Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section


N° RG 20/07964 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSUB2

N° MINUTE : 8

Assignation du :
10 Août 2020

contradictoire











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 25 Avril 2024



DEMANDERESSE 

S.A.R.L. ZARA FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082




DEFENDERESSE 

S.A. GECINA
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LPA-CGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238







MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DEBATS

A l’audience du 27 février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Avril 2024.


ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2011, la société Gecina a donné à bail renouvelé à la société Zara France divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2010 pour finir le 31 mars 2020.

Les lieux loués sont désignés ainsi qu’il suit:
« Dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] : 
- Au 2 ème sous-sol, un local d’une superficie réelle d’environ 252 m 2 
- Au 1 er sous-sol, un local d’une superficie réelle d’environ 264 m 2 
- A l’entresol, un local d’une superficie réelle d’environ 327 m 2 
- Au rez-de-chaussée, un local d’une superficie réelle d’environ 262 m2 
Les surfaces sus-indiquées ne tiennent pas compte de l’incidence des trémies ». 
« Le bailleur a réalisé et assure au rez-de-chaussée, depuis le lot du preneur, un dégagement de sécurité incendie (sortie de secours) d’une unité de passage jusqu’à la [Adresse 8] ». 

Ce bail a été modifié par avenant en date du 23 mai 2012 portant sur l’adjonction de surfaces au 1er étage., étant précisé qu’il a été ajouté un local d’une superficie réelle d’environ 552 m2.
 
 La destination des lieux est la suivante : 
« A titre principal : 
- Commerce de prêt-à-porter Homme et/ou Femme et/ou Enfant et ses accessoires tels que chaussures, maroquinerie, parfums, biens ayant trait à l’équipement de la personne, ces accessoires et biens ne devant pas constituer l’activité principale. 
- Equipement et décoration de la maison, 
- Lingerie 
Et à titre accessoire : 
- Equipement de la personne, bijoux fantaisie, luneterie et notamment parfums et cosmétiques, 
- Equipement et décoration de la maison, Articles de papeterie, 
librairie et jouets liés à l’univers de la maison ». 
 Suivant l’avenant du 23 mai 2012, les locaux au R+1 sont destinés à l’usage de réserves et de locaux sociaux accessoires au commerce et, à condition d’obtenir les autorisations requises, à usage de surfaces de vente. 





Le loyer a contractuellement été fixé comme suit :
 Loyer de base : 1.964.369 euros par an en principal, payable par trimestre et d’avance, suivant bail du 20 octobre 2011. 
Loyer complémentaire : 350.000 euros par an en principal au titre des locaux du R+1, porté à 1.100.000 euros par an en principal si les locaux du R+1 sont transformés en locaux accessibles à la clientèle. 
 
Le loyer appelé pour le 1er trimestre 2020 s’élève à 644.746,64 euros HT/HC ( loyer commerce de 550.483,29 euros + loyer complémentaire de 94.263,35 euros). 
 
 Par acte d’huissier du 27 septembre 2019, la société Gecina a fait délivrer à la société Zara France, un congé à effet du 31 mars 2020, en offrant le renouvellement à compter du 1 er avril 2020 pour une durée de 10 ans, moyennant un loyer porté à 4.500.000 euros par an en principal 

Les parties n’ayant pu se mettre d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la société Zara France a, par acte d’huissier du 16 juin 2020, notifié son droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce en indiquant délaisser les lieux le 31 décembre 2020 ; elle a effectivement quitté les lieux le 31 décembre 2020.

Par acte d’huissier délivré le 21 juillet 2020, la société Gecina a fait commandement à la société Zara France d’avoir à payer la somme de 803.900,84 euros au titre des loyers et charges du 2 ème trimestre 2020.

C’est dans ce contexte que la société Zara France a, par acte d’huissier délivré le 1er septembre 2020, fait assigner la société Gecina en opposition à commandement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir : 
 Sur la nullité et le caractère inopérant du commandement : 
• Déclarer inopérant, nul et de nul effet le commandement de payer délivré de mauvaise foi à la requête de la société Gecina le 21 juillet 2020, 
 Sur l’exonération du paiement des loyers et charges : 
• Dire qu’elle est totalement exonérée du paiement des loyers et des charges sur la période du 15 mars au 10 mai 2020, 
Sur le quantum des condamnations et restitutions : 
• Condamner la société Gecina à lui restituer la somme de 147.440,16 euros à titre de loyers /indemnité d’occupation et charges trop versés sur la période du 15 au 31 mars 2020, 
• Dire qu’elle est en droit de ne pas verser les sommes appelées à titre de loyers/indemnité d’occupation et charges pour la période du 1 er avril au 10 mai 2020, soit 353.363 euros. 
 
Par acte d’huissier du 11 décembre 2020, la société Gecina a assigné la société Zara France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : 
 - condamner la société Zara France à lui verser, pour la période écoulée entre le 1er avril 2020 et le 15 juin 2020, une indemnité d’occupation de 1.027.870 euros HT et HC sur le fondement de l’article L 145-57 du code de commerce, 
- condamner la société Zara France à lui verser, à compter du 16 juin 2020, une indemnité d’occupation annuelle de 7.900.000 euros HT et HC sur le fondement de l’article 1240 du code civil, 
- condamner la société Zara France à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation du depuis le 1er avril 2020 avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle, 
- juger que les intérêts seront capitalisés annuellement, 
- condamner la société Zara France au paiement de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, 
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

Les deux procédures ont été jointes le 1er juillet 2021.


La société Zara France a notifié des conclusions récapitulatives après jonction le 22 février 2023 demandant en substance au tribunal de : 
 
Sur la nullité et le caractère inopérant du commandement : 
• Déclarer inopérant, nul et de nul effet le commandement de payer délivré de mauvaise foi à la requête de la société Gecina le 21 juillet 2020, et dire que son coût sera supporté par le société Gecina, 
 
Sur l’exonération du paiement des loyers et charges : 
• Constater que, prenant acte de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière, elle ne maintient pas et se désiste d’instance du chef de ses demandes tendant à être exonérée du paiement des loyers et charges appelés au titre des périodes de fermeture administrative entre le 15 et le 31 mars 2020 et à obtenir restitution des loyers trop versés au titre de ces périodes, 
 
Sur la fixation des indemnités d’occupation statutaire et de droit commun : 
• Débouter la société Gecina de ses demandes tendant à ce que soit écarté des débats le rapport d’expertise amiable établi par M. [Z] ou à ce que le tribunal « n’en tienne pas compte », 
• Fixer l’indemnité d’occupation statutaire due pendant la période du 1 er avril 2020 au 15 juin 2020 à 1.053.900 euros par an HT/HC soit pendant 2 mois et demi entre le 1er avril et le 15 juin 2020 à 219.600 euros HT/HC, 
• Fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due pendant six mois et demi du 16 juin 2020 au 31 décembre 2020 à 1.013.000 euros HT, la TVA n’étant pas applicable, 
• Condamner la société Gecina à lui restituer toute somme trop versée, 
• Débouter la société Gecina de toutes demandes plus amples ou contraires, 
 
Sur les demandes subsidiaires d’expertise et de provision du bailleur : 
• Débouter la société Gecina de sa demande subsidiaire d’expertise, 
• Subsidiairement, l’ordonner aux frais avancés de la société Gecina, demanderesse à la fixation des indemnités d’occupation et à la mesure d’expertise, 
• Dire n’y avoir lieu à la fixation d’indemnités d’occupation statutaire et de droit commun provisionnelles à compter du 1 er avril 2020 et pendant le cours de l’instance, et débouter la société Gecina de ses demandes à ce titre, 
• Subsidiairement, si le tribunal venait à y faire droit, fixer : 
- l’indemnité d’occupation statutaire provisionnelle due pendant la période du 1 er avril 2020 au 15 juin 2020 à 1.053.900 euros par an HT/HC soit pendant 2 mois et demi entre le 1 er avril et le 15 juin 2020 à 219.600 euros HT/HC, 
- l’indemnité d’occupation de droit commun provisionnelle due pendant six mois et demi du 16 juin 2020 au 31 décembre 2020 à 1.013.000 euros HT, la TVA n’étant pas applicable, 
• Condamner la société Gecina à restituer toute somme trop versée : 
• A titre infiniment plus subsidiaire, fixer les indemnités d’occupation provisionnelles à une somme qui ne saurait excéder le loyer applicable au 31 mars 2020 soit 644.746,64 euros par an HT, la TVA n’étant en outre pas due du 16 juin au 31 décembre 2020, 
• En tout état de cause, dire que la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Gecina souffre de contestations sérieuses et l’en débouter, 
 
Sur les comptes entre les parties, pénalités et intérêts : 
• Condamner la société Gecina à lui verser la somme de 300.694,78 euros sauf à parfaire au titre du trop versé sur indemnités d’occupation du 1 er avril au 31 décembre 2020, 
• Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021, 
• Dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, 
• Dire la société Gecina mal fondée en sa demande de condamnation au titre de la clause pénale, à titre subsidiaire la réduire à néant eu égard à son caractère manifestement excessif et en tout état de cause débouter le Bailleur de sa demande formée à ce titre, 



• Dans l’hypothèse où elle viendrait à être condamnée au paiement d’un rappel d’indemnité d’occupation, dire la société Gecina mal fondée en sa demande de condamnation au titre des intérêts au taux conventionnel de 12% l’an, à titre subsidiaire les réduire, eu égard à leur caractère manifestement excessif, au taux légal et à compter du jugement à intervenir et en tout état de cause débouter la société Gecina de sa demande formée à ce titre, 
• Débouter la société Gecina de toutes demandes de condamnations plus amples ou contraires à quelque titre que ce soit, et notamment à titre de clause pénale, intérêts conventionnels, d’indemnités d’occupation et de compléments d’indemnité d’occupation, 
• Si elle venait à être déclarée débitrice d’une quelconque somme à titre d’indemnité d’occupation, dire qu’elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et débouter la société Gecina de toutes demandes plus amples ou contraires et notamment de sa demande d’intérêts conventionnels, 
 
Sur les délais de paiement : 
• Lui accorder un délai de 2 ans pour régler tout arriéré locatif, loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires que le tribunal estimerait dus au jour où il statuera, 
 
La société Gecina a notifié par RPVA des conclusions récapitulatives n°3 le 15 mai 2023 demandant en substance au tribunal de : 
 
• Juger au visa de l’article 6-1 de la CEDH que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée sur le fondement du rapport établi amiablement à la demande d’une partie et en conséquence écarter le rapport établi par M. [Z] à la demande de la société Zara France ; 
• Condamner la société Zara France à lui verser, pour la période écoulée entre le 1er avril 2020 et le 15 juin 2020, une indemnité d’occupation de 1.027.870 euros HT et HC sur le fondement de l’article L.145-57 du code de commerce ; 
• Condamner la société Zara France à lui verser, pour la période entre le 16 juin 2020 et le 31 décembre 2020, une indemnité d’occupation annuelle en principal de 4.295.355 euros HT et HC sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; 
• Condamner la société Zara France à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation dû depuis le 1er avril 2020 par rapport au loyer contractuel, soit la somme de 3.345.740,97 euros HT et HC, avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle à compter de cette date ; 
• Juger que les intérêts seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. 
• Désigner tel expert qu’il lui plaira dans les conditions de l’article 263 du code de procédure civile avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Zara France : 
(i) sur le fondement de l’article L 145-28 du Code de commerce du 1er avril 2020 au 15 juin 2020, l’indemnité d’occupation devant alors correspondre à la valeur locative, (ii) sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour la période du 16 juin 2020 au 31 décembre 2020, l’indemnité d’occupation pouvant excéder la valeur locative, 
• Fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel en cours, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée et ce à compter du 1er avril 2020 et pendant toute la durée de l’instance, 
• Condamner dans cette hypothèse la société Zara France au paiement de la somme provisionnelle de 804.398,94 euros, 
• Débouter la société Zara France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
• Condamner la société Zara France au paiement d’une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement, dont distraction du profit de Me Géraldine Piedelièvre (SELAS LPA-CGR avocats) en application de l’article 699 du code de procédure civile. 
• Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. 




Se prévalant du fait que la société Gecina avait, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2022, fait état de la relocation des locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 7] en indiquant que ceux ci étaient “ occupés par Netflix qui y a installé un pop-up store de la série à succès « Stranger Things”, la société Zara France, par conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2023, a fait sommation à la société Gecina d’avoir à communiquer le contrat de bail et ses annexes et la dernière quittance de loyer relatifs à l’occupation par Netflix des locaux.

La société Gecina n’a pas déféré à cette sommation et c’est dans ce contexte que par conclusions notifiées par RPVA le 17 juillet 2023, la société Zara France a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de communication/production de pièces.

Après plusieurs échanges de conclusions, l’incident a été plaidé à l’audience du 27 février 2024 lors de laquelle, développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2024, la société Zara France demande au juge de la mise en état de :
• Enjoindre à la société Gecina de communiquer et subsidiairement de produire : 
 - Le contrat de bail et ses annexes et la dernière quittance de loyer relatifs à l’occupation par Netflix des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] ; 
• Enjoindre à la société Gecina de produire : 
 - Le ou les mandats confiés par Gecina pour la recherche de locataires pour une prise à bail des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 1 er janvier 2021 et le prix offert pour la prise à bail, 
 • Assortir ces injonctions d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, avec faculté pour le juge de la mise en état de liquider l’astreinte, 
 • Débouter la société Gecina de toutes demandes plus amples ou contraires, 
 • Condamner la société Gecina à payer à la société Zara France la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
 • Condamner la Société Gecina aux entiers dépens de l’incident, 
 • Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

En réplique, développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, la société Gecina demande au juge de la mise en état de :
• Débouter la société Zara France de sa demande de communication des pièces suivantes : 
 - Le contrat de bail et ses annexes, et la dernière quittance de loyer relatifs à 
l’occupation par Netflix des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] ; 
- Le ou les mandats confiés par Gecina pour la recherche de locataires pour une prise à bail des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 1 er janvier 2021 et le prix offert pour la prise à bail, 
 • Débouter la société Zara France de sa demande d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard ; 
 • Débouter la société Zara France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 
 • Condamner la société Zara France au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction du profit de Maître Géraldine Piedelièvre (SELAS LPA-CGR avocats) en application de l’article 699 du code de procédure civile. 
 • Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. 
 
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.





MOTIFS DE L’ORDONNANCE 


Sur la demande de communication ou de production de pièces

En application des dispositions de l’article 780 du code de procédure civile, “l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée.
Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces.
Il peut entendre les avocats et leur faire toutes communications utiles. Il peut également, si besoin est, leur adresser des injonctions.
Il peut ordonner le retrait du rôle dans les cas et conditions des articles 382 et 383.”

L’article 788 du même code prévoit que “le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces.”

Aux termes des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, “les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense”.

Si la communication des pièces n’est pas faite spontanément entre les parties, il peut être demandé au juge de la mise en état d’enjoindre cette communication sur le fondement des articles 132 et 133 du code de procédure civile.
Toutefois, cette communication forcée ne vise que les pièces sur lesquelles les parties entendent fonder leurs prétentions.

Par ailleurs, en application de l’article 11 du code de procédure civile si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte ; il peut à la même requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.
Si ces dispositions autorisent une partie à solliciter du juge la production de pièces dont elle entend faire état, pour autant, le juge de la mise en état ne saurait faire droit à une demande de production ou d’obtention de pièces qu’à la triple condition :
- que l’existence des pièces dont la production ou l’obtention est demandée soit vraisemblable et que la demande soit accompagnée de précisions suffisantes permettant d’identifier les pièces, 
- que ces pièces soient utiles à la solution du litige, 
- que leur production ou obtention ne se heurte à aucun motif légitime.


Au soutien de ses demandes, la société Zara France fait valoir en substance :
- que malgré la sommation qui lui a été adressée, la société Gecina refuse de communiquer, et, subsidiairement de produire, le contrat de bail qu’elle a conclu postérieurement à son départ des lieux ; que ce contrat, dont elle fait état dans ses conclusions, est pourtant de nature à éclairer le tribunal saisi au fond d’une part sur l’indemnité d’occupation statutaire déterminée en considération de références locatives et d’autre part sur l’indemnité d’occupation de droit commun due à compter de l’exercice par le preneur du droit d’option jusqu’à son départ effectif tenant compte du préjudice subi et donc des loyers que le bailleur aurait pu espérer encaisser au cours de cette période,







- que la société Gecina, qui prétend dans ses écritures que les valeurs locatives sur l’[Adresse 6] n’ont pas baissé pendant et après la crise sanitaire dissimule toutefois les éléments relatifs à la première relocation des locaux en question après le départ de Zara concernant les mandats de recherche qu’elle a donnés avec leur date et le prix proposé, la durée pendant laquelle les locaux n’ont pas trouvé preneur au prix proposé ainsi que le prix qu’elle a en définitive accepté ; qu’ainsi le contrat de location « Netflix » non communiqué est de nature à éclairer le tribunal sur les difficultés de la société Gecina à relouer et la durée pendant laquelle les locaux sont restés vacants après son départ, et sur les conditions notamment financières dans lesquelles la société Gecina a finalement accepté de relouer les locaux à titre provisoire dans l’attente de trouver mieux. 
- que le contrat en litige a été conclu à une date d’effet postérieure aux différentes crises évoquées par la société locataire (crise des gilets jaunes (arc de Triomphe vandalisé le 1er décembre 2018, Champs-Elysées saccagés les 16 mars 2019 et 14 juillet 2019, etc…), mouvements sociaux d’ampleur et affrontements urbains contre la réforme des retraites fin 2019 et crise sanitaire inédite à compter de mars 2020) , et est dès lors susceptible d’éclairer le tribunal sur les effets de ces crises sur les valeurs locatives, étant rappelé que des correctifs peuvent si besoin être appliqués ; qu’il constitue également un élément d’appréciation de l’indemnité d’occupation de droit commun due à compter de l’exercice du droit d’option le 16 juin 2020 jusqu’au départ effectif du 31 décembre 2020, le préjudice subi par le bailleur étant moindre s’il s’avère qu’il était dans l’impossibilité de relouer au prix escompté pendant cette période et pendant une période prolongée après le départ de Zara ;
- qu’il est en outre utile pour la solution du litige que soient portées à la connaissance du tribunal la date et les conditions dans lesquelles la société Gecina a donné mandat de relouer les locaux du [Adresse 3], la date à laquelle elle a signé le contrat de location avec Netflixainsi que ses conditions financières ; que la société Gecina demande en effet la fixation d’une indemnité d’occupation à une somme considérable de plus de quatre millions d’euros pour cette période de six mois, alors que le loyer annuel s’élevait à 2.578.986 euros par an en principal au 31 mars 2020, en exposant qu’elle aurait pu relouer les locaux à ce prix correspondant, selon elle, au marché, tout en dissimulant la date à laquelle elle a donné mandat de relouer les locaux et le prix proposé, ainsi que les conditions financières du premier bail qu’elle a conclu selon ses propres indications avec Netflix,
- que le refus de communication ou production des pièces par la société Gecina est déloyal.


Pour s’opposer à ces demandes, la société Gecina soutient en substance :
- que la demande du preneur n’est pas une demande de communication mais de production de pièces,
- que la demande de production de pièces n’est pas destinée à pallier la carence d’une partie ; qu’en l’espèce la société Zara France est défaillante à rapporter la preuve de la vacance des locaux qu’elle a libérés le 31 décembre 2020,
- que la société Zara France ne justifie pas d’un motif légitime, alors qu’elle cherche par tous moyens à démontrer que les locaux seraient restés vacants pour illustrer une prétendue absence de commercialité de l’[Adresse 6] ; qu’en outre, le tribunal a été saisi par la société Zara France d’une demande de fixation d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er avril 2020 au 31 décembre 2020, et que le preneur n’a donc pas à connaître des diligences effectuées par le bailleur postérieurement à son départ des locaux ;
- que le preneur n’a pas à connaître des conditions de l’occupation du pop- up store en cause, cette information étant en tout état de cause totalement inutile dans le cadre de la présente procédure puisque cette occupation est postérieure à la période pendant laquelle l’indemnité d’occupation doit être estimée ; que de même, la demande de communication des mandats confiés par le bailleur pour la recherche de locataires n’est d’aucune utilité puisqu’elle porte sur une période hors du champ de la présente procédure,


