Tribunal Judiciaire · Service des référés — 12 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55381 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JHM

N° : 1 - MD

Assignation du :
06 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 12 avril 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. IMMOBILIERE [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne-laurence HUBAU, avocate au barreau de PARIS - #P0148


DEFENDERESSE

La société SIERA [Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle WIEN de la SELEURL SELARL WIN, avocats au barreau de PARIS - #D1999


DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


Par acte du 14 décembre 2020, la société civile immobilière IMMOBILIERE [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée SIERA [Adresse 5] en cours de création des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 16 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire portant d'une part sur le paiement d'une somme de 34 233,58 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2023, augmentée du coût de l'acte, d'autre part de respecter les articles B.2.4.2, B.2.4.2.2 et B.2.3.2.1 a) et c) du bail.

Par assignation délivrée le 6 juillet 2023, la société IMMOBILIERE [Adresse 5] a attrait la société SIERA [Adresse 5] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Après deux renvois ordonnés à la demande de la société SIERA [Adresse 5], l'affaire a été évoquée à l'audience du 28 février 2024 ;

Se référant oralement aux prétentions et moyens formulés dans ses écritures déposées et visées à l'audience, la société IMMOBILIERE [Adresse 5] entend voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société SIERA [Adresse 5] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société SIERA [Adresse 5] à payer à la société IMMOBILIERE [Adresse 5] la somme provisionnelle de 80 738,84 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2024 ;
- condamner la société SIERA [Adresse 5] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 181,66 euros hors taxes par jour, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société SIERA [Adresse 5] au paiement d'une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Se reportant aux prétentions et moyens développés dans ses écritures déposées et visées à l'audience, la société SIERA [Adresse 5] entend voir :
" A titre principal
- JUGER de l'existence de contestations sérieuses incompatibles avec une instruction en référé du dossier.
- JUGER qu'il n'existe aucun dommage imminent ni de trouble manifestement illicite
En conséquence
- DEBOUTER la société Immobilière [Adresse 5] de toutes ses demandes de condamnations et l'inviter à mieux se pourvoir devant le Juge du fond.
- DIRE qu'il n'y a pas lieu à référé


Demande reconventionnelle
DESIGNER tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de : 
- Se rendre sur les lieux et visiter le local commercial et le sous-sol
- Rechercher l'origine, l'étendue et les causes du dégât des eaux 
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie du fond du litige de déterminer, les responsabilités encourues et d'évaluer l'ensemble des préjudices subis
- Donner son avis sur les travaux et remise en état nécessaires à la cessation des troubles ; les évaluer à l'aide de devis 
- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission 
- Entendre tout sachant 
- S'adjoindre tout sapiteur 
- En cas d'urgence, faire exécuter tous travaux rendus nécessaires, sous le contrôle de l'expert
et pour le compte de qui il appartiendra
- Dire qu'il devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de sa désignation
-En cas d'urgence reconnue ainsi qu'indiqué ci-dessus, l'autoriser à déposer un pré-rapport de ses opérations
- Évaluer l'ensemble des préjudices subis par la société SIERA [Adresse 5] jusqu'à achèvement des travaux du fait des manquements, désordres et dysfonctionnements constatés.
- FIXER le montant de la provision à consigner à valoir sur les honoraires de l'expert à telle
somme qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président
 
CONDAMNER la société Immobilière [Adresse 5] à régler à la société SIERA [Adresse 5] une provision de 182 000 euros.

A titre subsidiaire
- DIRE qu'il y a lieu de mettre à jour l'arriéré locatif, 
- Remédier au déséquilibre survenu entre deux patrimoines, celui de la société SIERA [Adresse 5] qui s'est appauvrie de la somme de 182 000 euros et celui de la société Immobilière [Adresse 5] qui s'est enrichie de la somme de 55 000 euros et de dire qu'il y a compensation entre la dette locative mise à jour et la somme de 182 000 euros
 
A titre très subsidiaire
- DIRE que l'arriéré locatif sera réglé par la société SIERA [Adresse 5] pendant une durée de 24 mois à compter de la décision
- DIRE que la résiliation du bail commercial sera suspendue pendant toute la période du
remboursement.

A titre infiniment subsidiaire
- DIRE que la société SIERA [Adresse 5] bénéficiera d'un délai de 60 jours à compter de la décision pour libérer les locaux
- DEBOUTER la société Immobilière [Adresse 5] de sa demande de parfaite remise en état du local commercial
- DIRE que l'indemnité d'occupation s'élève à 90 euros par jour
 
En toutes hypothèses :
- DIRE qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire
- CONDAMNER la Société Immobilière [Adresse 5] à régler à la société SIERA [Adresse 5] :
- La somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Aux entiers dépens de première instance " 

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

1. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

L'acte délivré par le bailleur à la société locataire lui fait commandement, d'une part, de payer la somme de 34 233,58 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2023, augmentée du coût de l'acte, d'autre part de respecter les articles B.2.4.2, B.2.4.2.2 et B.2.3.2.1 a) et c) du bail.

1.1. Sur le manquement à l'obligation de payer la somme de 34 233,58 euros

Le commandement de payer porte sur la somme de 34 233,58 euros, laquelle correspond, selon le décompte annexé à l'acte, aux sommes suivantes :
- 9679,12 euros au titre de l'échéance de loyer et provision sur charges afférente au troisième trimestre 2022 ;
- 9679,12 euros au titre de l'échéance de loyer et provision sur charges afférente au quatrième trimestre 2022 ;
- 10423,56 euros au titre de l'échéance de loyer et provision sur charges afférente au premier trimestre 2023
- 620,37 euros au titre du complément de dépôt de garantie ;
- 3831,41 euros au titre de la régularisation des charges afférentes à l'année 2021.

La société défenderesse soulève plusieurs contestations relatives à l'obligation de payer ces sommes.

1.1.1Sur la contestation tirée de l'exception d'inexécution

Contestant l'exigibilité de la somme appelée, la société SIERA [Adresse 5] se prévaut de l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à l'obligation de lui permettre la jouissance paisible des lieux loués.

En application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L'article 1719 du même code fait peser sur le bailleur l'obligation de délivrer la chose louée et d'assurer la jouissance paisible des lieux par le preneur pendant la durée du bail.

En application de ces dispositions, le preneur à bail commercial est fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre son obligation de payer les loyers, à la condition qu'il démontre que les manquements du bailleur à ses obligations l'empêchent totalement de jouir des locaux loués ou rendent ceux-ci impropres à l'usage auxquels ils étaient destinés.

L'article 1725 du code civil précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l'espèce, la société SIERA [Adresse 5] invoque des infiltrations affectant les lieux loués. Elle affirme que les fuites actives ont empêché l'exercice de toute activité commerciale jusqu'au mois de décembre 2021.

En premier lieu, l'état des lieux dressé contradictoirement entre les parties le 15 décembre 2020 mentionne des traces d'humidité et des dégâts des eaux affectant l'entrée et l'arrière boutique des locaux loués, ce que corroborent les clichés photographiques y annexés. Le bail, prenant effet au 1er janvier 2021, prévoit une franchise de loyers du 15 décembre 2020 au 15 juin 2021, en contrepartie de travaux que le Preneur s'est engagé à réaliser, selon devis annexé portant sur des travaux d'électricité, de plomberie, de plâtrerie, de peinture et de remplacement du sol de la boutique. Les décomptes versés aux débats établissent que la société IMMOBILIERE [Adresse 5] a commencé à appeler un loyer à compter du 15 juin 2021, conformément au contrat.

Un rapport de recherche de fuite de la société GAZ ZEN en date du 23 décembre 2020 mentionne des dégâts des eaux affectant les locaux exploités par la société SIERA [Adresse 5] et l'appartement du premier étage, susceptibles de provenir d'une alimentation d'eau ou des réseaux d'évacuation encastrés. Les éléments techniques versés aux débats établissent que les infiltrations affectant les locaux loués par la société SIERA [Adresse 5] proviennent de deux origines distinctes. D'une part, la facture de la société SOMSOU-PONS en date du 23 mars 2021 établit que des infiltrations ont résulté de la vétusté de la colonne d'évacuation des eaux pluviales ; d'autre part, une fuite d'eau a été détectée en provenance d'un robinet d'arrêt fuyard sur la colonne montante de l'appartement du premier étage, laquelle a été réparée le 30 juillet 2021.

Ainsi, il n'est ni allégué, ni démontré que les infiltrations résultent d'équipements que le bailleur -ou un occupant de son chef- étaient tenu d'entretenir ou de réparer, ces dégâts des eaux provenant de dommages dont des tiers étaient responsables. Par ailleurs, les nombreuses correspondances versées aux débats établissent que la société IMMOBILIERE [Adresse 5] a activement contribué à la mise en relation entre sa locataire et le syndic, aux fins de contribuer à la mise en œuvre des réparations nécessaires, de sorte qu'il n'est pas démontré le caractère vraisemblable d'un défaut de diligence.

La contestation tirée de l'exception d'inexécution ne revêt en conséquence pas de caractère sérieux.

1.1.2Sur la contestation tirée de l'erreur d'indexation

Les conditions générales du bail comprennent en leur article B.3.1.2 une clause d'indexation ainsi libellée :
" Le loyer sera réajusté de plein droit chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du Bail proportionnellement à la variation de l'indice choisi par les Parties aux termes des Conditions Particulières.
L'application de la présente clause d'indexation ne pourra toutefois en aucun cas avoir pour effet de fixer le loyer à un montant inférieur au montant initial.
Pour la première année, le dernier indice publié à la date de prise d'effet du Bail sera comparé à l'indice du même trimestre de l'année suivante, et ainsi de suite.
Si l'indice choisi pour l'indexation annuelle cessait d'être publié, cette indexation serait faite en prenant pour base soit l'indice légal de remplacement, soit un nouvel indice choisi d'un commun accord entre les Parties. A défaut d'accord, les Parties s'engagent à s'en remettre à la décision de l'expert judiciaire désigné par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris sur requête de la partie la plus diligente et à frais partagés ".
Les conditions particulières de l'acte stipulent, en leur article A.6, que l'indice choisi est l'indice du coût de la construction, que l'indice initial de référence est celui du deuxième trimestre 2020 -soit 1753- et que la première indexation aura lieu le 1er janvier 2022.

La société SIERA [Adresse 5] conteste l'indexation du loyer opérée par la société IMMOBILIERE [Adresse 5] le 1er janvier 2022, qui a porté le loyer annuel hors taxes et hors charges de 30 000 euros à 31163,72 euros [7790,93X4].

La société preneuse invoque la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui a supprimé la référence à l'indice du coût de la construction pour le calcul du plafonnement dans le cadre de la révision triennale et dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement en lui substituant l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires. Toutefois, ladite loi n'a pas modifié l'article L112-2 du code monétaire et financier, de sorte que l'indice du coût de la construction peut continuer à être choisi par les parties ayant stipulé une clause d'échelle mobile.

Un rapide calcul, basé sur l'indice du coût de la construction de référence mentionné dans le bail, soit l'indice du deuxième trimestre 2020 (1753), et sur l'indice du deuxième trimestre 2021 établit l'exactitude du montant du loyer indexé au 1er janvier 2022.

Cette deuxième contestation ne revêt en conséquence pas de caractère sérieux.

1.1.3Sur la contestation tirée du défaut de régularisation des charges

La défenderesse conteste en outre l'obligation de payer toutes sommes facturées au titre de provisions sur charges, en faisant valoir qu'elle n'a reçu aucune régularisation.

L'article A.7 du bail met à la charge du preneur le paiement d'une provision trimestrielle de charges de 330 euros et précise que la partie commune des locaux constitue 252/1000èmes des parties communes. Les conditions générales du bail, qui précisent la nature des charges dont le remboursement est dû par le preneur, prévoient en leur article B.3.4 que le bailleur effectuera une régularisation annuelle après arrêté des comptes des dépenses de l'exercice écoulé.

En l'espèce, il ressort des décomptes locatifs produits que le bailleur a facturé à la société preneuse la somme de 3821,41 euros le 1er janvier 2023 et la somme de 3333,26 euros le 1er juillet 2023, au titre de la régularisation des charges afférentes, respectivement, aux exercices 2021 et 2022. Ces montants correspondent aux appels de charges émis par le syndic de copropriété, relativement aux lots correspondant à la désignation et aux tantièmes afférents aux lots de la société IMMOBILIERE [Adresse 5] loués à la société SIERA [Adresse 5]. Si la société défenderesse affirme que les pièces adverses l'éclairent insuffisamment quant à l'imputation des charges, elle ne formule aucun grief précis quant aux éléments qu'elle aimerait y voir figurer.

La contestation tirée du défaut de régularisation des charges n'est donc pas sérieuse.

Ainsi, l'obligation pesant sur la société SIERA [Adresse 5] de s'acquitter des sommes mentionnées dans le commandement de payer n'est pas sérieusement contestable.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, le bail se trouvant ainsi résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens tirés de la violation d'autres clauses du bail.

2. Sur les demandes de provision

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

2.1. Sur la demande de provision formée par la société IMMOBILIERE [Adresse 5] au titre de l'arriéré locatif

En l'espèce, la société IMMOBILIERE [Adresse 5] produit un décompte arrêté au 12 février 2024, mentionnant un solde débiteur de 80 738,84 euros (premier trimestre 2024 inclus).

Il a été précédemment démontré que les contestations soulevées par la société SIERA [Adresse 5] quant à l'exception tirée de l'inexécution de l'obligation pesant sur le bailleur de lui permettre la jouissance paisible des lieux loués et quant à l'inexactitude de l'indexation du loyer ne revêtent pas de caractère sérieux.

Si la contestation relative au défaut de régularisation des charges est à l'évidence mal fondée quant aux années 2021 et 2022, il convient de relever que la somme de 60,98 euros a été appelée le 15 décembre 2020 au titre du prorata de provision sur charges afférent à l'année 2020.

L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur dans l'instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

Or, aucune régularisation des charges afférentes à l'exercice 2020 n'a été effectuée, de sorte que cette somme doit être déduite de l'arriéré locatif.

En conséquence, est démontrée l'obligation non sérieusement contestable pesant sur la société SIERA [Adresse 5] de régler la somme de 80677,86 [80738,84-60,98] euros.

2.2. Sur la demande reconventionnelle de provision formée par la société SIERA [Adresse 5]

La société défenderesse sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 182 000 euros à titre de provision, en invoquant l'enrichissement sans cause de la partie demanderesse et son propre appauvrissement corrélatif.




En application des articles 1303 à 1303-4 du code civil, dispose d'une action en justice celui qui s'est appauvri corrélativement à l'enrichissement injustifié d'autrui, soit l'enrichissement ne procédant ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri, ni de son intention libérale ou de sa poursuite d'un intérêt personnel.

Subsidiaire, cette action ne peut prospérer lorsque l'appauvri dispose d'une autre action, quand bien même celle-ci se heurte à un obstacle de droit tel que la prescription. Il s'ensuit que les règles régissant l'enrichissement sans cause ne peuvent trouver à s'appliquer lorsque l'appauvrissement et l'enrichissement allégués trouvent leur cause dans l'exécution ou la cessation d'un contrat conclu entre les parties.

En l'espèce, la société SIERA [Adresse 5] invoque la théorie de l'enrichissement sans cause, en faisant valoir qu'elle a perçu un chiffre d'affaires inférieur à celui qu'elle aurait pu générer si la société IMMOBILIERE [Adresse 5] lui avait permis la jouissance paisible des lieux loués et qu'elle a engagé des frais pour réaliser des travaux dans le local.

L'appauvrissement allégué par la société SIERA [Adresse 5] trouvant sa source dans l'exécution d'un contrat, l'obligation pesant sur la société IMMOBILIERE [Adresse 5] de l'indemniser au titre de l'enrichissement sans cause est sérieusement contestable.

Il n'y a en conséquence pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision.

3. Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

La société SIERA [Adresse 5] sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois.

Elle fait valoir qu'elle a fourni une garantie bancaire à première demande égale à huit mois de loyer. Si cette obligation est effectivement stipulée dans l'article A.9.2 du contrat de bail, la fourniture de cette garantie à la société bailleresse n'est pas démontrée.

Par ailleurs, il ressort des décomptes versés aux débats qu'aucune somme n'a été versée par la société locataire au titre des loyers et accessoires depuis le 13 avril 2022, alors même que l'attestation de l'expert-comptable produite par la société SIERA [Adresse 5] mentionne un chiffre d'affaires de 170 796 euros au titre de l'exercice 2022.
En considération de ces éléments, qui génèrent un sérieux doute sur la bonne foi de la société locataire, la demande de délais de paiement sera rejetée.

4. Sur la demande d'expulsion et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la société SIERA [Adresse 5] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 45 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

5. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale à 2% hors taxes du montant du dernier loyer trimestriel hors taxes.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée à 2% hors taxes du montant du dernier loyer trimestriel hors taxes s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

6. Sur la demande d'expertise

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L'obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l'absence de procès devant le juge du fond, l'existence d'un motif légitime, l'intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

A ce stade, le juge n'est pas tenu de caractériser l'intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d'engager - puisqu'il s'agit seulement d'analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l'existence de faits en prévision d'un éventuel procès.

La mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Si le litige au fond peut n'être qu'éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, il doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l'espèce, aucun élément versé aux débats ne démontre le caractère vraisemblable de la persistance d'infiltrations affectant le local commercial, dont il est constant qu'il a fait l'objet de travaux ayant notamment eu pour objet de doubler toutes les cloisons.

En conséquence, il n'est pas justifié d'un motif légitime à voir ordonner la mesure d'instruction sollicitée.

La demande d'expertise sera rejetée.

7. Sur les mesures accessoires

L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens de l'instance.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.


Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société SIERA [Adresse 5] ne permet d'écarter la demande de la société IMMOBILIERE [Adresse 5] formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, il est rappelé que la présente ordonnance est revêtue de l'exécution provisoire de plein droit, celle-ci ne pouvant être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 février 2023 à minuit ;

Condamnons par provision la société SIERA [Adresse 5] à payer à la société IMMOBILIERE [Adresse 5] la somme de quatre-vingt mille six cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-six centimes (80677,86 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 12 février 2024 (premier trimestre 2024 inclus) ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quarante-cinq jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société SIERA [Adresse 5] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Condamnons à titre provisionnel la société SIERA [Adresse 5] à payer, à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du 17 février 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision formée par la société SIERA [Adresse 5] ;

Rejetons la demande d'expertise ;


Condamnons la société SIERA [Adresse 5] aux dépens de l'instance ;

Condamnons la société SIERA [Adresse 5] à payer à la société IMMOBILIERE [Adresse 5] la somme de quatre mille euros (4000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 12 avril 2024

Le Greffier,Le Président,


Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT