Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. SRUTHI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Franck FISCHER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VOM

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 avril 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION - [Adresse 1]
représenté par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0750


DÉFENDERESSE
S.C.I. SRUTHI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VOM


EXPOSE DU LITIGE

La SCI SRUTHI est propriétaire des lots n°2, 30, 31 et 101 dépendants de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 19 décembre 2023, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION, a assigné la SCI SRUTHI devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, en paiement des sommes suivantes :
- 5.880,09 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 28 novembre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation des intérêts,
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sollicite également sa condamnation aux dépens et le rappel de l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que la SCI SRUTHI accumule des arriérés de charges depuis plusieurs années et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété.

A l'audience du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI SRUTHI n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l'arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] verse aux débats :
- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI SRUTHI,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 13 septembre 2022 et 27 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux,
- les relevés individuels de charges 2021 et 2022 et les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus),
- le décompte de créances pour la période du 30 avril 2022 au 28 novembre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus),
- une mise en demeure aux fins de paiement en date du 16 février 2023 (AR signé),
- une mise en demeure aux fins de paiement par avocat en date du 7 juin 2023 (AR signé),
- une facture de frais de gestion.

Au vu des pièces produites, après déduction des frais (615,50 euros) et de la fourniture de vigiks non justifiée (51,26 euros) il apparaît que la SCI SRUTHI est redevable de la somme de 5.213,33 euros arrêtée au 4eme trimestre 2023 inclus. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation.

Sur les frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l'avocat entrent dans les frais irrépétibles. 

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

En l'espèce, les frais de mise en demeure par avocat entrent dans les frais irrépétibles et il n'est pas démontré que la constitution du dossier avocat ait exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic. Il sera en revanche accordé une somme de 10 euros pour la mise en demeure par le syndic. La SCI SRUTHI sera par conséquent condamnée à payer la somme de 10 euros au titre des frais avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI SRUTHI ne paye plus régulièrement ses charges depuis plusieurs années sans motif légitime. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner la SCI SRUTHI au paiement de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI SRUTHI, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la SCI SRUTHI à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.213,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4eme trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges de copropriété et des frais ;

CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SRUTHI aux dépens ;

CONDAMNE la SCI SRUTHI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 




Fait et jugé à Paris le 04 avril 2024

le greffierle Président