Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 19 avril 2024

Du 19 avril 2024


72A


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 24/00411 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YY4N







S.D.C. LES JARDINS DES CHARTRONS

C/

[V] [D]





- Expéditions délivrées à
Me MOUSSEAU
M. [D]

- FE délivrée à 
Me MOUSSEAU

Le 19/04/2024


Avocats : la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
[Adresse 4]
[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 19 avril 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

S.D.C. LES JARDINS DES CHARTRONS
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU membre de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au Barreau de Bordeaux




DEFENDEUR :

Monsieur [V] [D]
[Adresse 2] 
[Localité 3]

Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 26 février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [V] [D] est propriétaire d’un appartement et d’un parking constituant les lots n° 169 et 210 dans un ensemble immobilier de la Résidence LES JARDINS DES CHARTRONS situé au [Adresse 1]. 

Suivant acte introductif d’instance délivré le 15 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS, représenté par son syndic, la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- condamner Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 4.911,55 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte en date du 1er décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021, 
- ordonner la capitalisation des intérêts, chaque année, à compter du mois de septembre 2021, 
- condamner Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 
- condamner Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 2.000€ à titre d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [V] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer, le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution. 

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine. 

A l’audience du 26 février 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance qui s’élève à la somme de 6.309,60 €. 

En défense, Monsieur [V] [D] bien que cité en l’étude, n’a ni comparu ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024. 

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire. 



MOTIFS : 

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”. 

I - Sur l’actualisation de la dette :

L’article 68 du code de procédure civile énonce que «les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance». 

Il est, sur ce fondement, admis que «si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification ne lui soit spécialement notifiée». 

En l’espèce, le yndicat des copropriétairess LES JARDINS DES CHARTRONS verse aux débats un décompte actualisé, sans justifié l’avoir notifié à Monsieur [V] [D] dans les formes prévues à l’article 68 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à actualisation de la créance. 

II - Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pris dans sa rédaction applicable à l’espèce, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges). 

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges. 

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. 

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le contrat de syndic conclu avec la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, le 21 juin 2023, pour une durée de 2 ans et ayant pris effet le 1er juin 2023, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,
- les convocations aux assemblées générales ordinaires des 14 octobre 2020,11 juin 2021, 7 juin 2022 et 21 juin 2023, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 14 octobre 2020 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, votant le budget prévisionnel pour l’année 2021, déterminant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux 2021, ratifiant des travaux et les honoraires du syndic, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 11 juin 2021 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, actualisant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, fixant le montant du fonds travaux, et adoptant la réalisation de divers travaux, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 juin 2022 approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, fixant le montant du fonds travaux, autorisant la souscription de contrats de maintenance et adoptant la réalisation de divers travaux, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2023, approuvant le compte de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, révisant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, fixant le montant du fonds travaux et et adoptant la réalisation de divers travaux, 
- le relevé de compte de Monsieur [V] [D] pour la période du 31 décembre 2020 au 6 février 2024,
- les appels de fonds entre le 26 avril 2021 et le 22 janvier 2024 adressés à Monsieur [V] [D], 
- les courriers de mise en demeure adressés à Monsieur [V] [D] entre le 6 septembre 2021 et le 14 février 2023, 
- les commandements de payer les charges de copropriété adressées à Monsieur [V] [D] par voie de commissaire de justice les 20 septembre 2022 et 13 juin 2023. 
 
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 31 décembre 2020 et le 6 février 2024 pour un montant de 3.152,34 €. 

Le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS ne verse aux débats que le contrat de syndic signé le 21 juin 2023 à effet au 1er juillet 2023, mentionnant le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires. Il sollicite, toutefois, le remboursement de frais de mise en demeure, frais de relance, intérêts de retard, constitution de droits huissier et honoraires contentieux sommation d’un montant total de 982,23 € portés au débit du compte de Monsieur [V] [D] entre le 31 décembre 2020 et le 8 juin 2023. Pour autant, il ne justifie pas le montant des frais réclamés en l’absence de production des contrats de syndic signés antérieurement au 21 juin 2023.

Il sera, également, débouté des frais de signification d’un montant de 98,94 € portés au débit du compte le 31 décembre 2020 qui ne sont pas justifiés. 

Les frais de sommation d’un montant total de 278,04 € portés au débit du compte les 27 septembre 2022 et 25 juillet 2023 seront, également, rejetés, s’agissant d’actes délivrés sans titre exécutoire, il demeure à la charge du créancier. 

Le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS justifie, en revanche, des honoraires contentieux assignation d’un montant de 400 € portés au débit du compte le 23 novembre 2023, lequel est facturé conformément aux dispositions contractuelles du contrat de syndic.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [V] [D] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS une somme totale de 3.552,34 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 1er décembre 2023. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021, date de réception de la première mise en demeure. 

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts à compter du mois de septembre 2021. 

III - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

L'article 1231-6 du code civil prévoit que «Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire».

Le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS sollicite une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Il soutient que Monsieur [V] [D] cause à l’ensemble de la copropriété un préjudice distinct puisqu’il l’a mis dans l’impossibilité de disposer d’une trésorerie suffisante pour faire face aux charges. 

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [V] [D] fonctionne en position débitrice depuis le 31 décembre 2020. Son dernier versement d’un montant de 3.256,60 € a été porté au crédit du compte le 3 octobre 2022. En dépit des appels de fonds et des courriers de relance, mise en demeure et commandement de payer qui lui ont été adressés entre le 26 avril 2021 et le 13 juin 2023, il n’a procédé à aucun règlement depuis cette date. Par son comportement, il a manqué à ses obligations de copropriétaire. 

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [V] [D].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [V] [D] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre. 

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS, faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [V] [D]. 

III - Sur les demandes accessoires : 

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et tous les frais d’éxecution, à l’exclusion du coût des commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, Monsieur [V] [D] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

- DIT n’y avoir lieu à actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS ;

- CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS la somme de 3.552,34 € au titre des charges de copropriété et frais impayés suivant décompte arrêté au 1er décembre 2023 ; 

- DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021, date de réception de la première mise en demeure ; 

- ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du mois de septembre 2021 ; 

- DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS du surplus de ses demandes ; 

- CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES CHARTRONS la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et tous les frais d’éxecution ; 

- RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et la Greffière présente.

 LA GREFFIERE LE PRESIDENT