Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/01607 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y32U

Minute : 24/161







SDC sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Société VIADUC COPRO CONSEILS
Représentant : Me Frédérique MARTEAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 4

 

C/


Monsieur [G] [H]
Madame [I] [J] épouse [H]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :

SDC sis [Adresse 2] représenté par son syndic la Société VIADUC COPRO CONSEILS,
[Adresse 3] 
[Localité 8]

Représenté par Me Frédérique MARTEAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 4

D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [H], 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [J] épouse [H], demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] sont propriétaires des lots 2, 9, 44 et 111 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] un commandement de payer la somme de 3462,84 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
3986,56 euros au titre des charges de copropriété impayées à partir du 2ème trimestre 2021, arrêtées au 1er janvier 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022 sur 2201,60 euros, du 12 mars 2024 sur 3616,87 euros et de l’assignation pour le surplus,518,03 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [G] [H], Madame [I] [J] épouse [H] régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 13 avril 2021, 31 mai 2021, 30 mai 2022 et 27 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 14 novembre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n'y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3986,56 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, sur la somme de 3462,84 euros et du 19 février 2024, date de l'assignation sur le surplus.

 

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 518,03 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 12 janvier 2024, à hauteur de 154,03 euros, dont il est justifié.

Il est également justifié de frais de 14 euros pour des renseignements hypothécaires.

En revanche, les honoraires de vacation de « IMMOLEGAL » de 100 euros et 250 euros correspondent à des honoraires d’un prestataire, qui entrent dans les frais irrépétibles. La demande à ce titre sera rejetée.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 168,03 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

 En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 3986,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 3462,84 euros, et du 19 février 2024 date de l’assignation, sur le surplus,
 
CONDAMNE Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 168,03 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
 
CONDAMNE Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
 
CONDAMNE Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] et Madame [I] [J] épouse [H] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT