est intervenue dans le délai de 3 mois imparti aux appelants pour déposer leurs conclusions d'appel,

- déclarer, en conséquence, caduque la déclaration d'appel signifiée par M. et Mme [W] le 16 juin 2021,

 A titre infiniment subsidiaire, sur le fond,

- débouter M. et Mme [W], de l'ensemble de leurs demandes,

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [W] à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ce point,

- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui verser la somme de 6.048,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui régler la somme de 2.400 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la présente instance, cette somme étant à parfaire jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens de l'instance.

 

Sur la régularité de l'appel, elle soutient que :

- la pratique qui consiste à annexer à la déclaration d'appel pour faire mention des chefs de jugement critiqués contrevient aux dispositions de l'article 901 du code de procédure civile quand il apparaît que l'ensemble des chefs de jugement critiqués peuvent figurer en totalité dans l'acte d'appel sans excéder 4080 caractères,

- les conclusions de Me Gicquel ne respectent pas le formalisme imposé par l'article 954 du code de procédure civile concernant l'énoncé distinct des chefs de jugement critiqués, et le délai de 3 mois de l'article 908 du même code étant dépassé, l'appel devra être déclaré caduque.



Sur le fond, elle soutient que :

- la sanction des irrégularités formelles du contrat de mandat est désormais la nullité relative qui a été couverte en l'espèce, dès lors que les parties ont poursuivi l'exécution du mandat jusqu'à signer un compromis de vente en mars 2018,

- il est certain que le mandat a été signé le 7 juillet 2017 ainsi qu'il résulte des documents annexés au mandat et des propres déclarations des époux [W] dans leur courrier de résiliation. La différence entre la date sur le contrat de mandat et sur l'avenant résulte d'une pure erreur matérielle qui ne saurait faire échec au contrat,

- il est certain que M. et Mme [W] ont bien eu une copie du contrat de mandat, compte tenu des échanges avec l'agent immobilier, de la dénonciation par eux-mêmes de ce mandat et de la signature du compromis de vente avec M. et Mme [K],

- les mentions obligatoires de la loi Hoguet figurent dans le mandat ou dans les documents annexes, notamment dans le document d'informations précontractuelles dont l'usage n'est pas interdit. Ce document a été paraphé par les époux [W] qui avaient donc parfaitement connaissance de leurs obligations,

- la clause d'exclusivité ainsi que la clause pénale sont toutes les deux rédigées en caractères apparents dans le contrat, aucune nullité de la clause pénale n'est donc encourue à ce titre,

- M. et Mme [W] ont renoncé à la dénonciation du contrat puisqu'ils ont accepté de signer le compromis de vente du 28 mars 2018 avec les époux [K], lequel faisait expressément référence au mandat d'exclusivité et à son avenant,

- M. et Mme [W] ont eux-mêmes reconnu avoir violé leurs obligations contractuelles en confiant un mandat de vente à une autre agence, alors que la Sarl Éric Turpin Immobilier bénéficiait d'une clause d'exclusivité,

- compte tenu du temps engagé et des démarches réalisées par cette dernière, les honoraires, tels que prévus au contrat, s'élèvent à 5 % du prix de vente de la maison fixé en dernier lieu à 460.000 €, soit 23.000 €, d'où il suit que le montant de 23.000 € est justifié, au titre de la clause pénale,

- la demande de modération du montant de la clause pénale constitue une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- aucune intimidation n'est imputable à l'agent immobilier qui n'a fait qu'interpeller les vendeurs sur leurs obligations contractuelles,

- en usant de mensonges, de déloyauté et de faux-semblants, M. et Mme [W] lui ont fait perdre un temps précieux et ont porté atteinte à son image, ce qui constitue un préjudice moral indemnisable.



 ****



L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 21 novembre 2023.



Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

 

MOTIVATION DE LA COUR

 

1°/ Sur les moyens de procédure



a. Sur l'effet dévolutif



La Sarl Éric Turpin Immobilier soulève l'absence d'effet dévolutif en ce que la déclaration d'appel ne mentionne pas les chefs du jugement critiqués et renvoie à une annexe, alors qu'il n'existe aucun empêchement technique.



En application de l'article 562 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Ainsi, seule la déclaration d'appel, qui est un acte de procédure qui se suffit à lui seul, opère la dévolution des chefs critiqués du jugement. Lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs du jugement critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas (Cass. 2ème civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-22.528, publié).



Cependant, l'article 901 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2022-245 du 25 février 2022 applicable au litige, dispose que la déclaration d'appel est faite à peine de nullité par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant notamment : '4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible'. En application des articles 748-1 et 930-1 du même code, cet acte est accompli et transmis par voie électronique.



En l'espèce, la déclaration d'appel comporte la mention suivante : 'Appel limité aux chefs du jugement expressément critiques, détaillés dans l'acte joint à la présente déclaration d'appel.'



Est joint à la déclaration d'appel, un document intitulé : 'pièce jointe annexée à la déclaration d'appel' lequel comporte les chefs du jugement critiqués.



Il convient de considérer que cette déclaration d'appel renvoyant à une annexe comportant les chefs de dispositif du jugement critiqués constitue l'acte d'appel conforme aux exigences de l'article 901 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction, applicable au litige (Civ 2ème, 18 janvier 2024, n°22-19.754).



En conséquence, l'effet dévolutif a opéré.



b. Sur la demande de caducité de la déclaration d'appel



La Sarl Éric Turpin Immobilier expose que la déclaration d'appel doit être déclarée caduque, faute pour les appelants d'avoir régularisé dans le délai de trois mois de l'article 908 du code de procédure civile, des conclusions d'appel régulières au regard des exigences posées par l'article 954 du même code, en ce qu'elles ne comportent aucun énoncé distinct des chefs du jugement critiqués.



L'article 908 du code de procédure civile dispose que 'A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour remettre ses conclusions au greffe.'



Aux termes du 1er alinéa de l'article 954 du même code, 'Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.'

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure et l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. 

Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte (').'



La cour observe cependant que le formalisme de l'article 954 du code civil n'est assorti d'aucune sanction de nullité ou d'irrecevabilité des conclusions d'appel ni de caducité de la déclaration d'appel.



Il est admis que les conclusions d'appelant exigées par l'article 908 du code de procédure civile s'entendent de toutes celles remises au greffe, dans les délais prévus par ce texte, qui déterminent l'objet du litige et que, l'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel étant déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du même code, le respect de la diligence impartie par l'article 908 doit être nécessairement apprécié en considération des prescriptions de l'article 954. 



C'est en ce sens que se référant à l'application combinée des articles 908 et 954 du code de procédure civile, la Cour de cassation a jugé que la caducité de la déclaration d'appel était encourue lorsque l'appelant n'avait pas fait figurer ses prétentions dans le dispositif de ses conclusions, dans le délai de trois mois de la remise de ses écritures (Civ 9 septembre 2021, n°20-17.263).



Toutefois en l'espèce, une telle sanction ne saurait être encourue, dès lors que le périmètre de la saisine de la cour est parfaitement connu, les chefs du jugement pour lesquels l'infirmation est sollicitée ainsi que les prétentions sur lesquelles elle est amenée à statuer figurant clairement dans le dispositif des conclusions des époux [W].



La demande de caducité de la déclaration d'appel ne peut qu'être rejetée.



2°/ Sur la nullité du mandat de vente



S'appuyant sur les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, les époux [W] soutiennent que le mandat de vente serait nul au motif que :

* le mandat ne serait pas daté,

* il ne leur aurait pas été remis de copie du mandat au moment de sa signature,

* il ne comporte pas les mentions prévues à l'article 6 de la loi Hoguet, prescrites à peine de nullité.



S'agissant de l'absence de date certaine, il est exact que sur le contrat de mandat numéroté 441, comportant 5 pages, aucune date ne figure sur la 4ème page. 



Toutefois, comme l'a très justement retenu le tribunal, tous les documents annexés au mandat et signés/paraphés par les époux [W], comportent la date du 7 juillet 2017.



Tel est le cas de la demande d'exécution anticipée du document d'informations précontractuelles et de la délégation de mandat, qui indique expressément être annexée au mandat n° 441 du 7 juillet 2017.



Mais surtout, comme l'a relevé le tribunal, les époux [W] ont eux-mêmes admis, dans leur lettre recommandée avec accusé de réception portant révocation du mandat de vente, qu'ils avaient 'à la date du 7 juillet 2017" confié un mandat de vente exclusif à la Sarl Éric Turpin Immobilier, portant sur leur bien sis [Adresse 4] à [Localité 3].



Il ne peut donc être sérieusement contesté que le mandat de vente a bien été signé le 7 juillet 2017.



S'agissant de la remise en double exemplaire, il est clairement stipulé dans le mandat de vente signé par les époux [W], en parfaite connaissance de cause, que le mandat a été fait 'en 2 exemplaires dont l'un remis au mandant qui le reconnaît.'



Sur ce point, la cour ne peut qu'adopter la motivation pertinente du premier juge, selon laquelle 'les défendeurs ne démontrent pas avoir reçu leur exemplaire original du mandat de vente à une date ultérieure à celle de la signature, le mail versé à cette fin ne l'établissant pas puisque seule y figure la mention 'mandat de vente' en objet sans autre explication dans le corps du message. Ils ne sauraient pas davantage se prévaloir de l'erreur de date (vraisemblablement matérielle) que comporte l'avenant au contrat (17/07 au lieu de 07/07), ni du terme maladroit de 'copie' inscrit dans le courrier de confirmation du lien contractuel en date du 20 juillet 2017. Ils n'indiquent enfin pas en quoi la mention selon laquelle ils auraient reçu leur exemplaire pourrait leur être inopposable.'



S'agissant de la nullité fondée sur le non-respect des mentions obligatoires de l'article 6 de la loi Hoguet, le grief n'est pas fondé dès lors que les informations requises figurent soit sur le mandat lui-même (s'agissant des conditions de détermination de la rémunération et l'indication de la partie qui en aura la charge) soit sur le document d'informations précontractuelles (s'agissant des modalités de la reddition de compte et des conditions dans lesquelles les agents immobiliers sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion d'une vente immobilière ou encore des moyens employés par l'agent immobilier pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à la vente immobilière, ou enfin les modalités selon lesquelles l'agent immobilier rend compte au mandant des actions effectuées ainsi que la périodicité de ses démarches). 



Aucun texte n'interdit en effet de recourir à un document annexe. Le document d'informations précontractuelles est en l'occurrence parfaitement opposable aux époux [W] qui l'ont paraphé et dont ils ont reconnu avoir pris connaissance.



Enfin, il n'existe aucune obligation prévue à peine de nullité de mentionner dans le mandat le réseau auquel l'agent immobilier appartient. 



En tout état de cause, il est désormais acquis que la méconnaissance des règles formelles qui s'imposent au mandat de vente n'est plus sanctionnée par la nullité absolue du contrat mais par une nullité relative (Cass. Ch. Mixte, 24 février 2017, n° 15-2041).



Dès lors qu'il s'agit d'une nullité relative, celle-ci peut être couverte par la ratification ultérieure résultant des actes accomplis.



En l'espèce, M. et Mme [W] étaient parfaitement en mesure de relever les irrégularités alléguées, tirées de l'absence de date ou de remise d'un double exemplaire de mandat. Par ailleurs, ils ne pouvaient ignorer les éventuelles irrégularités formelles affectant le cas échéant le mandat litigieux dès lors qu'ils ont pu comparer les énonciations de celui-ci avec celles figurant sur le mandat de vente régularisé avec la société Mégagence le 24 octobre 2017.



En tout état de cause, les irrégularités alléguées n'ont pas empêché les époux [W] de poursuivre pleinement l'exécution du mandat dont la validité n'a jamais été remise en cause ni à l'occasion de la signature le 5 février 2018 d'un avenant en vue de porter le prix de vente à 480.000 euros et les honoraires de l'agence immobilière à 20.000 euros, ni même lorsqu'ils ont, par courrier du 13 avril 2018, entendu dénoncer le mandat (puisqu'ils ont respecté pour ce faire, la procédure prescrite par celui-ci). 



Ils sont enfin allés jusqu'à régulariser un compromis de vente le 28 mars 2018 avec les époux [K], présentés par l'agence Éric Turpin Immobilier, en exécution du mandat.



Comme l'a relevé le premier juge, le fait que ce compromis de vente soit par la suite devenu caduc est totalement indifférent et n'empêche en rien de considérer qu'il constitue un élément de preuve de la volonté des époux [W] d'exécuter le contrat de mandat, nonobstant ses éventuelles irrégularités.



En considération de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [W] de leur demande en nullité du mandat de vente régularisé avec la Sarl Éric Turpin Immobilier.



3°/ Sur le sort de la clause pénale



A titre liminaire, il convient de constater que M. et Mme [W] ne soutiennent plus la nullité de la clause pénale pour défaut de mention apparente, mais seulement l'inapplicabilité de celle-ci.



a. Sur l'application de la clause pénale au profit de la Sarl Éric Turpin Immobilier



Aux termes du mandat de vente exclusif signé le 7 juillet 2017, les époux [W] se sont engagés à 'vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou des avenants' et s'interdisaient 'de le vendre sans le concours de l'Agent immobilier ORPI.'



C'est avec une parfaite mauvaise foi que les époux [W] soutiennent que la clause d'exclusivité ne viserait que la vente du bien et non sa commercialisation, de sorte qu'aucune responsabilité ne serait encourue du seul fait d'avoir confié un mandat de vente à une agence immobilière concurrente (Mégagence) dès lors que ledit mandat n'aurait donné lieu à aucune vente. 



En effet, dans la mesure où l'article 6 de la loi Hoguet impose un mandat écrit obligatoire avant toute opération d'entremise immobilière, il est évident que le fait générateur de responsabilité des mandants ne se situe pas au stade de la vente mais bien de la signature du mandat en vertu duquel la vente pourrait intervenir, au mépris de la clause d'exclusivité.



En l'espèce, les époux [W] avaient la possibilité de révoquer le mandat exclusif signé avec la Sarl Éric Turpin Immobilier à l'expiration d'un délai de trois mois, faculté qu'ils n'ont pas utilisée. Ils étaient donc tenus par cette clause d'exclusivité pendant un délai de douze mois à compter du 7 juillet 2017, ce qui leur interdisait de vendre leur bien avec le concours d'une autre agence immobilière pendant cette période. 



Il est constant que le 24 octobre 2017, les époux [W] ont confié la vente de leur maison à une agence concurrente en signant un mandat avec la société Megagence.



Ces derniers ne peuvent utilement contester la violation de leurs obligations contractuelles dès lors qu'ils admettent dans leurs écritures que 'le seul grief que l'on pourrait faire aux époux [W] est celui d'avoir mis en vente leur bien dans une autre agence alors que l'agence TURPIN IMMOBILIER avait l'exclusivité (').'



Or, suivant acte authentique du 4 juillet 2018, les époux [W] ont finalement vendu leur maison à Mme [P], laquelle leur avait été présentée par la société Megagence.



Contrairement à ce que prétendent les époux [W], l'acquisition par Mme [P] de leur maison est la conséquence directe des visites que cette dernière a effectuées par l'entremise de l'agence immobilière Megagence, en vertu du mandat de vente donné à celle-ci le 24 octobre 2017. Il est en effet établi qu'une offre d'achat, au prix, a été émise par Mme [P] et contresignée par les époux [W], à l'issue d'une seconde visite effectuée le 1er mars 2018.



Cela ressort notamment des pièces suivantes :



- le courriel des époux [K] du 3 mars 2018 indiquant 'Notre offre n'a pu aboutir car nous avons été devancés par d'autres acquéreurs, représentés par l'agence immobilière MEGAGENCE,'



- la lettre de mise en demeure adressée la Sarl Éric Turpin Immobilier et aux époux [W] par le conseil de Mme [P] dont il ressort que 'A l'issue de sa deuxième visite de la maison le premier mars 2018, en présence des époux [W], ma cliente a régularisé sur place une offre d'acquisition au prix de 480.000 euros, sans négociation. Cette offre a été immédiatement acceptée par les vendeurs et contresignée,'



- le courrier adressé le 14 mai 2018 par les époux [W] la Sarl Éric Turpin Immobilier indiquant que 'L'offre d'achat de MEGAGENCE du 1 mars 2018 est évidemment caduque étant donné votre exclusivité et l'offre d'achat des époux [K]. Votre information est erronée, il n'a pas été donné suite cette offre d'achat de MEGAGENCE au profit de Madame [P].'



Il n'est nullement démontré que Mme [P] aurait retiré son offre d'achat. Le tribunal a justement retenu que le courriel de l'agence Megagence informant les époux [W] de cette renonciation, en l'absence de tout écrit en ce sens de la part de Mme [P] elle-même, ne pouvait suffire à établir la renonciation alléguée, ce d'autant que cette affirmation est totalement contredite par l'envoi le 5 avril 2018 aux époux [W] d'une mise en demeure d'avoir à réitérer la vente en exécution de l'offre d'achat contresignée le 1er mars 2018 sous peine de poursuites judiciaires. Cette mise en demeure caractérise au contraire la volonté de Mme [P] de poursuivre la vente.



Il ne peut donc être considéré que la vente du bien à Mme [P], nonobstant les indications de l'acte authentique, ferait suite à une offre d'achat effectuée par celle-ci le 23 avril 2018 en vertu d'un mandat de vente confié à un autre agent du réseau Megagence daté du même jour, ce qui exonérerait les époux [W] de toute responsabilité, considérant que ceux-ci ont été déliés de leurs obligations vis-à-vis de la Sarl Éric Turpin Immobilier et avaient retrouvé la totale liberté de disposer de leur bien, à compter du 28 mars 2018, date d'effet de la résiliation du mandat exclusif, adressée à la Sarl Éric Turpin Immobilier suivant courrier recommandé du 13 avril 2018.



Comme l'a justement retenu le tribunal, 'Il ne suffit pas de faire intervenir un autre agent du réseau MEGAGENCE et de signer d'une part un nouveau mandat et d'autre part, une nouvelle offre postérieurement à la prise d'effet de la dénonciation pour se dégager de l'exclusivité, alors que des relations contractuelles avancées étaient déjà en cours depuis plusieurs semaines.'



Il est en effet évident que ces documents datés du 23 avril 2018 ont été régularisés afin de conférer à l'opération, de manière artificielle et mensongère, une date postérieure à la résiliation du mandat exclusif qui liait les époux [W] à l'agence immobilière Éric Turpin Immobilier, dans le seul but de soustraire les vendeurs à une éventuelle action en responsabilité et au paiement de la clause pénale.



Il s'en infère que l'argumentation des époux [W] relative aux effets de leur dénonciation du mandat est sans portée.



De même, la caducité du compromis régularisé le 28 mars 2018 avec les époux [K] est totalement indifférente dans l'appréciation de la faute des époux [W], comme l'a justement motivé le tribunal.



La vente du bien immobilier s'est donc faite en violation de la clause d'exclusivité qui liait les époux [W] à la Sarl Éric Turpin Immobilier, ce qui caractérise le manquement des vendeurs à leurs obligations contractuelles.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale contractuelle au profit de l'agence immobilière Éric Turpin Immobilier.



b. Sur la demande de modération de la clause pénale



En droit, l'article 1235-1 du code civil dispose, en ses deux premiers alinéas, que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'



La Sarl Éric Turpin Immobilier expose que cette demande de modération de la clause pénale est irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel, au sens de l'article 564 du code de procédure civile.



Cependant, au terme du dispositif des conclusions de la Sarl Éric Turpin Immobilier, la cour n'est saisie d'aucune demande d'irrecevabilité de cette prétention. 



La cour ne statuera par conséquent que sur le bien-fondé de celle-ci.



A cet égard, la cour observe que les parties ont stipulé une clause pénale égale au montant des honoraires prévus au mandat, soit 5% du prix de vente, ce qui est un pourcentage usuel en la matière. Le caractère manifestement excessif n'est donc pas avéré.



En outre, au vu du mandat conclu, l'agence Éric Turpin Immobilier pensait légitimement pouvoir bénéficier de l'exclusivité sur la vente du bien immobilier des époux [W]. Elle a pour sa part rempli ses obligations contractuelles et a accompli des diligences, puisqu'un compromis de vente a été signé le 28 mars 2018, au prix affiché, avec les époux [K]. Ce n'est qu'en raison de la déloyauté des époux [W], lesquels ont confié un mandat de vente à une autre agence immobilière et signé une offre d'achat avec Mme [P] alors qu'ils étaient toujours liés par l'exclusivité du mandat signé avec la Sarl Éric Turpin immobilier, que cette dernière n'a pas pu percevoir les honoraires auxquels elle pouvait prétendre, en contrepartie de l'exécution de sa prestation. 



Il y a lieu de considérer que le montant de la clause pénale n'est nullement excessif au regard du préjudice que le manquement contractuel des époux [W] a causé à son mandataire.



Les époux [W] seront donc déboutés de leur demande de modération de la clause pénale.



Au total, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [W] à verser à la Sarl Éric Turpin Immobilier la somme de 23.000 euros, correspondant à 5 % du prix de vente, au titre de l'application de la clause pénale contractuelle.



4°/ Sur les demandes croisées au titre du préjudice moral



a.Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la Sarl Éric Turpin Immobilier



L'article 1217 du code civil prévoit que 'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation,

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l 'obligation,

- solliciter une réduction du prix,

- provoquer la résolution du contrat,

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.'



Le préjudice lié à l'investissement en temps et en personnel, engagé certes inutilement par la Sarl Turpin immobilier, ne peut s'analyser en un préjudice moral.



De fait, le travail à fonds perdus pour la réalisation de cette vente, qui n'a finalement pas abouti en raison de la déloyauté des époux [W], ne peut avoir causé à l'agence immobilière qu'un préjudice économique. 



Dans une telle hypothèse, les parties ont prévu que le préjudice serait indemnisé de manière forfaitaire par le versement d'une clause pénale, dont le montant a été arrêté à 5 % du prix de vente.



Par ailleurs, il n'est pas démontré l'existence d'un préjudice distinct, notamment d'un préjudice d'image. 



La preuve d'un tel préjudice ne saurait en effet seulement résulter du courriel de mécontentement que les époux [K] ont adressé le 3 mars 2018 à l'agent immobilier, après avoir découvert qu'en dépit du mandat exclusif, ils avaient été doublés par d'autres acquéreurs passés par l'intermédiaire d'une agence concurrente. 



Il convient donc de considérer que le préjudice de la Sarl Turpin Immobilier est réparé par le versement de la totalité de la clause pénale. 



Après infirmation du jugement, cette dernière sera donc déboutée de sa demande complémentaire de dommages-intérêts, au titre d'un préjudice moral distinct.



b. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [W]



L`article 1240 du code civil prévoit que 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'



M. et Mme [W] sollicitent la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral que leur cause la procédure abusive et l'attitude de la société demanderesse.



En l'espèce, la solution donnée au litige ne permet pas de caractériser l'abus du droit d'ester en justice de la Sarl Turpin Immobilier à l`encontre des époux [W].



Par ailleurs, les intimidations dont il est fait état ne sont nullement démontrées.



Le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [W] de cette demande.



5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Succombant en appel, M. et Mme [W] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. 



Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à la Sarl Éric Turpin Immobilier une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Dit que les l'effet dévolutif de l'appel interjeté par M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] a opéré,



Déboute la Sarl Turpin Immobilier de sa demande tendant à voir constater la caducité de la déclaration d'appel,



Déboute M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] de leur demande de modération de la clause pénale,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 3] le 11 mai 2021 sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] à payer à la Sarl Éric Turpin Immobilier la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Déboute la Sarl Éric Turpin Immobilier de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,



Condamne in solidum M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] aux dépens d'appel,



Déboute M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [E] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] à payer à la Sarl Éric Turpin Immobilier une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE