Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/01232 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2DR

Minute : 24/160







S.D.C. [Adresse 9]
Représentant : Me Nathalie FERNANDES BENCHETRIT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358

 

C/


Madame [T] [Y] [N]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.D.C. [Adresse 9], 
Représenté par son syndic Cabinet PINERI SYNDIC 
[Adresse 3] 
[Localité 5]

représentée par Me Nathalie FERNANDES BENCHETRIT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Madame [T] [Y] [N], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE :

Madame [T] [Y] [N] est propriétaire d'un appartement et d’un emplacement de stationnement correspondant aux lots 72 et 219 au sein d'un immeuble situé [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Madame [T] [Y] [N] une mise en demeure de payer la somme de 718,02 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [T] [Y] [N] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
816,66 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,324 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Ordonner la capitalisation des intérêts,5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
À l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 343,28 euros au titre des charges arrêtées au 6 mars 2024 et maintient ses autres demandes.

Il expose que Madame [T] [Y] [N], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [T] [Y] [N], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 19 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 25 octobre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués, notamment d’un règlement de 2000 euros, le 29 février 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte s’élevant à 361 euros selon décompte du 6 mars 2024.

Il s’ensuit qu’aucune somme ne reste due au titre des charges de copropriété au 6 mars 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus. Il convient de rejeter la demande. 

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 361 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 6 juin, d'une relance le 10 aout, facturées 37 euros et 17 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 5 février 2024, dont l’utilité au recouvrement de la créance parait limitée, compte tenu de l’instance en cours et des effets de l’assignation. La demande de 37 euros sera écartée.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « réitération 19-2 avocat », facturés 150 euros, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic, ne correspondent à aucune mise en demeure, qui a été faite par avocat. De plus, les honoraires de syndic de transmission de dossier à avocat sont prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, et n’apparaissent pas en l’espèce nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [T] [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [Y] [N] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [T] [Y] [N] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] de sa demande au titre des charges de copropriété au 6 mars 2024,

CONDAMNE Madame [T] [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] la somme de 54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [Y] [N] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT