Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Chambre 04
N° RG 22/03510 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WDNI
JUGEMENT DU 18 AVRIL 2024

DEMANDEURS :

Mme [R] [C] [D] [E]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2] (PORTUGAL)
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

M. [Y] [I] [M] [D]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2] (PORTUGAL)
représenté par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [P] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Margaux MACHART, avocat postulant au barreau de LILLE, Me AgnèsBAUVIN avocat plaidant au barreau de PARIS

Mme [O] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Margaux MACHART, avocat postulant au barreau de LILLE, Me AgnèsBAUVIN avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Mai 2023.

A l’audience publique du 1er Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Avril 2024.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.







EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing-privé en dates des 15 et 18 mai 2021, Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [N] épouse [Z] (ci-après ''les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs, moyennant le prix principal de 950.000 euros (dont 41.000 euros de meubles meublant) d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6] (Nord) appartenant à Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [C] [D] [E] (ci-après ''les vendeurs'').

Une condition suspensive d'obtention d'un financement était prévue à l'acte et la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2021.

Suivant procès-verbal de carence daté 25 octobre 2021, Maître [G] [J] [B] a constaté l'absence de présentation des acquéreurs au rendez fixé aux fins de réitération de l'acte de vente et ce, malgré sommation délivrée par huissier de Justice le 13 octobre 2021.

C'est dans ces conditions que les vendeurs ont adressé le 14 décembre 2021 aux acquéreurs, par l'intermédiaire de leur conseil, une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure d'avoir à leur régler sous huitaine la somme de 95.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l'acte sous seing-privé de vente.

Aucune solution amiable n'ayant été trouvée, Monsieur et Madame [D] ont fait assigner, suivant exploits délivrés les 06 et 30 mai 2021, Monsieur et Madame [Z] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale et de réparation de leurs autres préjudices.

Monsieur et Madame [Z] ont constitué avocat le 14 juin 2022.

La clôture des débats est intervenue le 24 mai 2023, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 1er février 2024.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 21 mars 2023 par voie électronique, Monsieur et Madame [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1343-1 et 1343-2 du Code civil, de :

- déclarer leur demande recevable et bien fondée,
- débouter Monsieur et Madame [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et en conséquence :
- condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] au paiement entre leurs mains d’une somme de 95.000 € au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2021,
- condamner solidairement [Z] au paiement entre leurs mains d’une somme de 47.312,98€ sauf à parfaire, en réparation du préjudice financier subi distinct du préjudice réparé par la mise en œuvre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2021,
- condamner solidairement solidairement [Z] au paiement entre leurs mains d’une somme de 5.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2021,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement solidairement [Z] au paiement entre leurs mains d’une somme de 6.400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement solidairement [Z] au paiement, entre leurs mains des entiers frais et dépens,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Florence MAS pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, et expurgées des moyens, Monsieur et Madame [Z] demandent au tribunal de :
 
- à titre principal :
- Rejeter comme irrecevables et infondées les demandes de condamnation au paiement de la somme de 95.000 euros au titre de clause pénale,
- Rejeter comme irrecevables et infondées les demandes de condamnation au paiement de la somme de 47.312,98 euros au titre de réparation d’un préjudice financier,
- Rejeter comme irrecevables et infondées les demandes de condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de réparation d’un préjudice moral,
- Rejeter comme irrecevables et infondées les demandes accessoires formées par les époux [D] à leur encontre ;
- à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait qu'ils ont refusé de régulariser la vente de manière fautive :
- Réduire le montant de la clause pénale.
- Rejeter comme irrecevables et infondées les demandes de condamnation de monsieur [P] [Z] et madame [O] [N], épouse [Z], au paiement de la somme de 47.312,98 euros au titre de réparation d’un préjudice financier.
- Rejeter comme irrecevables et infondées les demandes de condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de réparation d’un préjudice moral.
- en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à leur payer en application de l’art. 700 du Code de procédure civile [sic], ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être observé que les nombreuses demandes d'irrecevabilité formulées au dispositif des conclusions des défendeurs ne sont pas soutenues, dans les motifs, par des fins de non-recevoir. Dès lors, le tribunal analyse cette phrase récurrente dudit dispositif comme une formule de style ne contenant pas de demande au sens procédural de ce terme et n’avoir, en conséquence, pas à y répondre.

