Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 29 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/397


N° RG 23/02308 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YN24

3 copies















GROSSE délivrée
le29/04/2024
àla SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
la SARL LEGAL ACTION

COPIE délivrée
le29/04/2024
à

Rendue le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 Mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.C.I. IMMO 3, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE SHOGUN & CO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Matthieu MARZILGER de la SARL LEGAL ACTION, avocats au barreau de BORDEAUX






I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 07 novembre 2023, la SCI IMMO 3 a fait assigner la SARL LE SHOGUN & CO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence la libération des lieux par le preneur et tous occupants et biens de son chef et, à défaut de libération effective et spontanée dans les 15 jours suivant la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trente jours ; ordonner son expulsion avec le concours si besoin de la force publique ;
- condamner à titre provisionnel la SARL LE SHOGUN & CO à lui payer :
 - la somme de 26 701,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 novembre 2023 outre intérêts à compter du commandement du 27 septembre 2023 ;
 - à compter du 27 octobre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
 - une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil;
 - outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.


La demanderesse expose que, par acte en date du 24 mars 2006, elle a donné à bail à la SARL JCM GASTRONOMIE, aux droits de laquelle vient la SARL LE SHOGUN & CO, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; que les justificatifs d’assurance n’étant pas produits, et des loyers étant restés impayés, par acte du 27 septembre 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 17 996,72 euros et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire ; que la SARL LE SHOGUN & CO n’a pas soldé sa dette locative et n’a pas justifié de son assurance. 

Appelée à l’audience du 05 février 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 18 mars 2024. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI IMMO 3, le 18 mars 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes à l’exception de celle en paiement de l’arriéré locatif ;

- la SARL LE SHOGUN & CO, le 18 mars 2024, par des écritures dans lesquelles elle conclut : 
- à titre principal, à l’irrecevabilité des demandes fautes pour la SCI IMMO 3 de justifier de sa qualité de propriétaire du local ;
- à titre subsidiaire, 
- au débouté de la SCI IMMO 3 de toutes ses demandes ;
- à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi rétroactif de délais de paiement jusqu’au jour de la décision ;
- qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que faute pour la demanderesse de produire une pièce actualisée justifiant de sa qualité de propriétaire, ses demandes sont irrecevables.
Sur le fond, elle expose que son activité a été impactée pendant plusieurs années par les travaux de prolongation de la ligne de tram vers l’aéroport de [Localité 4] ; que sa demande d’indemnisation auprès de la commission amiable d’indemnisation des travaux du tramway en août 2022 a été rejetée pour des motifs injustifiés ; que son recours est pendant devant le tribunal administratif ; que de ce fait, en dépit de ses efforts, elle n’a pas été en mesure de régler dans les délais les causes du commandement de payer ; que cependant, depuis l’assignation, la dette a été intégralement apurée à la date du 14 mars 2024 ; qu’elle est fondée à se voir accorder rétroactivement des délais de paiement ; que la bailleresse elle-même n’est pas en conformité avec ses obligations ; qu’elle adresse avec retard les décomptes de charges ; qu’elle tarde à faire réparer les infiltrations signalées dans les cuisines du restaurant ; que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. 

II – MOTIFS DE LA DECISION

La défenderesse invoque en premier lieu l’irrecevabilité des demandes faute pour la SCI IMMO 3 de justifier de sa qualité de propriétaire actuelle du local.

La demanderesse a produit aux débats, en cours d’instance, l’acte notarié en date du 12 juin 1998 (sa pièce 9) aux termes duquel elle a acquis l’immeuble. Il résulte par ailleurs des pièces qu’elle est signataire du contrat de bail initial du 24 mars 2006 avec la société JCM GASTRONOMIE et a toujours été l’interlocutrice de la défenderesse, depuis la signature, le 31 mai 2011, de l’acte de cession de droit au bail au profit de la SARL LE SHOGUN & CO auquel elle est intervenue en sa qualité de propriétaire, jusqu’à la délivrance du commandement et de l’assignation. 

Ces pièces justifiant de sa qualité à agir, elle sera déclarée recevable en ses demandes.

sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou de défaut de justificatif d’une assurance locative ;
- qu'un commandement de payer, et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 27 septembre 2023, à hauteur d’une somme de 17 996,72 euros dont 17 797,75 euros d’arriéré de loyers, selon relevé arrêté au 26 septembre 2023, et 198,97 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette, ni n’a justifié de la souscription d’une assurance, dans le délai prescrit ;
- que la dette s’élevait à 26 701,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 novembre 2023, et à 7 193,75 euros selon relevé de compte du 1er mars 2024. 

Au soutien de ses demandes, la SCI IMMO 3 invoque à la fois le défaut de justificatif d’une assurance locative et l’arriéré locatif.

sur l’assurance locative :

La SARL LE SHOGUN & CO, autorisée à justifier de cette assurance en cours de délibéré, a produit une attestation d’assurance de la Mutuelle de Poitiers Assurances en date du 20 mars 2024 justifiant de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023.

Si la production en est tardive, dès lors que la défenderesse justifie avoir satisfait à son obligation de souscrire une assurance locative en cours de validité à la date du commandement, le grief sera écarté. 

sur la dette locative et l’octroi de délais :

Il résulte des pièces et des débats que la locataire a soldé sa dette locative en plusieurs versements entre le 15 octobre 2023 et le 14 mars 2024. La demanderesse en convient puisque tout en s’opposant à à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi rétroactif de délais de paiement, elle a renoncé, aux termes de ses dernières écritures, à toute demande à ce titre.

Dès lors que la situation est à ce jour régularisée, et que la défenderesse explique sa carence par des circonstances qui permettent de retenir sa bonne foi, il y a lieu de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au jour de la décision, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce dans les conditions précisées au dispositif.

sur les autres demandes :

La défenderesse ayant régularisé sa situation en cours d’instance, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SARL LE SHOGUN & CO sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu la régularisation intervenue ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail ;

ACCORDE rétroactivement à la SARL LE SHOGUN & CO un délai de paiement jusqu’au jour de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SARL LE SHOGUN & CO à payer à la SCI IMMO 3 une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LE SHOGUN & CO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 septembre 2027.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,