Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 avril 2024

Du 09 avril 2024


5AA


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 23/04009 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRRN



S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE

C/

[Z] [K] [B], [C] [D]




- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 


Le 09/04/2024


Avocats : Me Anne-geneviève HAKIM



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 09 avril 2024



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE f.f. lors des débats, Françoise SAHORES, lors du délibéré



DEMANDERESSE :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE
représentée par la Sté CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI)
33 avenue Pierre Mendes France
75013 PARIS


Représentée par Me Anne-Geneviève HAKIM (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [K] [B]
51 rue Lucie Aubrac - Résidence Villapolonia -
Appt. 3638 -
33000 BORDEAUX


Présent

Madame [C] [D]
14 rue Vauclair
79400 SAINT MAIXENT L ECOLE


Présente











DÉBATS :

Audience publique en date du 13 février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé sous signature électronique en date du 25 octobre 2018, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a consenti à Monsieur [Z] [K] un bail d'habitation sur un logement situé Résidence Villapolonia Porte 3638 51, rue Lucie Aubrac à BORDEAUX (33000), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300,78 euros, outre 52,61 euros au titre des charges.

Madame [C] [D] s’est porté caution solidaire de toutes les obligations ou condamnations mises à la charge du locataire.

Les loyers sont demeurés impayés totalement, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mai 2023.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 28 août 2023.

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a sollicité Madame [C] [D] par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 29 août 2023, et retournée à son expéditeur le 4 septembre suivant.

La CCAPEX de Gironde a été saisie le 30 août 2023, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le second commandement de payer a été dénoncé à Madame [C] [D] par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, dénoncé le 1er décembre 2023 au préfet de Gironde par voie électronique, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la société CDC HABITAT venant aux droits de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX, afin d'obtenir :
la constatation de la résiliation du bail à l’expiration d’un délai de six semaines à compter du commandement de payer du 28 août 2023, la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [K] et de Madame [C] [D] au paiement de la somme de 1.740,91 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, arrêtés au 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges soit 393,35 euros,la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [K] et de Madame [C] [D] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [K] et de Madame [C] [D] au paiement de la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [K] et de Madame [C] [D] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer, d’assignation et de notification aux services préfectoraux.
À l'audience du 13 février 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par son conseil, indique que des paiements sont intervenus au mois de janvier puis au mois de février 2024, de sorte que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 520,09 euros.
Elle maintient ses demandes initiales, précisant que l’échéance mensuelle est désormais de 404,68 euros. Elle ajoute ne pas avoir d’instruction de son client quant à la demande de délais de paiement.

A cette audience, Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] ont comparu.

Monsieur [Z] [K] reconnaît devoir la somme sollicitée par la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE et assure que le solde de la dette sera réglé dans le courant de la semaine à venir. Il demande en conséquence un délai de paiement.
Il fait valoir qu’il a fait une dépression, que maintenant il travaille en CDI depuis le mois de novembre et perçoit un salaire de 1400/1500 euros par mois.
Il souhaite rester dans le logement.

Madame [C] [D] explique que son fils a fait une dépression lors de la période du COVID, qu’il s’est coupé de tout et qu’elle n’avait que très peu de nouvelles. Elle affirme ne pas avoir été destinataire du commandement de payer, n’ayant rien reçu avant l’assignation. Elle se joint aux demandes de Monsieur [Z] [K] et souhaite notamment que ne soit pas prononcée son expulsion.
Elle ajoute qu’elle travaille dans une compagnie d’assurance à NIORT pour un salaire mensuel de 3200 euros net et qu’elle aurait pu payer si son fils n’avait pas été dans le déni de sa situation.

Aucun diagnostic social et financier des services du conseil départemental de Gironde n'a été reçu au jour de l'audience.

Le présent jugement, susceptible d'appel sera contradictoire. 

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023, que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le 28 août 2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait commandement au locataire de payer dans les six semaines la somme principale de 1.165,65 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il rappelle en outre que le locataire a la possibilité de solliciter une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines. Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 10 octobre 2023.

L’expulsion de Monsieur [Z] [K], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

- Sur l'indemnité d'occupation

Le locataire doit payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 404,68 euros outre les charges régularisables sur production de justificatifs et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux. 





- Sur la demande en paiement

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». 

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE produit un décompte arrêté au 7 février 2024, qui indique que la dette de Monsieur [Z] [K] s'élève à 520,09 euros en loyers et charges et indemnités d’occupation (mois de février inclus).

Au vu de ce décompte, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE produit l’acte de cautionnement aux termes duquel Madame [C] [D] se porte caution solidaire du locataire vis-à-vis du bailleur pour les loyers, les charges afférentes, les augmentations susceptibles d’intervenir tout au long de la location, les suppléments de loyers, les accessoires de la dette, notamment les intérêts légaux, les indemnités dues au titre de la clause pénale, les réparations locatives, les indemnités d’occupation dues en cas d’occupation des lieux après la résiliation du bail, les impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure et dommages et intérêts prononcés judiciairement et dus en vertu de ce bail.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] au paiement des sommes dues. 

- Sur les délais de paiement 

Aux termes de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
Selon le VII) de ce même article « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». 

En l'espèce, Monsieur [Z] [K] sollicite un délai de paiement en indiquant que la dette sera régularisée dans la semaine qui suit l’audience, et indique avoir repris le versement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024.

Le décompte produit par le bailleur justifie que le solde de la dette est d’un mois de loyer outre une somme résiduelle.

Ni Monsieur [Z] [K] ni Madame [C] [D] ne justifient des ressources qu’ils allèguent et de la stabilité de leur situation professionnelle, leur permettant d'apurer la dette dans le délai sollicité, en un seul paiement. Néanmoins, les réglements intervenus au cours du mois de janvier 2024 et début février 2024 ont permis de diminuer la dette de manière substantielle.

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE s’en est remise à l’appréciation de la juridiction quant à l'octroi de délais de paiement.

Il convient d'accorder au locataire un délai de paiement suivant les modalités précisées au dispositif du jugement, étant précisé que ce délai suspendra l'application de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué s'il est respecté. Il sera précisé qu’en application des dispositions de l’article 24 VII de cette même loi, cette suspension prendra fin dès lors que le locataire et la caution ne se libèreront pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 

En cas de non-respect du délai de paiement, le locataire et la caution devront payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 404,68 euros et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux. 

- Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Tenus aux dépens, Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] devront verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
Par conséquent, l’exécution provisoire sera constatée. 





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 520,09 euros au titre des loyers et charges (mois de février 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [K] un délai de UN MOIS pour s’acquitter de sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu'à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 20 de ce mois, le locataire effectue un versement de 520,09 euros en plus du loyer courant, qui permettra de solder la dette ;

DIT que si Monsieur [Z] [K] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu'en revanche et à défaut de respect de ce délai de paiement :
1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;
2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3- à défaut par Monsieur [Z] [K] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Dans ce cas, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 404,68 euros outre les charges sur production de justificatifs à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal au préfet de Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que la notification de la présente décision devra indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;




CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [D] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 28 août 2023, de la dénonciation du commandement de payer à la caution, de l’assignation et de la notification aux services préfectoraux ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision.


La greffière,La Juge,