Sur l'application de la clause pénale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l'article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
 
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
 
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
 
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
 
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Néanmoins, l'article 1304-3 alinéa 1er du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l'accomplissement.

Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d'office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Par ailleurs, au sens de l'article 1304-3 alinéa 1er du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

En l’espèce, il est stipulé à l'acte sous-seing privé de vente daté du 19 octobre 2020, une clause pénale ainsi rédigée (pièce n°3 demandeurs, page 15) :

« Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée [30 septembre 2021], elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de quatre-vingt-quinze mille euros (95 000 €). Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de quatre-vingt-quinze mille euros (95 000 €). Par ailleurs, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l'ACQUEREUR emportant l'annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tel qu'énoncé ci-dessus au § «DÉCLARATIONS de I'ACQUEREUR ››, le VENDEUR percevra dudit acquéreur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de quatre-vingt-quinze mille euros (95 000 €) ».

Il n'est pas contesté que, malgré sommation d'avoir à se présenter au rendez-vous fixé le 25 octobre 2021 par le notaire instrumentaire aux fins de réitération de la vente par acte authentique, les acquéreurs ne se sont pas présentés, de sorte que procès-verbal de carence en a été dressé le jour même (pièces n°8 et 9 demandeurs).

Monsieur et Madame [D] entendent ainsi se prévaloir de la clause pénale stipulée au contrat, soutenant que la condition suspensive d'obtention d'un financement prévue au compromis est réputée réalisée, par suite du défaut de diligence des acquéreurs, et faisant valoir, dès lors, le refus de réitérer fautif de ces derniers.



Monsieur et Madame [Z] entendent, pour leur part, se prévaloir des termes de ladite condition suspensive d'obtention d'un financement prévue au compromis de vente et soutiennent n'avoir commis ni faute ni négligence dans l'exécution de leurs obligations et notamment, quant à la levée de ladite condition suspensive.

Sur ce, les parties à l'acte avaient, en effet, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un ou plusieurs prêt(s) bancaire(s) et assimilés d'un montant maximum de 895.000 euros, remboursable sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 2% la première année.

A cet égard, les acquéreurs s'étaient expressément obligés à « justifier des diligences accomplies par [eux] pour l'obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus [la BNP agence de [Localité 10] ou tout autre organisme prêteur] précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s) » (pièce n°3 demandeurs, page 14). Aucun délai pour la transmission de ce ou ce(s) refus de prêt(s) ni aucun formalisme particulier pour se prévaloir de la non-acquisition de ladite clause suspensive n'a, en revanche, été prévu à l'acte, seule la justification sans délai à compter de sa réception de l'obtention d'une offre de prêt étant imposée.

A défaut de réalisation de la condition d'obtention d'un prêt dans un délai de 45 jours, soit au plus tard le 02 juillet 2021 à 24 heures, sauf faculté pour les parties de proroger expressément ce délai, la réitération ayant, par ailleurs, été envisagée au plus tard le 30 septembre 2021, il était convenu que la vente serait caduque et que chacune des parties retrouverait « sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre », sauf à ce que cette non-obtention ait pour cause « la faute, la négligence, la mauvaise foi [ou un] abus de droit » des acquéreurs, auquel cas les vendeurs pourraient demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1304-3 du Code civil et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts (pièce n°3, pages 14 et 15).

Pour justifier de l'absence d'obtention d'un financement, Monsieur et Madame [Z] versent aux débats :

- un courriel adressé le 19 mai 2021 par la société BNP Paribas, laquelle indique n'avoir « pas convenance à suivre ce projet », sans précision du projet auquel il est fait référence mais indiquant le motif du refus, à savoir que « le niveau de revenus indiqué au regard des éléments comptables actuels et prévisionnels n'est pas validé et met en péril l'équilibre du projet » (pièce n°5) ;
- une lettre de refus datée du 30 septembre 2021 émanant de la Banque Populaire du Nord relativement à une demande de prêt d'un montant de 895.000 euros pour le financement d'un bien [Adresse 5] à [Localité 9], sans précision de la date de dépôt de ladite demande de prêt, ni de la durée et du taux d'intérêts sollicité (pièce n°6) ;
- une lettre de refus datée du 11 octobre 2021 émanant de l'agence Crédit du Nord de [Localité 7] relativement à une demande de prêt formulée le 31 mai 2021 pour un montant de 889.000 euros remboursable au taux nominal hors assurance de 1,01 % sur 300 mois, soit 25 ans (pièce n°7).

S'il est constant que ces refus d'offre de prêt n'ont pas été justifiés par les acquéreurs auprès des vendeurs avant l'issue du délai de quarante cinq jours (mais à compter du 06 octobre 2021 – pièce n°7 demandeurs), il est rappelé qu'aucune clause de l'acte sous-seing privé daté des 15 et 18 mai 2021 ne leur en faisait obligation. Il convient, en outre, d'observer qu'aucun élément ne permet de conclure à un défaut de diligence des acquéreurs quant au dépôt en temps utile de leur demande de financement, alors qu'il est établi qu'ils ont formulé leur demande auprès du Crédit du Nord moins de quinze jours après la signature du compromis.

De surcroît, bien que les deux premiers justificatifs ne soient pas conformes aux critères fixés à l'acte sous seing-privé de vente pour justifier valablement des diligences accomplies et se prévaloir, ainsi, de la non-réalisation de la clause suspensive d'obtention d'un prêt, il en va différemment du refus de prêt du Crédit du Nord daté du 11 octobre 2021, lequel précise bien la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux d'intérêt du prêt sollicité, mais encore, respecte les caractéristiques et plafonds de prêt prévus au compromis de vente, à savoir 895.000 euros maximum, remboursable sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 2% la première année.

A cet égard, s'il est exact que le Crédit du Nord avait pourtant précédemment, par un courrier daté du 29 juin 2021, donné son accord de principe à l'octroi de ce financement, la formulation d'une offre ferme de prêt immobilier avait alors été soumise à diverses conditions, dont la justification préalable d'un apport d'un montant de 170.262 euros, ainsi que l'absence de modification substantielle des conditions de ressources et des charges de Monsieur et Madame [Z] (pièce n°4 demandeurs). Or, dès lors que les acquéreurs justifient d'un refus de financement conforme aux stipulations contractuelles, il appartient aux vendeurs demandeurs à l'instance de rapporter la preuve que ceux-ci ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive et, plus particulièrement, aux termes de l'acte sous seing-privé, de rapporter leur faute, leur négligence, leur mauvaise foi ou leur abus de droit et non l'inverse. Tel n'est pas le cas.

Dans ces conditions, il doit être retenu que les époux [D] défaillent à rapporter la preuve de circonstances permettant de réputer accomplie la condition suspensive d'obtention d'un prêt, au sens de l'article 1304-3 du Code civil précité.

Dès lors, la levée de cette condition suspensive faisant défaut, il ne peut qu'être constaté que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale prévue à l'acte sous-seing privé des 15 et 18 mai 2021 ne sont pas réunies.

Monsieur et Madame [D] seront, par conséquent, déboutés de leurs demandes de ce chef.

Ils seront pareillement déboutés de leurs demandes indemnitaires complémentaires (préjudice financier et moral), à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute, négligence ou mauvaise foi des acquéreurs.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l'article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

En l'espèce, Monsieur et Madame [D], qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance, de sorte qu'il n'y a pas lieu à distraction au profit de leur avocat. De même, leur demande au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée.

En revanche, Monsieur et Madame [Z] n'ayant pas chiffré leur demande formulée en application des dispositions de l’article 700 précité, celle-ci, qui constitue une indéterminée, sera rejetée.

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [C] [D] [E] de l'intégralité de leurs demandes ;

Déboute Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [N] épouse [Z] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [C] [D] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;


Le greffier, La présidente.