Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02779 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YORY

Minute : 24/155







S.D.C. LES PAQUERETTES [Localité 6]
Représentant : Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

 

C/


Monsieur [N] [R]
Madame [U] [R]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. LES PAQUERETTES [Localité 6], Représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, 
[Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Localité 5]

Représenté par Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [R], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [R], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE:

Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] sont propriétaires d'un appartement correspondant aux lots 116, 146 et 418 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 novembre 2022 reçue le 12 novembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PAQUERETTES situé [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] une mise en demeure de payer la somme de 828,40 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes:
4089,24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal capitalisables à compter de la date de la sommation, et pour le surplus de l’assignation,951,46 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1300,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,rappeler l’exécution provisoire.
À l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [N] [R], Madame [U] [R] régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 5 juillet 2021 et 20 juin 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 120 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4089,24 euros, au titre des charges de copropriété dues au 16 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, date de l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 951,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 4 novembre et le 3 février 2023, d'une relance le 24 novembre et le 21 février 2023, facturées 42 euros et 33 euros chacune conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il n’est en revanche pas justifié de l’envoi de mise en demeure en août 2023. Les frais à ce titre seront écartés.

Les intérêts de retard imputés ne sont pas justifiés, il convient de les déduire.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », facturés deux fois 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PAQUERETTES situé [Localité 9] la somme de 4089,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 octobre 2023, au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PAQUERETTES situé [Localité 9] la somme de 150 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PAQUERETTES situé [Localité 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PAQUERETTES situé [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT