Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00023 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSKG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/01118
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE GP 43, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C0635

ET :

LA SOCIETE BNM, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Monsieur [U] [J]

représentée par Me Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire
D1930

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EXPOSE DU LITIGE

Le 28 juillet 2015, la SCI GP 43 a fait l'acquisition des lots 2 et 12 situés dans un ensemble immobilier [Adresse 2]) à savoir une boutique et un atelier.

Le 7 novembre 2022, la SCI GP 43 et la SARL B.N.M, représentée par Monsieur [U] [J], ont conclu un contrat de renouvellement de bail commercial portant sur les locaux précités à effet au 1er janvier 2023. 
Suivant exploit du 3 février 2023, la SCI GP 43 a fait délivrer à la SARL B.N.M un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 13.571,38 euros, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par décision rendue à la demande de la société bailleresse le 13 octobre 2023, le juge des référés de ce siège a :
condamné la société BNM à payer à la SCI GP 43 la somme provisionnelle de 26.921,24 € au titre des loyers et provisions sur charges échus jusqu'au terme de septembre 2023 inclus;Dit que la société BNM se libérera valablement en 10 mensualités de 2000 € et une mensualité du solde augmenté des dépens la première payable le 10 du mois suivant la signification de la présente puis le 10 de chaque mois, et qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance la totalité restant due sera de plein droit exigible 8 jours après une mise en demeure de régulariser par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet;rejeté toutes autres demandes;condamné la société BNM aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement du 3 février 2023.
Suivant exploit du 14 novembre 2023, la SCI GP 43 a fait délivrer à la SARL B.N.M un nouveau commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 16.068,45 euros, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 1er décembre 2023, la SCI GP 43 a fait dénoncer à la SARL B.N.M une saisie conservatoire de créance pratiquée le 28 novembre 2023 dans les mains du CIC.

Par exploit d'huissier du 22 décembre 2023, la SCI GP 43 a fait assigner la SARL B.N.M pour obtenir l'expulsion des locaux et une provision de l'arriéré locatif.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 18 mars 2024 et la décision mise en délibéré au 26 avril 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SCI GP 43, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
JUGER la société GP 43 recevable et bien fondée en ses moyens, fins et conclusion ;JUGER que la société GP 43 n'a pas agi de mauvaise foi ;DEBOUTER la société BNM de toutes ses demandes, fins et prétention ;CONSTATER acquise la clause résolutoire du bail commercial au profit de la société GP 43, à la date du 14 décembre 2023 à l'encontre de la société BNM ;En conséquence :
ORDONNER l'expulsion pure et simple et immédiate de la société BNM des locaux commerciaux qu'elle occupe sis [Adresse 2], ainsi que tous occupants de son chef et de ses biens et ce s'il y a lieu avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;JUGER que la société GP 43 n'a pas agi de mauvaise foi ;AUTORISER la société GP 43, à expulser la société BNM et tout occupant de son chef des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et de deux témoins ;ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la société BNM, pour sûreté des loyers échus, indemnité d'occupation, taxes, charges locatives et frais ;CONDAMNER la société BNM à payer à la société GP 43 la somme provisionnelle de 16.261,70 euros, à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation, charges et accessoires impayés avec intérêt au taux légal majoré de 5 points du commandement de payer en date du 14 novembre 2023 ;FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle et indivisible due, par la société BNM, à un loyer majoré de 50%, soit la somme de 3.854,74 euros HT par mois, augmenté des charges, taxes et accessoires à compter du 14 décembre 2023.DIRE que ces indemnités d'occupation seront dues jusqu'à la date de restitution des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son représentant ;CONDAMNER la société BNM, au paiement d'une somme supplémentaire de 7.709,48 euros, correspondant au dépôt de garantie, au titre de l'application de la clause pénale contractuelle ;CONDAMNER la société BNM à payer la somme de 4.000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, étant donné qu'il serait inéquitable que la société GP 43, supporte les frais non compris dans les dépens et notamment les frais relatifs au commandement délivré le 14 novembre 2023, qu'elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;RAPPELER que cette ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.
Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SARL B.N.M, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
A titre principal :
CONSTATER l'existence de contestations sérieuses sur les chefs de demandes de la société GP 43 ;JUGER n'y avoir lieu à référé sur les chefs de demandes de la société GP 43 ;DEBOUTER la société GP 43 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire :
ACCORDER un délai a posteriori de quatre mois à la société BNM pour régler les causes du commandement de payer la clause résolutoire ;SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial liant la société BNM et la société GP 43 durant ce même délai ;JUGER que la société BNM s'est acquittée des causes du commandement litigieux dans le délai susvisé et en conséquence REJETER la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du local de de la société GP 43 ;ACCORDER les plus larges délais à la société BNM pour régler les éventuelles condamnations provisionnelles prononcées à son encontre ;Plus subsidiairement, s'il devait être jugé que les causes du commandement n'avaient pas été intégralement réglées à ce jour :
ACCORDER douze mois de délais à la société B.N.M pour régler les causes du commandement de payer et tous les loyers et charges postérieures impayés ;SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial liant la société B.N.M et la société GP 43 durant ce même délai ;REJETER la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du local de de la société GP 43 ;Encore plus subsidiairement, si par extraordinaire la résiliation du bail était prononcée par le Tribunal de céans et la société B.N.M condamnée au paiement des loyers et charges impayés :
JUGER que le montant total du dépôt de garantie s'imputera au montant total de la dette ;A titre reconventionnel :
ORDONNER la suspension du paiement des loyers et charges à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à la réalisation des travaux de réfection partielle de la descente en fonte fuyarde situé sur la façade de l'immeuble donnant sur la rue ainsi que la reprise de l'étanchéité de la façade au droit de cette descente, justifiées par la production d'un constat d'huissier ;Subsidiairement, AUTORISER la consignation des loyers et charges auprès de la CARPA à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux de réfection partielle de la descente en fonte fuyarde situé sur la façade de l'immeuble donnant sur la rue ainsi que la reprise de l'étanchéité de la façade au droit de cette descente, justifiées par la production d'un constat d'huissier.
CONDAMNER à titre provisionnel la SCI GP 43 à verser à la société BNM la somme de 9.900,00 € (neuf mille neuf cents euros) en remboursement des provisions de charges versées sur la période du 1er avril 208 au 31 décembre 2021 et qui n'ont pas fait l'objet d'une régularisation conforme aux conditions du bail.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'existence d'une contestation sérieuse
La SCI GP 43 soutient notamment que :
-les causes du commandement de payer délivré le 14 novembre 2023 à la société preneur n'ont pas été régularisées si bien qu'elle est fondée à solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;
-comme elle l'avait déjà rappelé dans la précédente procédure, elle a fait les diligences utiles suite aux dégâts des eaux ;
-le juge des référés n'a constaté aucune mauvaise foi contractuelle de sa part ;
-elle a fait réaliser des travaux de plomberie ;
-l'exception d'inexécution ne constitue pas une contestation sérieuse et n'est pas applicable dès lors qu'elle a rempli ses obligations contractuelles.

La SARL B.N.M considère que la clause résolutoire n'est pas acquise dès lors que le commandement de payer signifier le 3 février 2023 (il est rappelé que la présente procédure est fondée sur le commandement délivré le 14 novembre 2023) est nul ou à tout le moins qu'il est privé d'effets dès lors que:
-le bailleur est de mauvaise foi car il n'ignore pas que les désordres dont est affecté le local notamment les infiltrations perdurent à ce jour ;
-elle est en droit d'opposer au bailleur l'exception d'inexécution dès lors que ce dernier n'a pas satisfait à son obligation de délivrance;
-aucun décompte n'est annexé au commandement de payer de telle sorte qu'elle n'est pas en mesure de se défendre.

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, le juge des référés de ce siège, dans son ordonnance rendue le 13 octobre 2023, a rejeté les demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du preneur aux motifs que " l'invocation de la clause résolutoire par le bailleur pour le défaut de paiement de 4 termes de loyer et charges alors que la jouissance des locaux était gravement troublée par des infiltrations et que trois des termes étaient échus depuis la survenance du sinistre rend sérieuse la contestation du preneur fondée sur l'absence de bonne foi du bailleur lors de la mise en oeuvre de la clause résolutoire ".

Or, il n'apparaît pas que depuis la décision précitée, il ait été mis un terme au litige concernant la jouissance des locaux. En effet, d'une part la SCI GP 43 ne produit aucune pièces de nature à démontrer que des travaux ont été réalisés pour mettre fin aux désordres et, d'autre part, la SARL B.N.M produit de nombreuses pièces, notamment des photographies et un constat dressé par commissaire de justice le 13 février 2024, desquelles il ressort que les locaux paraissent inexploitables. C'est ainsi que l'officier ministériel indique que le local comporte un habillage mural humide, qu'il s'effrite, que de l'eau est visible sur le sol notamment sur le carrelage cassé en limite de la vitrine côté droit. Il a constaté en outre que dans une vidéo qui lui a été présentée datant du mois de novembre 2023, il était possible de voir l'eau s'écouler dans le magasin depuis le plafond.

S'agissant de la demande de provision au titre des loyers, charges et dépôt de garantie, à l'appui de sa demande de provision, la SCI GP 43 produit notamment le bail commercial et le commandement de payer du 14 novembre 2023 faisant état d'une dette locative de 16.068,45 euros et un décompte actualisé au 11 mars 2004 faisant ressortir une dette locative de 33.746,59 euros.

Pour autant, en l'état, et avec l'apparence requise à la juridiction des référés, il semblerait que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance si bien que force est de constater que le litige porte sur une contestation sérieuse.

En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir. Partant, il n'y aura pas lieu à statuer sur les autres demandes notamment au titre de la fixation d'une indemnité d'occupation, ni sur la demande reconventionnelle au titre des charges.

Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, la SCI GP 43 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du .

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'état, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 précité.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS l'existence d'une contestation sérieuse ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ;

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SCI GP 43 aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 AVRIL 2024.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE PRÉSIDENT

Stephane UBERTI-SORIN