Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 26 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16011 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJWH



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Juillet 2023 -Président du TJ de MELUN - RG n° 23/00094



APPELANTE 



S.A.S. SYNECARRE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 et pour avocat plaidant Me Emmanuel WELLER



INTIMÉE 



S.N.C. CENTRE COMMERCIAL FRANCILIA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Ayant pour avocat postulant et plaidant Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire 

 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







Par acte du 6 avril 2009, la société Centre Commercial Francilia a donné en location à M. [B], agissant au nom et pour le compte de la société Synecarre en cours d'immatriculation, un local commercial n° 10 C, dépendant du centre commercial dit Carré Sénart, situé sur la commune de [Localité 5] (Seine-et-Marne), d'une surface totale de 100 m², afin d'y exercer une activité de bijouterie, horlogerie et, moyennant un loyer annuel, hors taxes et hors charges, initial de base de 114.000 euros et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 8 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.



Le 13 mars 2019, le bailleur a donné congé pour le 30 septembre 2019, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 140.000 euros et un loyer variable additionnel au taux et modalités fixés dans le bail expiré. 



Invoquant le non-paiement des loyers et des charges depuis le 1er janvier 2020, en dépit de plusieurs lettres de mise en demeure adressées à la société Synecarre, la dernière datant du 10 janvier 2023 pour la somme de 451.975 euros, et d'une saisie conservatoire pratiquée le 26 décembre 2022 sur son compte bancaire, créditeur de 212.117,48 euros, la société Centre Commercial Francilia l'a fait assigner, par acte du 26 janvier 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun afin d'obtenir, par provision, paiement, notamment, de l'arriéré locatif. 



Par ordonnance du 28 juillet 2023, le premier juge a : 


condamné la société Synecarre à payer, à titre de provision, à la société Centre Commercial Francilia la somme de 509.093,45 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois d'avril 2023 inclus, augmentée des intérêts contractuels à compter de la décision ; 

condamné la société Synecarre à payer à la société Centre Commercial Francilia, à titre de provision, une clause pénale de 50.909,34 euros ; 

condamné la société Synecarre à payer à la société Centre Commercial Francilia la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

rejeté les autres demandes ; 

condamné la société Synecarre aux dépens.




Par déclaration du 28 septembre 2023, la société Synecarre a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 janvier 2024, la société Synecarre demande à la cour de :


infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ; 


Statuant à nouveau, 

A titre principal, 


surseoir à statuer sur les demandes provisionnelles de la société Centre Commercial Francilia jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, conformément aux articles 153 et 378 et suivants du code de procédure civile ; 

ordonner une expertise et désigner tel expert ayant compétence en matière d'évaluation immobilière avec pour mission de : 

dire si, à son avis, la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19 a rendu excessivement onéreuse l'exécution du contrat de bail, et notamment, donner son avis sur le taux d'effort acceptable (rapport entre le chiffre d'affaires réalisé et le loyer versé) pour une activité telle que celle du preneur à compter du 15 mars 2020 ; 

proposer toute solution d'adaptation du contrat de bail aux circonstances économiques à compter du 15 mars 2020 et, notamment, donner son avis sur le montant du loyer susceptible d'être dû par le preneur en fonction du chiffre d'affaires effectivement réalisé par ses soins à compter du 15 mars 2020 ; 


A titre subsidiaire, 


déclarer la société Centre Commercial Francilia irrecevable et mal fondée en ses demandes ; 

débouter la société Centre Commercial Francilia de ses demandes ; 


A titre infiniment subsidiaire, 


lui accorder un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la société bailleresse et ce à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir ; 


En tout état de cause, 


débouter la société Centre Commercial Francilia de toutes ses demandes ; 

condamner la société Centre Commercial Francilia à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2024, la société Centre Commercial Francilia demande à la cour de : 


la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

débouter en conséquence la société Synecarre de l'intégralité de ses prétentions ;

en conséquence, confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ; 


En conséquence, y ajoutant et en actualisant en tout état de cause le montant des condamnations provisionnelles,


condamner par provision la société Synecarre à lui payer les sommes suivantes, selon décompte du 7 février 2024, et sous réserve de l'actualisation de la dette locative :

loyers, charges et accessoires impayés en principal : 428.386,89 euros ; 

indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % : 42.838,68 euros

intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement

total des sommes dues à parfaire : 471.225,57 euros.

condamner la société Synecarre à lui payer la somme de 3.600 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Synecarre aux entiers dépens.




La clôture de la procédure a été prononcée le 28 février 2024. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



 

 SUR CE, LA COUR 



Sur la demande d'expertise et de sursis à statuer sur le paiement des loyers 



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.



Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l'existence d'un procès 'en germe', possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, l'expertise judiciaire ordonnée n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.



Au cas présent, la société Synecarre sollicite une mesure d'expertise en faisant état d'une situation d'imprévision dont elle pourrait se prévaloir devant le juge du fond. 



Elle soutient que l'épidémie de Covid-19 était totalement imprévisible à la date du renouvellement du bail comme de la conclusion du contrat initial et que son exécution est devenue excessivement onéreuse puisque le loyer facturé après la crise sanitaire est identique à celui réclamé antérieurement, en dépit de la privation de chiffre d'affaires lors des périodes de fermeture du centre commercial et du ralentissement de l'activité en périodes d'ouverture. 



Elle considère que les conditions de l'imprévision sont réunies et qu'elle peut solliciter la révision du bail et, notamment, une adaptation du montant des loyers et des charges, ce qui justifie sa demande d'expertise afin de pouvoir éclairer le juge du fond sur les effets de cette épidémie sur son exploitation et pouvoir lui proposer des modalités d'adaptation du contrat. 



S'il n'est pas méconnu que la crise sanitaire a eu une incidence certaine sur les commerces, et, donc, sur l'activité économique de l'appelante, il est aussi acquis que des aides ont été allouées afin de compenser les pertes d'exploitation subies. 



La société Synecarre, qui fait état du caractère excessivement onéreux des conditions du bail ne produit cependant aucune pièce comptable pour justifier de l'incidence réelle de la crise sanitaire sur son exploitation, tant lors des périodes de fermeture du centre commercial que depuis sa réouverture au public, la cour relevant que lors de la saisie conservatoire pratiquée le 26 décembre 2022, le compte bancaire de cette société était créditeur de la somme de 212.117,48 euros. 



En tout état de cause, les conséquences de la crise sanitaire n'ont pas pour effet de permettre une modification des conditions du bail, étant rappelé qu'aucun texte n'a prévu de mesure de suspension voire d'exonération du paiement des loyers pendant les périodes de fermeture ou de restriction d'accès des commerces. 



Enfin, il est relevé que la société Synecarre peut discuter le montant du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux, qu'il n'apparaît pas qu'elle ait sollicité de celui-ci la fixation d'un nouveau loyer à la suite de la notification du mémoire de la société bailleresse intervenue le 23 septembre 2021, portant sur les conditions du bail renouvelé et qu'enfin, la société Centre Commercial Francilia justifie avoir assigné la société appelante devant le président du tribunal judiciaire de Melun, statuant en matière de loyaux commerciaux, suivant acte du 21 septembre 2023, aux fins d'obtenir, à titre principal, la fixation du loyer de base à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 140.000 euros et, subsidiairement, une mesure d'expertise avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués. 



Ainsi, la société Synecarre ne justifie d'aucun motif légitime à obtenir une mesure d'expertise. 



Il convient donc de rejeter cette demande ainsi que celle de sursis à statuer dans l'attente de la réalisation des opérations d'expertise, ces demandes étant infondées. 



Sur les demandes de provisions 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'espèce, la société Centre Commercial Francilia verse aux débats un décompte actualisé au 7 février 2024 révélant un solde débiteur à cette date (loyer du premier trimestre 2024 inclus) d'un montant total de 428.386,89 euros. 



L'examen de ce décompte démontre qu'outre les loyers et taxes, ont été portés au débit du compte locataire des frais de saisies et de signification (8.206,56 euros) ainsi que des pénalités de retard appliquées trimestriellement (52.763,10 euros du 10 novembre 2021 au 1er décembre 2023), d'un montant global de 60.969,66 euros 



Il apparaît ainsi qu'au 7 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, la société Synecarre est débitrice de la somme en principal de 367.417,23 euros (428.386,89 euros - 60.969,66 euros) au titre de l'arriéré locatif. 



La société Synecarre fait état de contestations sérieuses tenant à l'exigibilité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative subies au cours de l'épidémie de Covid-19 en invoquant l'exception d'inexécution liée au défaut de délivrance de la chose louée, la force majeure et la perte partielle de la chose louée. 



Mais, ainsi que précédemment rappelé, la société Synecarre ne saurait être dispensée du paiement des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative ou de restriction d'activité puisque aucune disposition légale ne prévoit une suspension de l'exigibilité des loyers dus dans les conditions prévues au bail. 



L'appelante n'est pas fondée à invoquer un défaut d'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance et, par suite, l'exception d'inexécution à son profit, ni la perte partielle de la chose louée. 



En effet, les conséquences des mesures de restriction prises dans le cadre de la crise sanitaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être d'une part, imputable au bailleur, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil. 



Le fait que le local loué se situe dans un centre commercial reste sans incidence et ne peut donc, contrairement à ce que soutient l'appelante, lui permettre d'imputer au bailleur les conséquences de la crise sanitaire. 



Enfin, la société Synecarre, débitrice d'une obligation contractuelle de paiement inexécutée, ne peut davantage s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. 



En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse. 



La société Synecarre s'oppose en outre à la reconstitution du dépôt de garantie effectuée par le bailleur le 1er octobre 2022 en soutenant qu'il ne démontre pas que les conditions de la compensation qu'il a opérée étaient réunies et ni que la créance qu'il invoque à ce titre serait exigible. 



Mais, l'article 5 du bail, intitulé 'dépôt de garantie', stipule, au paragraphe 5.2, que le bailleur aura le droit de prélever, en cours de bail, sans formalité sur le dépôt de garantie le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du contrat et que le preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyer convenus. 



La société Centre Commercial Francilia ayant, en application du bail, prélevé le dépôt de garantie le 5 juillet 2022 en règlement partiel de sa créance, est fondée avec l'évidence requise en référé à solliciter la reconstitution de ce dépôt, ainsi qu'elle l'a porté au débit du compte locataire le 1er octobre 2022. 



La société intimée produit encore des factures au titre des charges et taxes ainsi que leurs justificatifs et établit l'arriéré locatif arrêté en principal à la somme de 367.417,23 euros arrêtée au 7 février 2024. 



Ainsi, l'obligation de la société Synecarre ne se heurtant à aucune contestation sérieuse à ce titre, il convient de la condamner, par provision, au paiement de cette somme. 



En revanche, l'obligation de l'appelante au paiement des frais de saisies conservatoires et de signification, qui n'entrent pas dans l'arriéré locatif, ne sont pas justifiés par les factures du commissaire de justice et dont le sort est régi par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, apparaît sérieusement contestable. 



Son obligation apparaît également contestable au titre des pénalités et intérêts de retard et de l'indemnité forfaitaire. 





Selon l'article 7 du bail, relatif aux intérêts de retard, à défaut de paiement d'une somme exigible en vertu du bail, à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt 'au taux moyen mensuel de l'EONIA (...) majoré de 400 points de base (soit 4%) l'an (...) et ce, passé le délai de sept jours ouvrés suivant la date d'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse en tout ou partie (...)'. 



Or, cette clause, qui prévoit le paiement d'un intérêt majoré en cas de paiement avec retard des loyers, s'analyse en une clause pénale et comme telle, est susceptible d'être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation au paiement de ces intérêts se heurte, en l'espèce, à une contestation sérieuse. 



En outre, l'article 26.2 du bail prévoit qu'à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur et, notamment, des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable, due indépendamment des intérêts de retard. 



Cette indemnité, réclamée par le bailleur à hauteur de 42.838,68 euros et calculée non seulement sur le montant des loyers impayés mais aussi sur ceux des pénalités de retard appliquées trimestriellement et des frais de saisies, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, telle que prévue à l'article 835 alinéa 2ème du code de procédure civile. 



Ainsi, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Synecarre au paiement des pénalités, de l'indemnité forfaitaire et des intérêts contractuels. 



Sur la demande de délais de paiement 



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 



Pour solliciter des délais de paiement, la société Synecarre soutient être dans une situation économique difficile du fait de la crise sanitaire. Toutefois, il ne produit aucune pièce de nature comptable ou financière propre à justifier les difficultés invoquées et leur persistance à ce jour. 



Elle sera donc déboutée de cette demande. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant partiellement en ses demandes et restant débitrice de loyers, la société Synecarre sera tenue aux dépens d'appel. 



En revanche, au regard de l'issue du litige en appel, l'équité ne commande pas de faire application à hauteur de cour des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux provisions allouées et intérêts ; 



Statuant à nouveau de ces chefs, 



Condamne la société Synecarre à payer à la société Centre Commercial Francilia la somme provisionnelle de 367.417,23 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de la société Centre Commercial Francilia au titre des pénalités et intérêts de retard, de l'indemnité forfaitaire et des frais de saisies et de signification ; 



Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions ; 



Condamne la société Synecarre aux dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel. 







 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT