Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09716 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFXK
N° de MINUTE : 24/00481

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6], pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître Nicolas DESHAYES
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [F] [U] [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [U] [B] est propriétaire des lots n°20.628, 21.527 et 22.706 de la résidence La Morée sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny le 04 septembre 2003, a fait assigner Madame [Z] [U] [B] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA MOREE à [Localité 5], pris en la personne de son Administrateur judiciaire provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, en son exploit introductif d'instance et le dire bien fondé.

Y FAISANT DROIT,
- Condamner Madame [Z] [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA MOREE à [Localité 5], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, la somme de 9.522,09 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus, 3ème trimestre 2023 inclus, comptes arrêtés au 29/06/2023.
- La condamner au paiement de la somme de 30.02 € au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- La condamner également au paiement d'une somme de 2.500,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires.
- La condamner aux entiers dépens.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions signifiées à Madame [U] [B] le 03 janvier 2024 et notifiées par RPVA le 04 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a précisé être désormais représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [V] [I], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 novembre 2023, et a demandé au tribunal de ceans de :
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA MOREE [Adresse 2] à[Localité 5]), représenté par son Administrateur judiciaire provisoire, la SELARL A] ASSOCIES, prise en la personne de Maître [V] [I], en ses conclusions et le dire bien fondé.

Y FAISANT DROIT,
- Condamner Madame [Z] [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA MOREE à [Localité 5], représenté par son Administrateur judiciaire provisoire, la SELARL A] ASSOCIES, prise en la personne de Maître Nicolas DESHAYES, la somme de 11.291,46 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus, du 2ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023 inclus, comptes arrêtés au 21/11/2023.
- La condamner au paiement de la somme de 30.02 € au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- La condamner également au paiement d'une somme de 2.500,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires.
- La condamner aux entiers dépens.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [Z] [U] [B] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 novembre 2023 puis renvoyée à l’audience du 08 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [U] [B];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les décisions de l'administrateur provisoire des 12 mars 2018, 29 août 2019, 05 novembre 2019 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 et les appels travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- les ordonnances de désignation de la SELARL BLERIOT & ASSOCIES et de la SELARL AJ ASSOCIES.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner Madame [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.291,46 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 30,02 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 08 juin 2023. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 14 juin 2022, d'un coût de 5,84 euros, du 24 août 2022, d'un coût de 7,64 euros, et du 22 novembre 2022 à hauteur de 10,39 euros.

Il est justifié de l'envoi de la mise en demeure du 08 juin 2023, facturée 6,15 euros. Il convient de faire droit à la demande.

Madame [Z] [U] [B] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 6,15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Madame [Z] [U] [B] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d'Aulnay-sous-Bois du 14 juin 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [Z] [U] [B] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur. Elle ne pouvait de surcroît ignorer la très grande fragilité financière de la copropriété, celle-ci ayant dû être placée sous administration provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [Z] [U] [B], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [U] [B] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 11.291,46 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 6,15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] [B] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame [P] Madame [E]