Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 8 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00159 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTRZ

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 08 AVRIL 2024
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PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7] REP/ SARL LOGER
[Adresse 2]
[Localité 5] (LA RÉUNION)
représentée par Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [L] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [N] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mars 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire, 








EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P], propriétaires des lots [Cadastre 6] et 48 (appartements) et n° 123, 155 et 99 (parkings) de la [Adresse 7] située au [Adresse 3] - [Localité 5] sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER, les ont fait assigner, par actes de commissaire de justice du 7 février 2024, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8.770,56 euros arrêtée au 1er octobre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023, et à défaut à compter de l’assignation ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil ;
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience du 4 mars 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société LOGER, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice du 7 février 2024, Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] ne se sont pas présentés, ni fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 


L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions.

En outre, il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. 

Les frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont ceux qui sortent de la gestion courante du syndic et qui traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas des frais de "transmission du dossier à l'huissier", des frais de "transmission du dossier à l'avocat" ou des frais de suivi contentieux, et ce, quand bien même ces frais sont prévus par le contrat de syndic, dès lors que les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat conclu entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit notamment à l'appui de sa demande : 
- le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de deux ans du 16 mai 2023 au 30 juin 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 3 septembre 2019, du 28 septembre 2020, du 27 septembre 2021, du 30 août 2022, du 7 juin 2023, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- la répartition des exercices 2020 à 2022 ;
- les appels de fonds pour les années 2019 à 2023 ;
- des mises en demeure du 28 juin 2022 et du 14 novembre 2023 ;
- un décompte arrêté au 26 septembre 2023.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P], arrêtée au 1er octobre 2023, s'élève à la somme de 8.738,01 euros, déduction faite des frais de 32,55 euros correspondant à la mise en demeure du 25 mai 2022 qui n’est pas produite.

Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P], non comparants, n'apportant aucun élément justifiant l'extinction de leur obligation, il y a lieu de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 8.738,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil et d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 7 février 2024.

Il n’y a en revanche pas lieu de rappeler les dispositions de l’article 1343-1 du Code civil prévoyant que le paiement partiel s'impute d'abord sur les intérêts.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du décompte produit que Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] ne sont pas réguliers dans le paiement de leurs charges de copropriété depuis l’année 2016 et qu’ils n’effectuent plus aucun règlement depuis le mois d’octobre 2021.

La carence systématique et sans motif légitime de Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.


Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P], succombant à l'instance, supporteront les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour obtenir paiement de la somme due, Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 8.738,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 7 février 2024.

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] [P] et Monsieur [N] [P] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Loïs DECAESTEKER, Greffière.

LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE