Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22201 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3XT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1121006305





APPELANTS

Intimés à titre incident

 

Monsieur [F] [Z]

né le 14 avril 1962 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Monsieur [I] [Z]

né le 1er août 1965 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]





Madame [H] [K]

née le 30 août 1964 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentés par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151







INTIMEE 

Appelante à titre incident



Madame [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1829

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 10/10/2015, Mme [T] [R] a donné à bail un logement situé au [Adresse 5] [Localité 10] à M. [F] [Z] et Mme [H] [K].



Par acte d'huissier, Mme [T] [R] a fait assigner M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] aux fins d'obtenir principalement le prononcé de la nullité pour dol de ce contrat de bail, la condamnation solidaire de M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] au paiement d'une somme de 76 882 euros de dommages et intérêts, outre qu'il soit jugé que les sommes recouvrées par l'huissier en charge de l'exécution de l'ordonnance de référé du 05/09/2019 du tribunal judiciaire de Paris viendront en déduction de ce montant, et à titre infiniment subsidiaire, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 10/10/2015, la condamnation solidaire de M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] au paiement de la somme de 65 054 euros au titre de loyers et indemnités d'occupation.



M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] cités régulièrement devant la juridiction, n'ont pas comparu à l'audience de plaidoirie. 





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 30 septembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



Prononce la nullité pour dol du contrat de bail du 10/10/2015 conclu par Madame [R] [T] avec Monsieur [Z] [F] et Madame [K] [H].

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [H] à payer à Madame [R] [T] la somme de 30 041,00 Euros au titre des indemnités d'occupation de novembre 2018 à novembre 2019.

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [H] à payer à Madame [R] [T] la somme de 10 000 Euros en réparation du préjudice provenant du dol dont elle a été victime.



Condamne solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [H] à payer à Madame [R] la somme de 3 000,00 Euros au titre de l'article 700 du CPC

Dit que l'exécution provisoire est de droit

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F] Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [H] aux dépens. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 15 décembre 2021 par M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 décembre 2022 par M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] demandent à la cour de :



Sur l'appel principal 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité pour dol du bail et condamné les appelants au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts. 

Et statuant à nouveau, prononcer la résolution du bail pour acquisition de la clause résolutoire. 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants à payer à Madame [T] [R] la somme de 30 041 euros à titre d'indemnité d'occupation. 

Et statuant à nouveau, arrêter le montant de la créance, sauf à parfaire, à la somme de 20 971,40 euros en deniers ou quittances 

Sur l'appel incident 

Rejeter comme infondées la demande de Madame [R] tendant au doublement des loyers et indemnités d'occupation dus à savoir la somme de 76 882 en deniers ou quittances valables sur le fondement du dol ou alternativement la somme de 65 054 euros sur le terrain de la clause résolutoire. 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité les condamnations au paiement des sommes contractuellement dues. 

Condamner Madame [T] [R] au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 janvier 2024 au terme desquelles Mme [T] [R] demande à la cour de :



Juger recevable en son action, en son appel incident et en ses demandes Madame [T] [R] ; 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Prononcé la nullité pour dol du contrat de bail du 10/10/2015 conclu par Madame [R] [T] avec Monsieur [Z] [F] et Madame [K] [H], 

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

Limité la condamnation in solidum de Monsieur [Z] [F], Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [H] à la somme de : 

- 30 041€ au titre des indemnités d'occupation de nombre 2018 à novembre 2019 

- 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice provenant du dol dont 

elle a été victime 

Et statuant à nouveau de ces chefs : 

Vu l'article 1137 du Code Civil 

Vu l'article 1144 du Code Civil 

Vu l'article 1240 du Code Civil 

Condamner in solidum Monsieur [F] [Z], Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [K] à payer à Madame [T] [R] la somme de SOIXANTE SEIZE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS (76 882 €) de dommages et intérêts en deniers ou quittances valables, 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, Y AJOUTANT, dans l'hypothèse où la Cour d'Appel ne retiendrait pas le dol dans la conclusion du contrat de bail, 

Vu l'article 1231-1 du Code Civil 

Vu l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 10 octobre 2015 

En conséquence, condamner in solidum Monsieur [F] [Z], Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [K] à payer à Madame [T] [R] la somme de SOIXANTE CINQ MILLE CINQUANTE QUATRE EUROS (65 054 €) à titre de loyers et d'indemnités d'occupation, 

Condamner in solidum Monsieur [F] [Z], Monsieur [I] [Z] et Madame [H] [K] aux entiers dépens d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité du bail pour dol 



Aux termes de l'article 1137 du code civil : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.



MM. [F] et M. [I] [Z] et Mme [H] [K] contestent en appel, le dol allégué et retenu par le premier juge.



Ils font valoir que le contrat de bail a été conclu entre Mme [T] [R] et M. [F] [Z] et Mme [H] [K] sur la base de documents dont la validité n'est pas contestée et soutiennent qu'il importe peu pour la qualification de dol, que ce soit 

M. [I] [Z] qui ait pu occuper les lieux, que cela ne change rien à l'identité du locataire en titre, sur lequel pèse l'obligation en paiement.



Ils précisent que M. [F] [Z] a été conduit à devenir co-titulaire du bail par solidarité fraternelle et que le seul grief qui pourrait lui être fait est de ne pas avoir lui même occupé les lieux.



Mme [T] [R] répond que les manoeuvres frauduleuses des appelants l'ont conduit à conclure à bail avec une personne non solvable.



En l'espèce, il n'est pas contesté par les appelants, que M. [F] [Z] s'est porté locataire de l'appartement avec Mme [H] [K] à la place de son frère, 

M. [I] [Z].



Cet élément résulte explicitement du courriel du 7 juillet 2020, par lequel M. [I] [Z] indique à son frère : 'Je suis absolument désolé de te placer dans un tel embarras. Comme tu le sais, lorsque je t'ai demandé de te porter locataire pour moi, la situation d'inactivité professionnelle dont je sortais ne me permettait pas de présenter des documents fiscaux suffisants en termes de revenus imposables pour obtenir un contrat de bail avec le loyer demandé pour le [Adresse 5], alors même que mon activité professionnelle reprenait et s'annonçait très prometteuse. De fait j'ai pu assurer le paiement des loyers pendant de nombreux mois. (...)'.



Egalement, par courriel du 15 juillet 2020, M. [F] [Z] a indiqué à l'huissier : 'J'ai confirmé à ma banque qu'il fallait vous verser les fonds saisis sur mon compte (...). Je comprends que mon inertie vous a conduit à cette mesure mais je ne vous cache pas que le coup est très rude surtout pour une dette qui m'incombe juridiquement certes mais qui concerne un appartement occupé par mon frère'. 



Il ressort de ces faits que les appelants ont délibérément fourni des informations erronées à Mme [T] [R] pour la conduire à contracter avec eux.



Si les documents financiers produits étaient authentiques, ils venaient à l'appui d'une présentation mensongère de la situation des preneurs destinée à inciter Mme [T] [R] à conclure le bail avec eux.



S'il est exact que le locataire en titre est bien M. [F] [Z], avocat associé du cabinet Flichy dont la solvabilité a été appréciée en fonction de documents dont la validité n'est contestée, Mme [T] [R] souligne à juste titre que sa solvabilité réelle dépendait évidemment du fait qu'il n'était pas tenu, par ailleurs, de régler un autre loyer pour son véritable domicile, ce dont elle n'a pas été informée.



Les manoeuvres et mensonges des appelants ont bien conduit Mme [T] [R] à conclure un bail avec une personne n'ayant pas les ressources suffisantes pour régler le loyer.



Le premier juge a justement retenu que le dol était constitué entraînant ainsi la nullité du contrat de bail.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité pour dol du contrat de bail litigieux.



Sur les dommages-intérêts et les indemnités d'occupation réclamés par Mme [T] [R]



Mme [T] [R] a sollicité en première instance une somme de 76 882 euros à titre de dommages-intérêts.



Le premier juge lui a alloué une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et a condamné solidairement les appelants à lui payer en outre une somme de 30 041 euros à titre d'indemnités d'occupation, soit 2 957 euros x 13 mois (de novembre 2018 et jusqu'au mois de novembre 2019), déduction faite d'une somme de 8 400 euros réglée.



Mme [T] [R] a formé appel incident de ces chefs et maintient devant la cour sa demande formée en première instance à titre de dommages-intérêts.



Elle précise dans ses écritures qu'elle sollicite la condamnation in solidum des appelants à lui verser une indemnité d'occupation fixée au double du montant des loyers initialement convenus, sur cette même période de novembre 2018 à novembre 2019 inclus, la reprise des lieux ayant été effectuée le 3 décembre 2019, soit 76 882 euros (2 957 euros x 13 mensualités x 2).



Elle fait valoir que l'indemnité doit être ainsi augmentée en raison des agissements des locataires et également du fait qu'ils ont réalisé probablement des bénéfices importants en ne réglant pas leur loyer et en sous-louant les locaux à M. [W] [P].



MM. [F] et [I] [Z] et Mme [H] [K] ne contestent pas être redevables d'indemnités d'occupation mais s'opposent au doublement des sommes dues qui constituerait selon eux, un enrichissement sans cause du bailleur.



L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. 



Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 



Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



En l'espèce, si par courrier daté du 5 décembre 2018 le conseil de Mme [T] [R] a interrogé Mme [H] [K] et M. [F] [Z] sur les conditions d'occupation de l'appartement par M. [W] [P], aucune pièce ne vient attester de sa présence dans les lieux, ni d'une sous-location à ce dernier d'une partie de l'appartement.



Mme [T] [R] ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de l'indisponibilité de l'appartement qu'elle a repris le 3 décembre 2019, après libération des lieux par les appelants.



Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été annulé, comme l'a fait le premier juge.



Le premier juge a donc condamné à juste titre, MM. [F] et [I] [Z] et Mme [H] [K] à payer à Mme [T] [R], la somme de 30 041 euros, soit 2 957 euros x 13 mois, déduction faite d'une somme de 8 400 euros réglée (pièce 9 de Mme [T] [R] : extrait de compte CARPA au 28 mai 2021 démontrant le paiement de cette somme).



Mme [T] [R] ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation des appelants à lui payer les indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération des lieux.



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a condamné solidairement les appelants à payer en outre à Mme [T] [R], la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Mme [T] [R] doit être déboutée du surplus de sa demande de dommages-intérêts.



S'agissant de l'actualisation de la créance, MM. [F] et [I] [Z] et Mme [H] [K] versent aux débats devant la cour, un décompte d'huissier du 20 décembre 2021 établissant qu'ils ont réglé une somme globale de 30 049,39 euros en exécution des condamnations prononcées au bénéfice de Mme [T] [R] (jugement déféré et 1.000 euros d'article 700 de l'ordonnance de référé antérieure du 5 septembre 2019).



Ce décompte d'huissier fait état d'un solde restant dû au 20 décembre 2021 de 20 971,40 euros.



Ils demandent à la cour d'arrêter le montant de la créance, sauf à parfaire, à cette somme de 20 971,40 euros en deniers ou quittances.



Cette somme ne correspond pas toutefois au solde restant dû sur la demande en paiement des indemnités d'occupation, sur laquelle la cour doit statuer, puisque le décompte de l'huissier inclut notamment la condamnation à hauteur de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, écartée en cause d'appel.



Il n'y a donc pas lieu d'arrêter le montant de la créance, sauf à parfaire, à la somme de 20 971,40 euros en deniers ou quittances.



Néanmoins, sur la somme de 30 049,39 euros versée par les appelants, il est établi par les extraits de compte CARPA produits aux débats par Mme [T] [R] et non contesté, qu'elle a perçu la somme totale de 24 200 euros, soit 8 400 euros déjà comptabilisés en première instance outre 15 800 euros le 29 juillet 2021.



Il convient donc d'actualiser la dette au 20 décembre 2021, à 14 249,39 euros (30 049,39 euros - 15 800 euros).



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens d'appel à hauteur de 50% à la charge in solidum de MM. [F] et [I] [Z] et Mme [H] [K] et de 50% à la charge de Mme [T] [R] .



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] à payer à Mme [T] [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et sauf à réactualiser la somme due au titre des indemnités d'occupation de novembre 2018 à novembre 2019 inclus,



Et statuant à nouveau, 



Condamne in solidum M. [F] [Z], M. [I] [Z] et Mme [H] [K] à payer à Mme [T] [R] la somme de 14 249,39 euros au titre des indemnités d'occupation de novembre 2018 à novembre 2019 inclus,



Déboute Mme [T] [R] du surplus de sa demande de dommages-intérêts,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraire,



Et y ajoutant,



Partage les dépens d'appel à hauteur de 50% à la charge in solidum de MM. [F] et [I] [Z] et Mme [H] [K] et de 50% à la charge de Mme [T] [R],



Rejette toutes autres demandes.



La greffière La présidente