- que les pièces sollicitées ne sont absolument pas indispensables à la manifestation de la vérité dans le cadre de la présente procédure dont l’objet est la fixation de l’indemnité d’occupation due par le preneur par l’effet de l’exercice de son droit d’option et son départ des locaux le 31 décembre 2020 ; que le preneur qui demande au tribunal de pratiquer des abattements sur la valeur locative des locaux ne parvient pas à démontrer ni les effets de la crise sanitaire sur la valeur locative ni au 1 er avril 2020, ni même au 15 juin 2020 , ni un effondrement du marché, l’expert missionné à titre amiable par le preneur étant bien en peine de citer des éléments de référence connus aux dates de référence et le démontrant ; qu’en tout état de cause, l’[Adresse 6] a toujours constitué un marché de niche où les coûts locatifs sont distants des rendements des commerces,
- que les demandes de la société Zara France sont manifestement dilatoires.



S’agissant du contrat de bail conclu avec Netflix, la société Gecina l’invoque dans ses conclusions notifiées le 5 septembre 2022 (page 40), en ces termes: 
« Par ailleurs, le Preneur prétend que les locaux délaissés par Zara France sont toujours vacants à ce jour, et que cette situation serait « révélatrice de la vacance et des baisses de valeurs locatives ». Bien au contraire, les locaux sont occupés par Netflix qui y a installé un pop-up store de la série à succès « Stranger Things », lequel fait l’objet d’une telle fréquentation qu’il est conseillé de réserver un créneau pour le visiter (source: https: //strangerthings-store.com/fr /)». 

Bien qu’il ne soit pas établi que la société Gecina entend produire cette pièce aux débats sans en assurer une communication à la société Zara France, sa production dans le cadre de la présente instance apparaît légitime, utile et nécessaire dès lors que le litige porte, notamment sur la condamnation de la société Zara France au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er avril 2020 au 15 juin 2020, et d’une indemnité d’occupation de droit commun du 16 juin 2020 au 31 décembre 2020. En effet, cette demande suppose à la fois la nécessité de déterminer la valeur locative des locaux en causes au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce, et d’apprécier l’indemnité à la fois compensatrice et indemnitaire à laquelle, le cas échéant, le bailleur a droit du fait de l’occupation des locaux sans droit ni titre. 
Ainsi, pour fixer la valeur locative, le contrat conclu avec Netflix, quand bien même il aurait été signé postérieurement au départ de la société Zara France, peut être utilement produit comme élément de comparaison, fût ce t-il à titre indicatif ; de même, cette pièce est utile à l’appréciation du préjudice subi par la société Gecina quant à la fixation de l’indemnité d’occupation de droit commun.

Au surplus, la société Gecina, qui invoque l’existence de ce contrat pour soutenir que l’[Adresse 6] bénéficie d’une commercialité qui n’a aucunement baissé contrairement à ce que soutient la société Zara France, n’oppose dans le cadre du présent incident aucun motif légitime qui ferait obstacle à la production de cette pièce, laquelle pourrait d’ailleurs être légitimement réclamée par un expert dans le cadre d’une éventuelle expertise judiciaire contradictoire.

Enfin, la société Gecina ne peut valablement opposer à la société Zara France sa carence pour s’opposer à la production d’une pièce dont elle-même fait état dans ses écritures.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de production du contrat et de ses annexes telle que sollicitée par la société Zara France, selon les termes du présent dispositif, et sous astreinte compte tenu de la réticence de la société Gecina manifestée dans le cadre du présent incident.

En revanche, il ne sera pas fait droit à demande de production de la dernière quittance de loyers, ni des mandats de recherche, la production du contrat, portant nécessairement sa date de signature et ses conditions financières, étant suffisante et l’utilité d’une demande de production de pièces supplémentaires n’étant pas caractérisée en l’espèce.



Sur les autres demandes 

Les dépens de l’incident demeureront réservés.

La société Gecina sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Zara France qui a du exposer des frais dans le cadre du présent incident, la somme de 1.500 euros.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Ordonne à la société Gecina de produire, dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, le contrat de bail et ses annexes relatifs à l’occupation par Netflix des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai de trente jours,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois,

Rejette les autres demandes de la société Zara France,

Rejette la demande de la société Gecina formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Gecina à payer à la société Zara France la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 10 septembre 2024 pour conclusions au fond de la société Zara France,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 25 Avril 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME